Анализ и оценка недвижимости

Как объекта девелопмента

 

 

Сущность и организация девелопмента недвижимости. Инструмен­ты оценки девелоперского проекта. Анализ и оценка доходной час­ти девелоперского проекта. Анализ затрат при реализации девело­перского проекта. Особенности оценки земельных участков как объекта девелопмента.

 

 

□ 12.1. Сущность и организация

девелопмента недвижимости

 

Понятие «девелопмент» (от англ. to develop — развивать, разрабаты­вать, раскрывать) в самом широком смысле характеризует деятельность, предусматривающую качественные изменения в объекте и обеспечиваю­щую повышение его стоимости. К объектам девелопмента в общем слу­чае относят не только объекты недвижимости, но и, например, инфор­мационные технологии. Девелопмент недвижимости можно определить как качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее воз­растание ее стоимости, а также как профессиональную деятельность по организации процесса девелопмента.

Создание каждого объекта недвижимости представляет собой особый инвестиционный проект, в связи с чем основой исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту. Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к терминам, толкование которых не является еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания какого-либо сооружения и требования к нему. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект представляет собой план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.

Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: проект — система сформулированных в его рамках целей,

 

создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объек­тов, технологических процессов, технической и организационной доку­ментации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресур­сов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.

В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Россий­ской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 15 июля 1998 г. № 39-ФЗ приводится следующее определение: «Инве­стиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе не­обходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в уста­новленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описа­ние практических действий по осуществлению инвестиций». Реализация инвестиций определяется как инвестиционная деятельность, т.е. связан­ная с выбором, обоснованием и реализацией таких форм вложения ка­питала, которые способствуют расширению экономического потенциала и долгосрочному увеличению стоимости предприятия для инвестора.

Таким образом, девелопмент представляет метод организации инвес-^ тиционного процесса, подразумевающий организацию финансирова­ния и осуществления проекта по развитию недвижимости в заданные сроки и в пределах соответствующих ограничений с целью извлечения ком­мерческой выгоды. Девелопмент недвижимости является одним из важ­нейших направлений реальных инвестиций, поскольку в результате этого процесса возникает новый объект недвижимости.

В развитых странах различают две основные схемы девелопмента -fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту отно­сят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), одна­ко такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме — fee-development — девелопер не берет на себя фи­нансовых рисков и работает на гонораре. Чаше всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор де­велопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проек­те девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь выполняет проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с влас­тями, строительство и сдачу площадей. Для производства необходимых работ он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжи­ниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% стоимости проекта.

При второй схеме - speculative development — девелопер создает ком­мерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор про­екта. По сути, он выполняет все те же функции, что и в первой схеме,

 

но, кроме того, занимается еще и построением финансовой схемы про­екта, вкладывая в него собственные средства.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов представляет сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании и при вложении на раннем этапе 10% стоимо­сти проекта претендует в будущем на долю до 50% построенной недви­жимости. Естественно, что большая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операций на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитек­турные, и финансовые операции.

Целью девелопмента недвижимости является получение дохода (при­были) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приоб­ретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Любой девелоп­мент объекта недвижимости связан с физическими изменениями, кото­рые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти измене­ния могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (при переводе объекта из одного функционального использования в дру­гое, например из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присут­ствуют, являясь существенным признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом про­цессов, важной характеристикой физического потенциала объектов не­движимости является их способность к саморазвитию, переходу от одно­го вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позво­ляющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и т.д.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением проведенных изменений и появлением качественно нового объекта не­движимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регист­рация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о за­вершении процесса девелопмента.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении цен­ности объекта недвижимости вследствие произведенных физических

изменений. При этом сами физические изменения еше не являются ар­гументом в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делаю­щими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост цен­ности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а та­кими, которые соответствуют требованиям рынка и запросам потребите­лей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Таким образом, прирост ценности объекта обеспечивается в первую

очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента.

В процессе девелопмента решается комплекс взаимосвязанных про­блем, поэтому данный процесс можно разбить на подпроцессы, связан­ные друг с другом в определенной последовательности. В наиболее об­щем виде проект девелопмента может быть сведен к трем основным фа­зам: концептуальная, организационно-проектная и строительная, причем каждая из них может занимать много лет. Разделение на указанные со­ставляющие представляется интересным прежде всего потому, что под­черкивает их важность.

В некоторых работах британских специалистов по девелопменту не­движимости более развернуто представлены пять основных этапов реа­лизации проектов девелопмента, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на составляющие.

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

• постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

• определение основной стратегии девелопмента;

• исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование
проекта:

• анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

• проведение предварительных консультаций с органами государствен­ного регулирования;

• прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон:

• определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

• формирование команды девелопера;

• подготовка бизнес-плана проекта;

• проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;

• получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

• внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

4. Заключение контрактов и строительство:

• выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

• создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

• создание системы контроля за ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

• определение периода, способа и персонала для маркетинговой кам­пании;

• обеспечение сохранности и безопасности объекта;

• анализ работы агентов по продажам и при необходимости внесение изменений в нее;

• управление денежными потоками по проекту.

Перечисленные выше этапы не обязательно должны следовать один

за другим, они могут протекать параллельно. Некоторые этапы иногда не выделяют и не рассматривают как отдельный этап, например, то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, составляющие этапов реализации проектов следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспек­ты реализации проектов девелопмента.

Российские специалисты по девелопменту недвижимости (В.В. Ку-щенко, И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге) выделяют следую­щие стадии девелоперского проекта: предпроектная (предынвестицион-ная), инвестиционная (проектирование и строительство) и эксплуатацион­ная (стадия ресьшзации).

Рассмотрим каждую стадию более подробно.

Предпроектная (предынвестиционная) стадия. На данной стадии наи­более важным этапом является анализ рынка недвижимости. Исследова­ние и анализ рынка недвижимости должны быть осуществлены с акцен­том на регион расположения проекта. Исследования должны отражать главные тенденции российского рынка недвижимости; базовые сегмен­ты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, тор­говые площади), их взаимоотношения и перспективы развития; основ­ные тенденции движения спроса (покупатели и арендаторы) и предло­жения на рынке недвижимости; состояние конкуренции на рынке; прогноз состояния спроса и предложения, движение цен и конкурентной среды. На основе данного анатиза определяются рекомендации по выбору сег­мента для проекта и по типу проекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии.

При осуществлении данного этапа необходим прогноз рынка на обо­зримое будущее. Если на рынке существует выраженный дефицит зда­ний определенной категории, то грамотно реализованные проекты в этих секторах будут привлекательными, по крайней мере, в среднесрочном периоде. При анализе следует иметь в виду, что рынок недвижимости может находиться в состоянии депрессии под действием проблем пере­-

 

ходных экономик. С улучшением экономической ситуации следует ожи­дать роста на рынке недвижимости. Таким образом, можно утверждать, что девелоперские проекты, отвечающие глубоким структурным потреб­ностям рынка, являются наиболее привлекательными и наименее риско­ванными. В результате проведенного анализа рынка недвижимости дол­жен быть выработан оптимальный вариант проекта, после чего начина­ются работы по целевому подбору конкретных проектов.

Следующей составляющей предпроектной стадии является формиро­вание стратегии проекта. Существует мнение, что сделки с недвижимос­тью являются по существу финансовыми операциями[17]. Это означает, что развитие проектов недвижимости в большей степени относится к кате­гории финансов, чем к любому другому виду деятельности. Операции с недвижимостью требуют крупных капиталовложений, поэтому хорошо продуманное построение стратегической схемы может предопределить либо успех, либо провал проекта.

Одним из важнейших мероприятий на предпроектной стадии являет­ся инвестиционный анализ. Ключевую роль девелоперского проекта с позиции инвестора выполняет его финансовый анализ, позволяющий в конечном счете оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ проектов включает в основном следующие эле­менты: разработку различных сценариев бюджета проекта, в том числе оценку и прогноз, определение затрат на консультантов, проектирова­ние, строительство и отделку. Обязательно оцениваются затраты на под­ведение внешних коммуникаций. Подлежат расчету также расходы на маркетинг и выкуп доли, предназначенной для нужд города. Должны быть спланированы расходы на получение различных разрешений и со­гласование с органами надзора и контроля. При необходимости в расчет принимаются таможенные сборы и пошлины. Обязательным элементом расчета должны быть накладные расходы и текущие платежи (аренда земли, коммунальные услуги и пр.).

Все вышеприведенные данные, а также иные аспекты отражаются в детально разработанном бизнес-плане, включающем финансовый, юри­дический, организационный и временной анализы, а также прогноз по­ступлений и расходов на период до пяти лет. Бизнес-план должен содер­жать оценку эффективности инвестиций, сравнительный анализ исполь­зования различных источников финансирования, рекомендации по инвестиционной стратегии проекта, оптимальные финансовые и нало­говые схемы реализации проекта.

По данным компании Noble Gibbons за 2004—2006 гг., наиболее оп­тимальное отношение суммы кредита к стоимости (loan-to-value - LTV)

 

объекта коммерческой недвижимости на протяжении последнего деся­тилетия составляло 50-90%. Большинство инвесторов не использует 100%-ное заемное финансирование, так как в этом случае не будет достигнуто оптимальное отношение суммы займа к стоимости объекта.

Основное преимущество от использования долгового финансирова­ния состоит в возможности возврата капитала. Если стоимость долга меньше, чем ставка доходности собственного капитала, то процент воз­врата капитала для инвестора будет выше при использовании заемного финансирования, чем без него. Кроме того, определенные налоговые преимущества могут быть также связаны с использованием долгового финансирования. Налогообложению не подлежат выплаты по кредитам, однако сама сумма займа облагается налогом, тем самым увеличивается налогооблагаемая база совокупного капитала. Использование заемного финансирования снижает важность первоначальных вложений, необхо­димых для начала реализации любого проекта. Наконец, комбинируя удельные веса собственного и заемного капитала в структуре финанси­рования, девелопер может учесть интересы инвесторов в зависимости от их возможностей, так как удовлетворение потребностей клиента являет­ся еще одним преимуществом заемного финансирования. На данной ста­дии уже возможна разработка типовой кредитной заявки и инвестици­онного предложения, отвечающих требованиям кредитных учреждений. Параллельно следует разрабатывать юридическое обеспечение проекта, соответствующее выбранной финансовой схеме и заканчивающееся юри­дическим заключением по проекту.

Итогом этого этапа является полный пакет всех разрешений и согла­сований, необходимых для начала проектирования и строительства.

На следующем этапе оформляется исходно-разрешительная докумен­тация (ИРД), включающая обширный комплекс различных градострои­тельных документов и согласований. Именно этот этап является началом организации и проведения практических мероприятий по приобретению заказчиком прав на объект. Предпроектная подготовка строительства пре­дусматривает предынвестиционный и инвестиционный периоды.

В предынвестиционный период предпроектной подготовки разраба­тываются схемы размещения жилищного и других видов строительства; схемы инженерного обеспечения территории строительства и реконст­рукции; градостроительные планы районов; проекты планировки терри­тории. Данные стадии градостроительной документации выполняются в соответствии с Генеральным планом развития города.

В инвестиционный период предпроектной подготовки осуществля­ются разработка градостроительного обоснования размещения объекта (при отсутствии утвержденной предынвестиционной градостроительной Документации), подготовка ИРД и оформление правового акта город­ской администрации — разрешения на осуществление градостроитель­ной деятельности. Результатом предпроектной подготовки является пра­-

 

вовой акт городской администрации (разрешение на осуществление гра­достроительной деятельности), определяющий заказчика-застройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности.

Основное значение на предпроектной стадии имеетпривлечение кре­дитных и инвестиционных ресурсов. Традиционной является схема фи­нансирования, при которой инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого девелоперского проекта является наиболее сложным и узким местом. На этой стадии в основном определяют затраты на при­обретение прав на землю. В различных субъектах Российской Федера­ции складывается своя практика приобретения земли. Столичный опыт регулирования инвестиционных отношений в строительстве заключает­ся в следующем. Первый способ приобретения прав на земельный уча­сток под строительство состоит в заключении инвестиционного контракта между администрацией города и потенциальным инвестором. В этом случае в качестве расчета за предоставленный земельный участок идет долевое распределение нежилых помещений между инвестором и горо­дом. При втором варианте инвестор выкупает или приобретает права аренды земли на 49 лет.

По результатам предпроектной стадии девелоперская компания помо­жет инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, включающую следующие основные элементы: назначение объекта, функциональное использование объекта, архитектурные, потребительские и инженерные требования к зданию, требования по внутренней планировке и отделке, инвестиционная, управленческая и строительная концепции проекта. Уточ­няются юридические параметры проекта, составляется полное техниче­ское задание владельцу и утверждается эскизное предложение.

Инвестиционная стадия.

Стадия проектирования. На этой стадии предполагается, что девело­пер имеет проработанную финансовую схему, предусматривающую по­следовательную организацию финансирования. Основные параметры схе­мы согласовываются еще на предпроектной стадии в период привлечения финансовых ресурсов, однако на данной стадии происходит детализация и уточняются конкретные механизмы реализации проекта девелопмента.

На стадии проектирования прорабатываются наиболее важные воп­росы, связанные с налогообложением и формированием профессиональ­ной архитектурно-инженерной группы. Уровень налогов играет важную роль из-за сравнительно длительного периода, в течение которого идут денежные потоки. В итоге утверждается и согласовывается комплексная концепция проекта, тщательно подбирается команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, которые готовы приступить к реализации проекта. Факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций, приведены в табл. 12.1.

 

Таблица 12.1

Факторы, ограничивающие деловую активность строительных организаций,

% от общего числа строительных организаций

 

Фактор
Высокий уровень
налогов
Неплатежеспособность
заказчиков
Большая стоимость	-
материалов, конструк-
ций, изделий
Недостаток заказов
на работы
Конкуренция со сторо-	-
ны других строитель-
ных фирм
Недостаток квалифи-
цированных рабочих
Нехватка и изношен-
ность машин и меха-
низмов
Высокий процент ком-
мерческого кредита

 

Источник: www.rossat.ru

 

 

Как показывает практика, качество управления проектом оказывает­ся решающим фактором успеха или неудачи проекта. Опытные инвесто­ры уделяют особое внимание качеству управления проектами строитель­ства любой недвижимости, в которых они участвуют. Эффективное уп­равление девелоперским проектом гарантирует, что здание всегда будет занято арендаторами, состав которых тщательно подобран, помещение будет содержаться в хорошем состоянии, чтобы избегать потерь стоимо­сти или ухода арендаторов, соответствующие услуги будут предоставляться без неоправданных затрат, разногласия с арендаторами будут оперативно улаживаться, и с ними будут поддерживаться партнерские отношения.

При грамотном подходе к организации процессов строительства не­целесообразны экономия средств на управлении, попытка инвесторов самим выполнять функции управляющего или поручать это непрофесси­ональному или неопытному менеджеру. Даже непродолжительный пери­од простоя здания, не занятого арендаторами из-за недостаточного регу­лирования отношений с ними или из-за технических проблем с самим зданием, которых можно было бы избежать, вызывает быстрый перерас­ход тех средств, которые можно было бы потратить на более профессио­нальный менеджмент.

 

Руководство проектированием составляет основное содержание эта­па проектирования. Требования государственных инстанций к представ­ляемой на утверждение проектной документации варьируются в зависи­мости от размера проекта. Очень важно уже на стадии проектирования поддерживать контакты со всеми имеющими отношение к строительству государственными службами. На этот момент можно определить размер бюджета уже с погрешностью до 10%. В дальнейшем смета постоянно должна уточняться.

Девелоперская компания от имени инвестора может осуществлять на этой стадии следующие действия:

• оформление в надлежащем порядке в государственных и муници­пальных органах исходно-разрешительных документов: распоряжение мэра (префекта) по проекту, инвестиционный контракт, землеотвод (до­говор аренды земли), градостроительное заключение-задание, геоподо­снова, технические условия присоединения, технический паспорт, тех­ническое задание на проектирование;

• получение согласований и разрешений (для Москвы) в мэрии, пре­фектуре, территориальном управлении земельного комитета, Моском-архитектуре, Москомприроде, санитарно-эпидемиологическом надзоре, управлении по охране памятников, отделе подземных сооружений, орга­нах по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям, ГИБДД, орга­нах пожарной службы, эксплуатационных службах инженерных комму­никаций (Мосэнерго, Мосводоканал, Мосгорсвет, Мосводосток, Мос-зеленхозстрой), Мосгорэкспертизе и т.д.

Девелоперская компания полностью представляет интересы инвесто­ра на этапе проектирования, в том числе руководит формированием груп­пы проектировщиков, включая проведение тендера по выбору главного архитектора проекта, архитектора по инженерным системам и архитек­тора-конструктора, а также заключение с ними контракта.

Под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта и технико-экономического обоснования (ТЭО), включающий согласование задания на проектирование ТЭО в муниципальных органах; управление разработкой эскизного проекта и ТЭО; проведение проектных и архитектурных совещаний; получение окончательных технических условий присоединения объекта к город­ским коммуникациям (теплосеть, электричество, канализация, водопро­вод, телефон); согласование в государственных инспектирующих орга­нах, получение заключения Мосгорэкспертизы.

Этап рабочего проектирования включает: управление рабочим про­ектированием объекта; управление проектированием внешних комму­никаций; проведение проектных и архитектурных совещаний; корректи­ровку ТЭО; подготовку тендерной документации для подрядчиков по строительству; разработку и корректировку строительного бюджета.

Стадия строительства. Девелоперская компания может полностью представлять интересы инвестора на этапе строительства, проводя го-

 

 

­родские. российские или международные тендеры среди строительны) подрядчиков. Эти мероприятия включают разработку полного пакетг тендерной документации, собственно организацию и проведение тенде­ров среди подрядных и субподрядных организаций, подготовку контрак­тов и ведение переговоров.

Следующим этапом является непосредственное управление строитель­ством, которое заключается в разработке и оптимизации программы строи­тельства, организации взаимоотношений с органами власти и управле­ния в части согласований по строительству, в контроле за получение подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертифика­ты), контроле за сроками мобилизационного и строительного этапа, полу­чении согласований при проведении работ по внешним коммуникациям контроле за качеством строительных работ, реализацией всех договорных обязательств по проекту и подготовкой объекта к эксплуатации.

На заключительной стадии данного этапа объект сдается в эксплуата­цию. Поскольку на данной стадии осуществляется непосредственное стро­ительство объекта, она является самой дорогостоящей и обычно самой длительной во всем цикле девелоперского проекта.

Эксплуатационная стадия (стадия реализации). В первую очередь эта стадия включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. В том слу­чае, если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, девело­перская компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реали­зации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Реализация маркетинговой кампании включает:

• разработку маркетинговой концепции и стратегии, логотипа проек­та и всех вытекающих атрибутов, а также пакета рекламно-информаци­онных материалов, описывающих проект, для привлечения отечествен­ных и иностранных арендаторов или покупателей;

• издание соответствующих брошюр и буклетов, размещение рекла­мы в средствах массовой информации;

• подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта;

• прямую рассылку рекламных материалов потенциальным клиентам и профессионатьным брокерам;

• проведение презентаций проекта с участием представителей госу­дарственных структур;

• разработку типового договора аренды или продажи;

• проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключе­ние контрактов на аренду или продажу помещений.

На завершающей стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства. На этом этапе девелопер помогает инвестору реатизовать основную цель проекта — достичь максимальной эффективности осуще­ствленных инвестиций. Именно здесь инвестор может ощутить преиму­щества концепции комплексного управления строительными проекта­ми, реализуемой управляющей или девелоперской компанией.

 

 

□ 12.2. Инструменты оценки девелоперского проекта

 

Основная цель любого инвестиционного проекта, в том числе и деве­лоперского, — получение максимального дохода инвестором и другими заинтересованными лицами с минимальными издержками. Поэтому на первое место при принятии решений об инвестициях выдвигается оценка инвестиционного проекта. В общем случае под оценкой инвестиционного проекта понимают определение его эффективности. Однако оценка эф­фективности девелоперского проекта не представляется возможной без оценки его доходной части — доходов от эксплуатации завершенного объек­та, а также дохода от его продажи. На данном этапе анатиза используют методы оценки недвижимости. Для большей наглядности взаимоотноше­ние данных видов оценки (оценки эффективности девелоперского проек­та и оценки стоимости недвижимости), а также роль оценки недвижимо­сти в процессе анализа девелоперского проекта показаны на рис. 12.1.

 

 

При рассмотрении понятия «эффективность проекта» прежде всего отметим, что реатизация проектов девелопмента не только является спо­собом умножения богатства собственника или источником получения до­хода девелопером и инвесторами, но и оказывает реатьное влияние на экономические процессы, доходы бюджета и социатьные отношения. С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена:

• с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

• с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (эко­номическая, народно-хозяйственная эффективность);

• с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

• с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эф­фективность).

Коммерческая эффективность инвестирования определяется отно­шением экономического эффекта к инвестиционным затратам, обеспе­чивающим этот эффект. Понятие привлекательности инвестирования чаще всего связывают с его целесообразностью, т.е. учитывают соответствие инвестиционной деятельности конкретным целям и интересам.

В планово-директивной экономике критерий эффективности капи­тальных вложений был достаточен для принятия решения об инвестиро­вании. Причем традиционно определялись два вида оценки экономи­ческой эффективности капитальных вложений — общая, или абсолют­ная, и сравнительная эффективность.

Общая эффективность определяется как соотношение эффекта (в за­висимости от уровня его реализации: по народному хозяйству в целом — как прирост национатьного дохода, по отрасли — как прирост чистой продукции, по объединениям и предприятиям — как прирост чистой прибыли, а для техники отдельных видов — как абсолютная величина прибыли) и необходимых для этого капитатьных вложений. Рассчитан­ный для отдельного мероприятия показатель общей эффективности со­поставляется с нормативом, дифференцированным по отраслям (подо­траслям), а также по направлениям капитатьных вложений (новая тех­ника, охрана природы и т.д.), и с отчетными показателями за предыдущий период. Рассматриваемое мероприятие считается эффективным, если расчетный показатель больше этих ограничений.

Сравнительная эффективность определяется как отношение эконо­мии на снижении текущих издержек (себестоимости) при замене базово­го мероприятия новым к дополнительным капитальным вложениям на заданный объем выпуска продукции. Полученный на основе такого со­отношения показатель сравнительной эффективности сопоставляется с нормативом эффективности дополнительных капитатьных вложений. Величина, обратная расчетному показателю сравнительной эффективно­сти, получила название «расчетный срок окупаемости» дополнительных вложений. Здесь уже требуется, чтобы «расчетный срок окупаемости» не превышал нормативный.

 

 

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в положи­тельном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на эконо­мические процессы, и может иметь стоимостное измерение. Условно по­зитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум ас­пектам: территориальному и отраслевому.

Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только са­мих объектов недвижимости, но и их окружения. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих терри­торий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности. При рассмотрении влияния девелопмента на окружение довольно часто говорят о влиянии на микроуровне, подчеркивая тем са­мым локальный характер этого влияния. Однако масштабы его (влия­ния) определяются масштабностью проектов. Большинство из них дей­ствительно влияет лишь на ближайшее окружение, но крупномасштаб­ные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.