Практика оценки недвижимости. Типичные ошибки при формировании вывода о стоимости объекта в рамках проведения оценочных работ и составления Отчета об оценке

 

 

Описание объекта оценки. Анализ месторасположения объекта оцен­ки и сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Рас­чет рыночной стоимости объекта оценки. Согласование резуль­татов.

Несмотря на кажущуюся простоту, оценка объектов недвижимости не является тривиальной задачей и требует тщательного выявления и анализа факторов, влияющих на стоимость объекта.

Итоговым документом, позволяющим судить о величине рыночной стоимости объекта, является Отчет об оценке. Именно поэтому структу­ризация наиболее часто встречающихся ошибок при проведении оценки объектов недвижимости является актуальной и важной задачей.

В рамках данной главы будут показаны типичные ошибки на «ситуа­ционных» примерах, предложен конкретный инструментарий их реше­ния. При этом необходимо отметить «неоднозначность» некоторых ситуа ­ций и отсутствие единого абсолютно корректного типового механизма их решения.

 

□ 18.1. Описание объекта оценки

 

Наиболее часто встречающейся ситуацией является отсутствие четко структурированного описания объекта оценки и приложенных к Отчету копий документов, позволяющих сформировать комплексное мнение об объекте и правах на него. В частности, отсутствуют фотографии, на ос­-

новании которых можно получить представление об объекте, а также о состоянии внутренних и внешних помещений. Необходимо отметить, что наличие графических материалов — фотографий внешнего вида и внутренних помещений, копий правоустанавливающих документов, ко­пий документов в части экспликации помещений — является неотъемле­мой частью Отчета и позволяет сформировать его доказательную базу, необходимую в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности...».

Как правило, в большинстве случаев не уделяется внимание анализу правоустанавливающих документов на объект оценки. В Отчете приво­дится стандартная фраза «оценщик не несет ответственности за юриди­ческое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, свя­занные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой соб­ственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорен­ных в отчете». При этом степень существенности данного действия и влияния на итоговый результат значительна. Остановимся более подроб­но на анализе данного момента.

Основными правоустанавливающими документами являются:

1) свидетельство о государственной регистрации права собственности;

2) технический паспорт Ростехинвентаризации (БТИ) или выписка из технического паспорта;

3)экспликация и поэтажные планы;

4)выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);

5)свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка.

Необходимо отметить, что общая площадь объекта, указанная в до­кументах 1, 2, 3, 4, должна совпадать между собой. Типичной ситуацией является возможное расхождение в площади за счет осуществленной ре­конструкции объекта, данный фактор существен с точки зрения опреде­ления «обмерных» характеристик объекта (общей и полезной площади), участвующих в оценочных расчетах в каждом из подходов.

В свидетельстве о государственной регистрации права собственно­сти может быть указано отсутствие обременении, но при этом на дату оценки обременения имеются. В данном случае целесообразно руко­водствоваться выпиской из ЕГРП на дату оценки. Обременения в виде зарегистрированных договоров аренды здания, части здания или поме­щения в здании должны учитываться при расчете рыночной стоимости объекта.

При анализе договора аренды земельного участка необходимо обра­тить внимание на срок действия договора, наличие обременении и сер-витутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет учета данных факторов при расчете рыночной стоимости объекта.

 

 

Необходимо также обратить внимание на категорию земель, указанную в свидетельстве о праве собственности или кадастровом плане участка прилагаемому к договору аренды. Категория земель или целевое ис­пользование земельного участка должны соответствовать функциональ­ному назначению и использованию зданий и сооружений, расположен­ных на участке.

Если необходимо осуществить оценку рыночной стоимости совокуп­ности объектов недвижимости (например, объектами оценки являются производственные здания, расположенные на территории производствен­ной площадки), в Отчете должны быть отражены следующие моменты:

• описание площадки, на которой расположены указанные объекты (схема площадки, графическое отображение оцениваемых объектов, фик­сация объектов инфраструктуры, необходимой для функционирования объектов на производственной площадке (ТЭЦ, ТПП и т.п.);

• определение правового статуса земельного участка;

• четкое описание каждого из объектов, входящего в оцениваемую совокупность.

Пример. Объекты оценки — производственные здания и администра­тивный корпус, расположенные на одной территории. Все необходимые коммуникации подведены и находятся в рабочем состоянии. Цель — оп­ределить рыночную стоимость данных объектов для совершения сделки купли-продажи.

В Отчете был сформирован вывод о том, что данные объекты можно использовать в качестве складского комплекса. Общая площадь указан­ных помещений равна 5000 м². При этом право собственности на земель­ный участок принадлежит муниципальному органу власти, у собствен­ника объекта отсутствует заключенный договор аренды.

При формировании итогового вывода о стоимости объекта необходи­мо учесть данный момент, а при осуществлении расчетов внести соот­ветствующие корректировки, так как указанный фактор может высту­пить в качестве основного фактора, определяющего степень ликвидно­сти и рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Таким образом, корректность в четкой идентификации объекта оценки фактически во многом определяет корректность дальнейших оце­ночных работ.

Если при первоначальной идентификации объекта не были выявле­ны факторы, которые фактически могут привести к резкому снижению или потере рыночной стоимости, то дальнейшие расчеты в рамках до­ходного, затратного и сравнительного подходов приведут к формирова­нию абсолютно необъективного вывода.

Выделим основные группы, в рамках которых могут быть структури­рованы ошибки в Отчете об оценке недвижимости:

• правовые (например, неучтенное обременение договором аренды по ставке ниже рыночной, отсутствие договора аренды земли и т.д.);

 

 

• маркетинговые (например, неверное позиционирование объекта (некорректно определен класс объекта), уровень загрузки, отсутствие учета фактора внешнего износа и т.п.);

• финансовые (например, некорректно учтены или не учтены затраты, связанные с необходимостью проведения капитального ремонта);

• методические (например, неверно выбран метод оценки).

Ниже приведем ряд примеров, описывающих ситуации, возникаю­щие в разрезе обозначенных моментов.

Пример. Объектом оценки выступает объект недвижимости складс­кого типа. На текущую дату объект сдан в долгосрочную аренду по арендной ставке, существенно ниже рыночной. Пересмотр условий до­говора аренды невозможен. Цель — определение рыночной стоимости объекта.

При проведении оценки и формировании вывода о стоимости нали­чие долгосрочной аренды не учитывалось, что в свою очередь привело к существенному завышению стоимости объекта, которая формировалась на основании текущих рыночных арендных ставок, сложившихся на дату оценки.

Очевидно, что принятие решения на основании представленной в отчете информации может привести к некорректным управленческим решениям. Например, отчет предлагается в банк, принимается решение о выдаче кредита, величина которого рассчитывается исходя из приме­нения дисконта к стоимости, отраженной в отчете об оценке. Принятое решение не будет объективным и в случае некредитоспособности заем­щика залоговая стоимость может не в полной степени обеспечить вели­чину обязательств.

Необходимо отметить, что если объектом оценки является объект ком-%U мерческой недвижимости, важным является четкая идентификация w объекта, на основании которой объект можно отнести к тому или ино­му классу.

Пример. В случае оценки офисных помещений наличие евроремонта может не являться «весомым» критерием при формировании доходной части объекта, если офисное здание не обладает необходимым количе­ством признаков, позволяющих отнести его к тому или иному классу (А, В, С). В числе основных признаков для офисных объектов выделяются: местоположение, год постройки (реконструкции), требования к техни­ческим характеристикам и объемно-планировочным решениям, наличие необходимого количества парковочных мест, необходимой инфраструк­туры и т.п.

При этом следует обратить внимание, что если объектом оценки вы­ступает офисное помещение класса «С», то в рамках использования срав­нительного подхода при выборе аналога необходимо также исходить из офисного помещения класса «С» (не класса «А» или «В»).

 

 

Необходимо отметить, что критерий текущего уровня загрузки особую - актуальность приобретает при оценке торговых помещений.

Пример. Объект оценки представляет собой пятиэтажное здание, на­значение - торговые помещения. При формировании вывода о рыноч­ной стоимости объекта в рамках доходного подхода использовался сред­ний процент загрузки в размере 90%, при этом фактическая загрузка составляет 50%.

Необходимо отметить, что подобный низкий процент загрузки объек­тивно может быть обусловлен спецификой функционирования торговых площадей. Как правило в качестве торговых площадей могут быть ис­пользованы (и в данном объекте фактически используются) первый, вто­рой и часть третьего этажа. На четвертый и пятый этаж покупатель «не поднимается». Соответственно недоучет данного фактора может также привести к некорректным выводам о стоимости объекта оценки.

 

 

□ 18.2. Анализ месторасположения объекта

оценки и сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

 

От того, насколько качественно проведен анализ рынка коммерче­ской недвижимости и анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, во многом зависит обоснованность потоков дохо­дов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, а также опреде­ление степени ликвидности объекта.

При формировании вывода о степени ликвидности объекта необхо­димо обратить внимание на следующие моменты:

• описание общей ситуации на рынке коммерческой недвижимости;

• анализ района с последующей фиксацией степени развития сегмен­тов коммерческой недвижимости, представленных в районе.

Пример. Объектом оценки выступает промышленно-складской объект (ранее имущественный комплекс промышленного предприятия). Цель оценки — определение рыночной стоимости с целью совершения сделки купли-продажи.

В данном случае требуется детальная фиксация объектов имуществен­ных комплексов крупных промышленных предприятий, действующих на данном рынке, описание их текущего состояния (функционируют они или нет) и т.п. Также необходимо детальное описание объектов инфра­структуры, расположенных в данном районе (например, железные доро­ги, федеральные автомобильные трассы и т.п.).

 

При проведении анализа локального месторасположения объекта для большей наглядности может осуществляться построение карты локального рынка с позиционным указанием объекта оценки и объектов-аналогов.

Необходимо отметить, что осуществление анализа локального место­расположения является принципиально важным с точки зрения понима­ния реального маркетингового окружения объекта. Данными для анали­за являются цены предложения на продажу/сдачу в аренду объектов ком­мерческой недвижимости, расположенных в рамках данного локального рынка. По результатам анализа может быть составлена табл. 18.1.

 

Таблица 18.1

 

Источ­ник ин­форма­ции	Дата пред­ложе­ния	Район	Улица	Назна­чение объекта	Описа­ние объекта	Обшая пло­щадь, м	Форма предложе­ния (прода­жа/аренда)	Стои­мость предло­жения

 

На базе табл. 18.1 в Отчете должны быть отражены выводы о том, какому способу получения дохода отдают предпочтение собственники объекта. Например, если подавляющая часть объектов предложена для сдачи в аренду, то на данный момент это говорит о недостаточной раз­витости рынка в части совершения сделок купли-продажи и о том, что собственники объектов недвижимости отдают предпочтение получению дохода через аренду.

Итоговым результатом анализа является формирование выводов о со­стоянии рынка объектов недвижимости в указанном городе, о состоянии локального рынка, о характеристиках данного сегмента рынка, о степе­ни ликвидности объекта.

Пример. Ниже приведены выводы, которые могут быть обозначены в Отчете об оценке объекта недвижимости складского типа.

1.Основная часть представленных на рынке объектов-аналогов пред­лагается в аренду (89%), остальная часть — к продаже.

2.Рынок объектов-аналогов представлен складскими площадями, предназначенными для обслуживания основной производственной дея­тельности, связанной со складским хозяйством.

3.Рынок отличает ставку аренды по холодным (2,8 долл./м²) и теп­лым (3,5 долл./м^:) складам. Ставки аренды расположены достаточно тес­но: среднее относительное отклонение для холодных складов составляет 8%, для теплых - 5%.

4.Рынок выделяет величину ставки аренды для складов большой и небольшой плошади. Изменение ставки для объектов с большей и мень­шей площадью относительно средней ее величины составляет 10%.

 

 

Фотографии объектов, выбранных в качестве аналогов, представлены в приложении 1.

Карта локального рынка с нанесением объектов, выбранных в каче­стве аналогов, представлена в приложении 2.

Фотографии объекта и экспликации помещений представлены в при­ложении 3.

 

 

□ 18.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование» под­разумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования приво­дит к формированию максимально высокой стоимости объекта недви­жимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования вы­полняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов ис­пользования следующим критериям:

• законодательная разрешенность. Рассмотрение тех способов исполь­зования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, огра­ничениями на частную инициативу, положениями об исторических зо­нах и экологическим законодательством;

• физическая осуществимость. Рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;

• финансовая осуществимость. Рассмотрение физически осуществи­мых и разрешенных законом использований;

• максимальная эффективность. Рассмотрение того, какое из финан­сово осуществимых использований будет приносить максимальный чи­стый доход или максимальную текущую стоимость.

Проведение анализа строится исходя из анализа двух блоков вопросов.

1. Анализ ННЭИ земельного участка как условно свободного.

2. Анализ ННЭИ улучшений земельного участка.

Рассмотрим анализ ННЭИ земельного участка как условно свобод­ного на практическом примере.

Пример. Объект оценки — комплекс, включающий административ­ные и производственно-складские объекты по хранению продовольствен­ных товаров. Располагается в промышленной зоне. Реализация инвести­ционных проектов в части строительства объектов офисного и торгового

 

 

назначения нецелесообразна. В рамках анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободно­го определялась его стоимость в предположении строительства на нем объекта недвижимости аналогичного назначения.

Учитывая капитальный характер существующих улучшений, сформу­лирован вывод о том, что стоимость условно свободного земельного уча­стка будет меньше стоимости земли с улучшениями.

Наилучшее функциональное использование земельного участка в со­ответствии с целью оценки рассматривается с точки зрения существую­щего использования, а именно складирования в морозильных камерах продуктов питания.

Рассмотрим анализ ННЭИ улучшений земельного участка.

Пример. Объект оценки — см. предыдущий пример.

Оцениваемые объекты недвижимости являются узкоспециализиро­ванными, часть из них предназначена для хранения продуктов питания. Перепрофилирование объектов недвижимости потребует значительный объем капиталовложений, который не даст положительного прироста стоимости объектов оценки. Функционирование объектов оценки в ка­честве складских помещений нецелесообразно, так как арендные ставки за складские площади существенно ниже, чем за оборудованные площа­ди морозильных камер.

Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использовани­ем оцениваемых объектов недвижимости будет являться комплекс про­изводственно-складского назначения с использованием морозильных ка­мер по прямому назначению (хранение при низкой температуре продук­тов питания) с последующим получением дохода за хранение. Складские и административные помещения используются в соответствии со своим назначением.

Тем не менее в практике может встретиться ситуация, которая зак­лючается в том, что для оцениваемого объекта может существовать более эффективное использование. Рассмотрим на примере.

Пример. Объект недвижимости представляет собой здание склада, по состоянию на дату оценки использующееся собственником по прямому назначению.

В ходе проведенных расчетов стоимости объекта выяснилось, что переоборудование здания с целью использования его в качестве боулинг-клуба существенно увеличивает стоимость по сравнению с существую­щим вариантом использования.

В связи с этим в качестве варианта наилучшего и наиболее эффек­тивного использования объекта был выбран вариант переоборудования здания в боулинг-клуб и осуществлены расчеты исходя из данного пред­положения.

 

 

□ 18.4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

 

При проведении оценочных работ расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществляется с помощью доходного, затратного и сравнитель­ного подходов.

Суть, принципы и алгоритмы расчетов в рамках данных подходов были описаны в предыдущих главах. Рассмотрим конкретные ситуации, возникающие при проведении оценочных расчетов.

 

Доходный подход

 

В рамках доходного подхода может быть использован либо метод ка­питализации, либо метод дисконтирования денежных потоков.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание в рам­ках доходного подхода.

1.Величина потенциального валового дохода, используемая в расче­тах, должна соответствовать реальной ситуации. Основное внимание не­обходимо обратить на «обмерные» характеристики объекта (общую и полезную площадь по правоустанавливающей и технической документа­ции), величину арендной ставки (необходимо проверить наличие обре­менении и определить их условия) и т.п.

2.Величина действительного валового дохода должна отражать ре­альную ситуацию в части текущей степени загруженности объекта.

3.Затраты должны соответствовать реальной ситуации, при этом в рамках поэлементной структуры затрат должны быть выделены наиболее существенные издержки, типичные для данного объекта недвижимости.

4.Если объект введен в эксплуатацию достаточно давно, необходимо учитывать объем инвестиций, необходимый для поддержания объекта в текущем состоянии (капитальный ремонт коммуникаций и т.п.). Приве­дем примеры, отражающие эти моменты.

Пример. Объектом оценки является офисное здание, которое сдано в долгосрочную аренду на 20 лет. Арендные ставки существенно ниже рыночных. Пересмотр условий договора аренды невозможен. Цель - определение рыночной стоимости объекта для формирования сделки купли-продажи.

Арендная ставка по условиям договора составляет 20 долл./м², теку­щая арендная ставка на рынке составляет 100 долл./м². В данном случае в Отчете об оценке должна быть обозначена стоимость объекта с учетом существующего обременения, т.е. исходя из 20 долл./м².

 

 

Сделка купли-продажи, совершенная по цене, отправной точкой для определения которой являлся Отчет об оценке, где в рамках расчетов использовалась рыночная арендная ставка, будет иметь существенный срок окупаемости и, возможно, станет нерентабельной сделкой, так как новый собственник будет получать доходы от объекта по арендной став­ке, зафиксированной в долгосрочном договоре аренды.

Вторым принципиальным моментом является учет величины капи­тальных вложений, необходимых для поддержания объекта в текущем состоянии. Необходимо отметить, что вывод о техническом состоянии объекта и необходимости осуществления инвестиций должен базироваться на результатах анализа физического износа, осуществляемого в рамках затратного подхода.

Пример. Объектом оценки выступает офисное здание 1950 г. пост­ройки, расположенное в центре города. Здание требует капитального ремонта.

Для любого потенциального собственника данного объекта при пла­нировании сделки купли-продажи всегда будет существовать необходи­мость совершения капитальных вложений, необходимых для поддержа­ния объекта в текущем состоянии, позволяющем обеспечить его нор­мальное функционирование. Для здания «старого» года постройки неучет данного фактора в рамках доходного подхода весьма существенен, так как приводит к некорректному формированию денежного потока и не­корректному расчету стоимости объекта.

При проведении оценки методом дисконтирования денежных пото­ков довольно часто встречается следующая ошибка: положительный тренд роста арендной ставки.

Пример. При проведении расчетов в рамках доходного подхода до­статочно часто встречается ситуация, заключающаяся в том, что опреде­ляется арендная ставка, затем на основании проведенного анализа рын­ка формируется вывод о том, что арендная ставка будет ежегодно расти на 20%, после прогнозного периода (который, как правило, принимает­ся равным пяти годам) в постпрогнозном периоде фиксируется тот же темп роста. После расчета денежных потоков определяется итоговая ве­личина стоимости.

При данной логике расчетов может быть допущена существенная ошибка: любой объект имеет определенный жизненный цикл, который обусловливает тенденцию в части динамики роста арендной ставки. Бо­лее того, если ранее проведенный анализ рынка показал, что существует значительный фактор внешнего износа, заключающийся в возможности строительства и ввода в эксплуатацию более современного здания, оче­видно, что данный момент приведет к падению арендной ставки для уже существующего объекта.

 

Наконец, любой объект недвижимости имеет определенный срок жизни. Очевидно, что если объектом оценки выступает здание 1950 г. постройки, которое требует капитального ремонта, ясно, что срок жизни данного объекта не бесконечен, соответственно данный момент также необходимо учитывать при построении прогнозов.

При проведении оценки объекта недвижимости доходным подходом достаточно часто встречается ситуация, когда объектом оценки выступа­ет объект недвижимости, функционирующий в составе производствен­ного'комплекса, при этом используется величина дохода, приносимая всеми объектами имущественного комплекса.

Рассмотрим это на практическом примере.

Пример. Объектом оценки выступает здание элеватора 1970 г. пост­ройки.

При проведении оценки были получены данные о доходе, получае­мом в результате деятельности элеватора. На основании данной величи­ны дохода был построен денежный поток и осуществлен расчет стоимо­сти элеватора в рамках доходного подхода. Возникает вопрос: насколько корректен данный подход?

При подобном подходе не были учтены следующие моменты:

• при формировании в денежном потоке всего дохода, приносимого элеватором, необходимо вычленение дохода, приносимого объектом не­движимости и оборудованием;

• при формировании итогового вывода о стоимости необходимо де­лать корректировку на оборотный капитал, необходимый для функцио­нирования данного объекта,также необходимо учитывать «нематериаль­ную» составляющую.

Таким образом, в случае отсутствия учета данных моментов стоимость, определенная в Отчете об оценке, может быть некорректной.

 

Затратный подход

 

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Основные этапы оценочных работ:

• установление прав собственности на объект и земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды, номер, дата). Как уж^е определялось ранее, при проведении оценки объекта необходимо нали­чие полного комплекта правоустанавливающей документации;

• определение стоимости замещения объекта оценки;

• определение прибыли девелопера;

• определение износа (физического, функционального, внешнего);

 

• определение рыночной стоимости земельного участка;

• формирование итогового вывода о стоимости объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки представляет собой сумму зат­рат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных це­нах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Необходимо отметить, что использование затратного подхода при формировании вывода о стоимости объекта, который был сравнительно недавно построен и введен в эксплуатацию, должно базироваться на ре­альных рыночных данных в части затрат по строительству, при этом тре­буется проверка на предмет их «адекватности» среднерыночным значе­ниям.

Пример. Типичной ситуацией является использование информации, представленной заказчиком в виде сметной документации. После изуче­ния данной документации в Отчете формируется вывод о том, что «на основании информации, представленной заказчиком, стоимость строи­тельства 1 м² объекта недвижимости составляет 1200 долл. США».

Вместе с тем проведенный анализ рынка показывает, что средняя стоимость строительства составляет не более 800 долл. США за 1 м², т.е. фактически по той или иной причине указанная величина стоимости 1 м² является завышенной фактически на 50%.

При определении стоимости воспроизводства объекта оценки до 1969 г. постройки могут быть использованы сборники УПВС. Наиболее типич­ной ошибкой может являться использование данных УПВС по объекту, который не является прямым аналогом объекта оценки.

Пример. Объект оценки — офисное здание, которое ранее являлось детским садом, затем было выведено из реестра дошкольных учрежде­ний.

При формировании вывода о стоимости объекта оценщиком было выбрано значение УПВС по административному зданию. Данный мо­мент принципиально не является корректным, так как аналог по сути несопоставим с объектом оценки.

В практике встречаются случаи, когда объектом оценки выступает вновь построенное здание. Возникает вопрос, каким образом его оцени­вать в рамках затратного подхода? Рассмотрим на примере.

Пример. Объект оценки представляет собой только что построенное офисное здание обшей площадью 10000 м². Цель — определить рыноч­ную стоимость.

При проведении оценки затратным подходом оценщик использовал сводный сметный расчет, предложенный заказчиком, на основании ко­торого был сделан вывод о рыночной стоимости объекта, определялась как сметная стоимость + прибыль девелопера в размере 30%. В результате расчетов стоимость 1 м² в рамках затратного подхода составила 1700 долл.

 

США, т.е. рыночная стоимость здания в рамках затратного подхода со­ставила 17 млн. долл. США.

Возникает вопрос: насколько корректна данная стоимость? При про­ведении более детального анализа становится очевидным, что сметная стоимость завышена на 25% за счет избыточных улучшений, прибыль девелопера не обоснованна, т.е. полученная величина выше рыночных требований. В среднем по рынку стоимость строительства 1 м² анало­гичного здания составляет 1000 долл. США, прибыль девелопера 20^. Таким образом, рыночная стоимость 1 м² в рамках затратного подхода составляет 12 млн. долл. США, т.е. фактически стоимость была завыше­на на 30%.

Другим существенным моментом, приводящим к существенному ис­кажению стоимости объекта, является некорректный учет прибыли деве­лопера.

Прибыль девелопера представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной. Значения в интервале 10 -30% принимаются обычно на основании интервью с предпринимателя­ми и являются экспертными суждениями.

При определении данного параметра необходимо обратить внимание на то, что прибыль девелопера зависит от объемов и сроков строитель­ства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика) от других факторов. Соответственно при рассмотрении От­чета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли девелопе­ра и установить сложившееся среднерыночное значение.

Оценка износа. При определении износа используется метод разбивки. В общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

• устранимый и неустранимый физический износ;

• устранимый и неустранимый функциональный износ;

• внешний, или экономический, износ.

При оценке физического износа важно понимать, в каком состоянии находится здание, возможно ли его дальнейшее функционирование без осуществления капитальных вложений и поддержание его текущего со­стояния.

Пример. Объект оценки представляет собой производственное здание.

В течение двух лет данный объект не эксплуатировался. Для того чтобы «запустить» его в эксплуатацию, требуется вложение определен­ных денежных средств. Для потенциального покупателя данное вложе­ние является, по сути, денежным оттоком и дополнительными затратами, что соответственно уменьшает стоимость объекта.

 

Особое внимание необходимо обращать на оценку внешнего износа, так как он имеет прямую связь с качеством проведенного анализа ло­кального рынка.

Наиболее типичной ситуацией является случай, когда в непосред­ственной близости от объекта оценки начинается или существует потен­циальная возможность начала строительства объекта недвижимости, ко­торый по своим потребительским качествам существенно лучше объекта оценки.

Пример. Объект оценки представляет собой офисное здание 1950 г. постройки. В непосредственной близости от объекта существует потен­циальная возможность начала строительства объекта недвижимости, ко­торый по своим потребительским качествам (качество офисных помеще­ний и т.п.) существенно лучше объекта оценки.

При проведении оценки оценщиком не был учтен данный фактор. При построении прогнозных потоков от эксплуатации объекта недвижи­мости планировалась повышательная динамика арендной ставки (еже­годный прирост арендной ставки на 15%). Данное обстоятельство может привести к существенному и необоснованному увеличению стоимости объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости земли или прав аренды земельного участка. Необходимо отметить, что ответ на вопрос, имеется ли рыноч­ная стоимость земельного участка в «отрыве» от улучшения (здания, ко­торое на нем построено), возможно сформировать только после прове­дения корректного анализа наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования (ННЭИ).

В практике возможны случаи, когда рыночная стоимость земельного участка значительно больше, чем стоимость улучшений, которые на нем расположены. В любом случае стоимость земельного участка не должна быть больше, чем рыночная стоимость, определенная на основании сде­лок с сопоставимыми земельными участками.

 

Сравнительный подход

Сравнительный подход включает сбор и анализ данных о рынке про­даж и предложений по объектам-аналогам. Аналог объекта оценки — это сходный по основным экономическим, материальным, техничес­ким и другим характеристикам оценки другой объект, цена которого изве­стна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Аналоги формируются на основании данных, отраженных в разделе «Анализ рынка коммерческой недвижимости». Указанные аналоги ис­пользуются для оценки объекта оценки сравнительным подходом. По Результатам формируется табл. 18.2, в которой могут быть отражены сле­дующие данные.

Таблица 18.2

 

№	Ана-	Источ-	Дата	Улица	Назна-	Общая	Форма	Стои-	Стои-
ана-	лог	ник ин-	предло-		чение	пло-	пред-	мость	мость
лога		форма-	жения		объекта	щадь,	ложе-	пред-	1 \г.
		ции	(ввода)				ния	ложе­ния	долл.

 

 

После выбора аналога и определения единицы сравнения (1 м² об­щей площади объекта) осуществляется корректировка исходя из отли­чий оцениваемого объекта от объекта оценки.

Ниже приведем пример оценки офисного центра сравнительным под­ходом.

 

 

Таблица 18.3