На работающий в этом здании персонал

 

 

Общие затраты на предупреж­дение воз­действия шумового загрязне­ния, тыс. руб.	Приростные затраты на предупреж­дение воз­действия шумового загрязнения, тыс. руб.	Уровень шумового загрязнения, дБ	Общие затраты на компенса­цию воздей­ствия шумо­вого загряз­нения, тыс. руб.	Приростные затраты на компенса­цию воздей­ствия шумо­вого загряз­нения, тыс. руб.	Уровень шумового загрязне­ния. дБ

 

 

Из табл. 16.1 видно, что приростные затраты двух видов (предупреж­дения и компенсации) примерно равны (770 = 780) для шумового загряз­нения, проникающего в офисное здание, на уровне 60 дБ. Этот уровень шумового загрязнения, как было показано выше, соответствует эконо­мически эффективному (оптимальному) уровню. Следовательно, эконо­мический ущерб, причиняемый шумовым загрязнением рассматривае­мому офисному зданию (потеря его стоимости), составит: 1050 + 710 = 1760 тыс. руб.

 

 

□ 16.4. Методика «валовых выбросов» для определения

экономического ущерба от загрязнения

 

Для укрупненных расчетов экономического ущерба от загрязнения атмосферы при оценке недвижимости, когда отсутствуют возможности предварительного определения значений концентраций ингредиентов, а, наоборот, представляется возможность установить валовые выбросы в атмосферу загрязнений по основным источникам этих выбросов, распо­ложенных в зоне размещения объекта недвижимости, предлагается сле­дующая методика.

1. Рассчитывается суммарный экономический ущерб от загрязнения атмосферы по территории, определяемой как зона активного загрязне­ния. Зоной активного загрязнения следует считать: для организованных источников загрязнения — круг с центром в точке расположения источ­-

ника и радиусом 50Я (где Я - высота трубы); для автомагистралей -полосу шириной 200 м, центральная ось проходит через ось магистрали. Суммарный экономический ущерб от загрязнения атмосферы по рас­сматриваемой территории (ZT) определяется по формуле

 

 

 

2. Доля площади в зоне активного загрязнения, занимаемой рассмат­риваемым у'-м объектом недвижимости (а_r^j ), рассчитывается по формуле

(16.12)

 

Предполагая, что рассматриваемый у'-й объект недвижимости входит в зону активного загрязнения, величину экономического ущерба от заг­рязнения атмосферы для этого объекта определяем по формуле

 

D_r^j = D_r * a_r^j (16.12)

 

 

Величина D_r^j. определяет годовой экономический ущерб, приходя­щийся на j-й объект недвижимости. Если предположить, что не извест­ны период эксплуатации объекта недвижимости и динамика изменения показателя D_r^j. в перспективе, но известна ставка (коэффициент) капи­тализации такого рода объектов недвижимости, то можно определить интегральный показатель экономического ущерба от загрязнения атмос­феры (потерю стоимости объекта недвижимости) при эксплуатации объек­та недвижимости в зоне активного загрязнения () как отношение D_r^j < ставке капитализации (СК):

(16.13)

 

Если предположить наличие динамики изменения показателя D_r^j и временной программы эксплуатации (владения) рассматриваемого j-го объекта недвижимости в зоне активного загрязнения атмосферы, то ин­тегральный показатель экономического ущерба от загрязнения (потерю стоимости объекта недвижимости) можно определить методом дискон­тирования денежных потоков.

Представленный алгоритм расчета экономического ущерба от загряз­нения атмосферы позволяет определить лишь достаточно приближен­ную его величину и, как правило, нижний предел. Для более детализи­рованных расчетов по методике «валовых выбросов» необходимо введе­ние дополнительных эмпирических поправочных коэффициентов, в частности, в формулу (16.10). Эти поправочные коэффициенты более корректно должны учитывать географию размещения объектов недви­жимости и масштаб загрязняющего воздействия на рассматриваемый кон­кретный объект недвижимости (учет плотности застройки зоны актив­ного загрязнения, координаты размещения объекта недвижимости, его этажность, плотность использования его площадей, число проживаю­щих или работающих на данном объекте недвижимости и т.д.).

Пример. Рассчитать экономический ущерб от загрязнения атмосфе­ры для объекта недвижимости, размещенного в зоне активного загрязне­ния, по методике «валовых выбросов» на основе следующих данных.

Офисное здание занимает площадь земельного участка 400 м² и нахо­дится в зоне активного загрязнения. Имеются два основных источника загрязнения: местная котельная с высотой трубы 20 м и автомагистраль. Рассматривается городская территория с населением свыше 200 тыс. чел. Плотность застройки селитебной территории составляет 50%. Город рас­положен в Уральском экономическом районе. Известно, что приведен­ная разность температур выбрасываемых примесей из трубы составляет 200°С. Совокупный годовой выброс примесей по двум рассматриваемым источникам загрязнения составляет: взвешенные вещества (пыль камен­ноугольная) - 2000 т, диоксид серы - 150 т, диоксид азота - 1300 т, оксид углерода — 6000 т.

Определить годовой экономический ущерб от загрязнения атмосфе­ры для рассматриваемого офисного здания и провести корректировку значения его рыночной стоимости, равной 18 млн руб. и рассчитанной без учета влияния экологического фактора.

Решение.

Определим значения параметров, входящих в формулу (16.9): К_r = 2, σ_h = 1,5; d. для взвешенных веществ - 3410 руб./т, диоксида серы - 102300 руб./т, диоксида азота - 128650 руб./т, оксида углерода - 1550 руб./т, f_i для взвешенных веществ —1,27, газообразных примесей — 1,93.

1. Рассчитаем по формуле (16.10) величину суммарного экономиче­ского ущерба от загрязнения атмосферы по рассматриваемой территорий-

 

D_r = 2{[(2000 •*3410) * 1,5 * 1,27] + [(150 * 102300) * 1,5 * 1,93] + [(1300 x x 128650) * 1,5 * 1,93] + [(6000 * 1550) * 1,5 * 1,93]} = 1137 027 тыс. руб.

2. Определим площадь зоны активного загрязнения (S_r = кг², где
r = 50Н) на рассматриваемой территории с учетом плотности застройки,
равной 0,5 (автомагистраль находится внутри площади активного загряз-
нения от котельной):

S_r =3,14 * (50 * 20)² * 0,5 = 1570 тыс. м².

3. Рассчитаем долю площади, занимаемую рассматриваемым офис-
ным зданием (S^J= 0,4 тыс. м²), в зоне активного загрязнения по формуле
(16.11):

 

а_r^j. =0,4000/1570= 0,0003.

4. Исходя из предпосылки равномерного (пропорционального) влия-
ния атмосферного загрязнения на реципиентов в зоне активного загряз-
нения, величина годового экономического ущерба от загрязнения атмос-
феры для офисного здания определяется по формуле (16.12):

 

D_r^j. =1137027000 0,0003 ≈ 341 тыс. руб.

5. Если предположить, что по данному виду объектов недвижимости
в рассматриваемом регионе ставка (коэффициент) капитализации состав-
ляет 15%, то капитализированный экономический ущерб от загрязнения
атмосферы для рассматриваемого офисного здания рассчитывается по
формуле (16.13):

 

_r^j. = 341000 /0,15 ≈ 2273 тыс. руб.

6. Поскольку известно значение рыночной стоимости рассматривае-
мого офисного здания без учета влияния экологического фактора и оно
равно 18000 тыс. руб., а капитализированный экономический ущерб от
загрязнения атмосферы для этого здания (потеря его стоимости) соста-
вил 2273 тыс. руб., то скорректированное значение рыночной стоимости
составит: 18000000 - 2273000 = 15727 тыс. руб.

Таким образом, скорректированная рыночная стоимость рассматри­ваемого офисного здания с учетом влияния негативного экологического фактора составляет 15700 тыс. руб.

 

 

□ 16.5. Методика «концентраций» для определения

экономического ущерба от загрязнения

 

Эта методика позволяет рассчитать показатель экономического ущерба от загрязнения атмосферы для объекта недвижимости (потерю его стои­мости) при наличии информации о среднегодовых концентрациях по основным загрязняющим ингредиентам атмосферы, окружающей рас­сматриваемый объект недвижимости.

Экономический ущерб (D) для рассматриваемого объекта недвижи­мости определяется в основном по формуле

 

 

 

 

Пример. Рассчитать экономический ущерб от загрязнения атмосфе­ры для объекта недвижимости (как потерю его стоимости), размещенно­го в зоне активного загрязнения, по методике «концентраций».

Решение.

Скорректируем исходную информацию из предыдущего примера и введем дополнительную. Предположим, что не известны источник заг­рязнения (в предыдущем примере — местная котельная и автомагист­раль) и их валовые выбросы загрязняющих веществ в атмосферу. Из­вестны среднегодовые концентрации загрязняющих веществ в атмо­сферу на территории, где находится рассматриваемое офисное здание (данные Роскомгидромета): взвешенные вещества (пыль каменноуголь­ная) — 0,45 мг/м³, диоксид серы — 0,2 мг/м³; диоксид азота — 0,2 мг/м'^: оксид углерода - 7 мг/м³. Известно также, что численность работающих в офисном здании составляет 40 чел.

 

Определить величину годового экономического ущерба от загрязне­ния атмосферы для рассматриваемого офисного здания и провести кор­ректировку значения его рыночной стоимости, равной 18 млн руб. и рассчитанной без учета влияния экологического фактора.

В соответствии с формулой (16.14) годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы определяется по двум реципиентным составля­ющим офисного здания: 1) ущерб здоровью работающих в офисном зда­нии; 2) ущерб от ускоренного физического износа офисного здания (кор­розия металлических покрытий, разрушение покраски здания и т.д.).

1. Приняв значения удельного экономического ущерба от ухудшения
здоровья населения в расчете на одного человека, определим годовой
экономический ущерб от загрязнения атмосферы по первой реципиент-
ной составляющей офисного здания — работающий персонал в офисном
здании:

1680 * 40 + 1505 * 40 + 1680 * 40 + 525 * 40 = 215,6 тыс. руб.

2. Используя значения удельного экономического ущерба жилищно-
коммунальному и бытовому хозяйству в расчете на одного человека, от-
ражающие ускоренный физический износ зданий и сооружений в не-
производственной сфере, рассчитаем годовой экономический ущерб от
загрязнения атмосферы по второй реципиентной составляющей офис-
ного здания как материального объекта воздействия загрязненной ат-
мосферы:

735 * 40 + 455 * 40 + 595 * 40 = 71,4 тыс. руб.

3. В целом годовой экономический ущерб от загрязнения атмосферы
для рассматриваемого офисного здания определяем по формуле (16.14):

D = (215600 * 1,3) + (71400 * 1) = 351,3 тыс. руб.,

где 1 — безразмерный коэффициент для корректировки ущерба жилищно-комму­нальному хозяйству (офисное здание по своему функциональному назна­чению можно отнести к этой категории) в зависимости от численности населения города;

1,3 - региональный коэффициент корректировки экономического ущерба от ухудшения здоровья населения в Уральском экономическом районе.

 

4. Если также предположить, что по данному виду объектов недви-
жимости в рассматриваемом регионе коэффициент капитализации со-
ставляет 15%, то капитализированный экономический ущерб от загряз-
нения атмосферы для рассматриваемого офисного здания рассчитывает-
ся по формуле (16.13):

= 351300/0,15 = 2342 тыс. руб.

 

5. Так же, как и ранее, предполагается, что значение рыночной
стоимости рассматриваемого офисного здания задано без учета влияния

 

 

экологического фактора, равно 18000 тыс. руб., а капитализированный экономический ущерб от загрязнения атмосферы для этого здания (по­теря его стоимости) составил 2342 тыс. руб., следовательно, скорректи­рованное значение рыночной стоимости составит: 18000000 - 2342000 = = 15658 тыс. руб.

Таким образом, скорректированная рыночная стоимость рассматри­ваемого офисного здания с учетом влияния негативного экологического фактора составляет 15700 тыс. руб. Полученные значения скорректиро­ванной рыночной стоимости офисного здания, рассчитанные по мето­дике «валовых выбросов» и по методике «концентраций», практически совпали. Однако такого строгого совпадения, как правило, не бывает. Расхождение между этими расчетными значениями допускается в преде­лах ± 20-25%.

 

□ 16.6. Индексы качества окружающей среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости

 

Для химического загрязнения применяются только количественные показатели качества окружающей среды. Алгоритм расчета индексов:

• оценка качества окружающей среды (атмосферный воздух, природ­ные воды, почва) в отношении отдельного загрязняющего вещества;

• оценка качества той же среды в отношении суммарного воздействия на рецепиента (недвижимость и ее обитатели) всех загрязняющих ве­ществ, которые одновременно присутствуют в среде;

• оценка интегрального воздействия суммы загрязняющих веществ, присутствующих во всех средах и оказывающих влияние на реципиента.

Необходимо учитывать, что «индекс качества среды» (лучшему каче­ству соответствует большее значение индекса), связан с «индексом заг­рязнения среды» (большему загрязнению соответствует большее значе­ние индекса). Отсюда:

Индекс качества = 1 / Индекс загрязнения.

В качестве критериев качества окружающей среды используются пре­дельно допустимые концентрации (ПДК), являющиеся гигиеническими нормативами. Наличие гигиенических нормативов качества окружающей среды свидетельствует о том, что в контексте учета влияния экологиче­ского фактора на стоимость недвижимости нормирование этого влияния возможно лишь по одной реципиентной составляющей объекта недви­жимости — населению, проживающему или работающему на объектах недвижимости, размешенных в зоне активного загрязнения. Тем не ме-­

нее наличие такого рода гигиенических нормативов позволяет рассмат­ривать их как индикаторы качественного состояния окружающей среды при проведении экологической экспертизы в процессе оценки стоимости соответствующих объектов недвижимости.

В настоящее время обоснованы и установлены гигиенические норма­тивы более чем для 400 веществ и их комбинаций для атмосферного воздуха и более чем для 800 химических веществ для природных вод. Для большинства загрязняющих веществ атмосферного воздуха устанавлива­ются два значения ПДК: максимальное разовое и среднесуточное. Мак­симальное разовое значение ПДК связано, в основном, с возможным рефлекторным действием вещества на организм. Среднесуточное значе­ние ПДК направлено на предупреждение хронического (накопитель­ного) действия вешества при длительном вдыхании. Значения ПДК для некоторых загрязняющих веществ атмосферного воздуха приведены в табл. 16.2.

Таблица 16.2

Значение ПДК (мкг/м³) при длительном и кратковременном воздействии

 

Воздействие	Взве-	Диоксид	Диоксид	Оксид	Фотохимо-
загрязняющего	шенные	серы	азота	углерода	оксиданты
вещества	вещества				(по озону)
Длительное				з-ю^3	-
Кратковремен-
ное				5 Ю^3

Индексы загрязнения окружающей среды определяются посредством выполнения двух основных операций.

1. Количественное сравнение концентрации каждого загрязняющего вещества с его стандартом (ПДК):

 

 

 

2. Агрегация полученных величин в суммарный (скалярный) показа­тель (I_з.в.):

 

 

 

В результате таких преобразований качественное состояние окружа­ющей среды, характеризуемое вектором ряда загрязняющих веществ (ис­числяемого десятками и даже сотнями наименований), представлено в форме индекса (скалярной величины). Такое представление характери­стик качественного состояния окружающей среды не только имеет важ­ное практическое значение для экологической экспертизы (количествен­ная идентификация качественного состояния окружающей среды мест размещения объектов недвижимости), но и позволяет проводить расчеты с целью элиминирования (выявления) стоимости экологического факто­ра в рыночных ценах продаж недвижимости.

Пример. Рассмотрим условный пример расчета индекса загрязнения среды I_з.с. и стоимости экологического фактора.

В табл. 16.3 представлены условные данные о загрязнении атмосфер­ного воздуха по трем муниципальным территориям города N.

По формулам (16.15) и (16.16) рассчитываем I_з.с. по рассматриваемым муниципальным округам:

I_з.с ^А = 0,01/0,05 + 0,03/0,05 + 0,01/0,04 + 0,01/0,04 + 0,3/3 = 1.15;

 

I_з.с ^Б = 0,04/0,05 + 0,06/0,05 + 0,04/0,04 + 4/3 = 4,3;

 

I_з.с ^В = 0,06/0,05 + 0,08/0,05 + 0,06/0,04 + 4,5/3 = 5,8.

 

Таблица 16.3

Данные загрязнения атмосферного воздуха города N

по трем муниципальным территориям

 

 

 

Территории города и ПДК загрязнения воздушной атмосферы	Среднегодовая концентрация, мкг/м^-'	Цена 1 м" жилой площади, у.е.
взвешен­ные вещества	диок­сид серы	диок­сид азота	оксид углеро­да
А	0,01	0,03	0,01	0.3
Б	0,04	0.06	0,04	4,0	?
В	0,06	0,08	0,06	4,5
ПДК	0.05	0.05	0,04	3.0

Как видно из табл. 16.3, индекс загрязнения атмосферного воздуха для территории в пять раз превышает аналогичный индекс для террито­рии А. Отсюда можно определить соответствующий вклад влияния рас­сматриваемого негативного экологического фактора на рыночную стои­мость объекта недвижимости для рассматриваемых территорий. Для вы­явления этого влияния (загрязненность атмосферного воздуха) на рыночную стоимость, например, жилой недвижимости, определим раз­-

 

ность цен продаж идентичных квартир (по всем элементам сравнения, в том числе и по месту размещения относительно транспортной доступно­сти, шумового загрязнения и т. д.). расположенных на территории А — 900 у.е./м² и на территории Б — 600 у.е./м². Разность в ценах продаж в 300 у.е. на 1 м² есть не что иное, как вклад (позитивный или негативный) в рыночную стоимость жилой недвижимости экологического фактора (качественное состояние атмосферного воздуха) по двум рассматривае­мым территориям города.

Тогда, если предположить, что необходимо определить рыночную сто­имость 1 м² жилой площади в аналогичных квартирах на территории Б с индексом загрязнения атмосферного воздуха I_з.с ^Б = 4,3, величина «эко­логической» корректировки рыночной стоимости 1 м² жилой площа­ди на территории А составит: = 255,8 у.е./м². Следовательно, рыночная стоимость 1 м² жилой площади на территории Б с учетом вли­яния экологического фактора составит: 900 - 255,8 = 644.2 у.е./м².

Таким образом, с помощью анализа парного набора рыночных дан­ных цен продаж аналогичной жилой площади при наличии информации о качественном состоянии окружающей среды (например, атмосферного воздуха) в территориальном разрезе появляется возможность выявления вклада в рыночную стоимость экологического фактора и ее моделирова­ния для объекта оценки. Безусловно, такая процедура корректировки возможна лишь при условии, когда подобрана такая пара сравнимых объектов, у которых все элементы сравнения идентичны за исключением качественного состояния их окружающей природно-антропогенной среды.

Выше уже отмечалась объективная ограниченность применения ры­ночного метода для элиминирования (выявления) стоимости экологи­ческого фактора с учетом низкого рейтинга экологических благ в систе­ме предпочтений российского покупателя недвижимости. Это надо иметь в виду при применении представленной методики оценки стоимости эко­логического фактора на базе анализа рыночных данных (цен продаж) по сделкам с недвижимостью в конкретном регионе.

 

 

□ 16.7. Методика экспертной оценки

влияния негативных экологических факторов на стоимость недвижимости

 

Для проведения экспертной оценки влияния экологических факто­ров на стоимость недвижимости можно воспользоваться экспертно уста­новленными корректировочными коэффициентами по отдельным видам

загрязнения окружающей объект недвижимости природно-антропоген-ной среды. При этом взаимное влияние различных видов загрязнения этой природно-антропогенной среды, рассматриваемых как негативные экологические факторы, должно учитываться исчислением мультипли­кативного значения коэффициента «экологической» корректировки сто­имости недвижимости на базе соответствующих экспертных оценок:

 

 

 

Оценка стоимости объекта недвижимости с учетом влияния негатив­ных экологических факторов определяется по формуле

 

 

 

 

Пример.

Воспользуемся представленными в табл. 16.4 экспертными оценками коэффициентов «экологической» корректировки по двум видам загрязне­ния окружающей природно-антропогенной среды для оценки влияния негативных экологических факторов на стоимость объекта недвижимости. Рассмотрим в качестве последнего здания и сооружения производствен­ного назначения. В соответствии с проведенной стандартной процедурой оценки стоимости этого объекта (без проведения экологической экспер­тизы) стоимость зданий и сооружений определена на уровне 100 млн руб. Проведенная экологическая экспертиза установила, что среднегодовая концентрация загрязнения атмосферного воздуха в районе размещения оцениваемых зданий и сооружений составляет двукратное превышение ПДК, среднегодовое качество используемой воды для производственных нужд на данном объекте также составляет двукратное превышение ПДК. Радиоактивного загрязнения на территории размещения оцениваемых зда­ний и сооружений не зафиксировано. Определим сначала численное зна­чение мультипликативного коэффициента «экологической» корректиров­ки: К^эк = 0,8 * 0,9 * 1 = 0,72. Отсюда скорректированная стоимость данного объекта недвижимости с учетом влияния на него негативных экологиче­ских факторов составляет: = 0,72 * 100 = 72 млн руб.

Таблица 16.4