Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Модель расчета методом сравнения продаж
Стоимость 1 м2 земли, полученная методом сравнения продаж, примерно сопоставима с результатами расчетов другими методами (см. табл. 12.9 и12.10)-
В результате оценки в отчете должны быть указаны рыночная стоимость с учетом стоимости инвестиционных обязательств инвестора (например, снос существующих строений, передислокация имущества, строительство объектов социального назначения, замена инженерных систем и коммуникаций в районе и т. д.), а также рыночная стоимость без учета стоимости обязательств инвестора. Использование результатов оценки стоимости для определения доли (в натуральном или денежном измерении) в доходах от реализации проекта 1. В абсолютном (денежном) выражении: Доля Российской Федерации = Стоимость земли. 2. В относительном выражении: Доля Российской Федерации = Стоимость земли / PV (совокупные затраты на реализацию проекта с учетом стоимости земли). 3. В натуральном выражении:
Несмотря на то что пока процесс оценки прав в Российской Федерации на земельные участки сопряжен со многими сложностями, эта процедура выходит на принципиально новый уровень, на котором реализуется высшая функция стоимости - управление. Это обстоятельство особенно важно.
Контрольные вопросы 1.Дать определение девелоперскому проекту. Назвать его характерные признаки, отличающие его от инвестиционного проекта. 2.Каковы основные цели девелопмента недвижимости? 3.От чего зависят основные возможности девелопмента? 4.Какие показатели в технике инвестиционного анализа применимы к оценке девелоперского проекта? 5.Какие изменения могут происходить со ставкой дисконтирования Для планируемого объекта девелопмента в отличие от существующего и Полностью функционирующего объекта недвижимости? 6.Указать необходимые фазы и стадии при реализации девелоперского проекта.
7.С позиций каких субъектов может быть рассмотрена эффективность девелоперского проекта и почему? 8.С чем связан факт применения теории реальных опционов для оценки стоимости девелоперского проекта?
9.Какой из классических подходов является наиболее важным при оценке объектов девелопмента? Объясните свою точку зрения. 10.Какая из стадий при реализации девелоперского проекта является наиболее затратной, какая — наименее и почему? 11.Вкладом «Инвестора 1» в реализацию инвестиционного проекта является следующий объект: земельный участок, на котором расположен жилой дом, подлежащий сносу по причине неудовлетворительного состояния; жильцы дома будут расселены. Необходимо получить оценку вклада «Инвестора 1» при условии, что никаких иных обязательств по инвестиционному контракту у него не возникает. Что является объектом оценки, какие возникают обременения для «Инвестора 2»? 12.Укажите возможные затраты на устранение обременении по инвестиционному проекту. 13.Предположим, что права на землю покупаются. Учтена ли стоимость земли в этом случае в денежном потоке? 14.Каким образом может быть учтен доход одного из инвесторов в случае, если права на землю принадлежат соинвестору? 15.Какие факторы влияют на прогноз доходов и расходов по проекту? 16.Особенности использования метода сравнения продаж1? Почему в настоящее время его использование ограничено? 17.Как осуществляется распределение долей участия сторон в реализации инвестиционного контракта?
Инструменты оценки инвестиционной привлекательности проекта
Период (срок) окупаемости первоначальных инвестиций. Чистая текущая стоимость доходов. Ставка доходности проекта. Внутренняя ставка доходности проекта. Модифицированная ставка доходности. Ставка доходности финансового менеджмента.
Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д. Потенциальному собственнику необходимо: • определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;
• рассчитать реальный прирост капитала от приобретения собственности; • оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности. Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов: • ситуация на рынке инвестиций; • состояние финансового рынка; • профессиональные интересы и навыки инвестора; • финансовая состоятельность проекта; • геополитический фактор и т.д. На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы: Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект? Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов? Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить, насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора к уровню доходности и сроку окупаемости.
Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопределенности достижения конечного результата. Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему показателей. 1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо):
(13.1)
где П— годовая прибыль; К - капитальные вложения. 2. Срок окупаемости (Т): T = (13.2)
3. Показатель сравнительной экономической эффективности (ЭС), основанный на минимизации приведенных затрат:
ЭС = С + ЕН * К, (13.3) где К — капитальные вложения по каждому варианту; С — текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту; Ен — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.
Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени. Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать: • изменение стоимости денег во времени; • инфляционные процессы; • возможность альтернативного инвестирования; •необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования. Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы. Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с дру-
гими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей: 1) срок (период) окупаемости; 2) чистая текущая стоимость доходов;
3) ставка доходности проекта; 4) внутренняя ставка доходности проекта; 5) модифицированная ставка доходности; 6) ставка доходности финансового менеджмента. Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.
□ 13.1. Период (срок) окупаемости первоначальных инвестиций
Период окупаемости — это число лет, необходимых для полного возмещения первоначальных инвестиций за счет приносимого дохода. Схема расчета срока окупаемости: 1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения; 2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины; 3) определить срок окупаемости (Ток) по формуле
Т0К = T1 + (13.4)
где Т1 — число лет, предшествующих году окупаемости; НС — невозмещенная стоимость на начало года окупаемости; ДДП — дисконтированный денежный поток в год окупаемости.
Пример. Объект недвижимости «Восток» требует вложений в размере 2000, доходы составят: в первый год — 450, во второй — 500, в третий — 600, в четвертый - 800, в пятый - 900 (табл. 13.1). Ставка дисконтирования - 5%.
Таблица 13.1
Расчет срока окупаемости
Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости. Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.
Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например, при вложении временно свободных денежных средств. Недостатки показателя: 1.В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя. 2.Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.
□ 13.2. Чистая текущая стоимость доходов
Чистая текущая стоимость доходов отражает прирост капитала от реализации инвестиций. Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.
Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД): 1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов ис- 2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов. 3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по ЧТСД = ПД - ПЗ, (13.5)
где ПД — суммарные приведенные доходы; ПЗ — приведенные затраты по проекту.
4. Если ЧТСД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет про- Пример. Рассчитаем показатель ЧТСД по анализируемому объекту недвижимости «Восток» (табл. 13.2). Ставка дисконтирования — 5%.
Таблица 13.2
Расчет чистой текущей стоимости
Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость капитала инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом. Недостатки показателя: 1. Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту. 2. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка Уровня риска проводится достаточно субъективно.
Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на доходность объекта Недвижимости «Восток» (табл. 13.3).
Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста капитала. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.
□ 13.3. Ставка доходности проекта
Ставка доходности проектов отражает прирост капитала на единицу - инвестиции. Данный показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и потоками доходов. Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций: СДП = (13.6) Возможен и другой вариант расчета этого показателя — как отношение суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей стоимости расходов:
СДП = (13.7) Ставка доходности объекта «Восток» составляет: (764: 2000) * 100% = 38,2%, или 2764: 2000 = 1,38. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестированного капитала. При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСД является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов. Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечивает поток доходов в сумме 300, 400, 600. Объект Б стоит 325, а предполагае- мый поток доходов составит 100, 200, 300 (табл. 13.4). Ставка дисконтирования, используемая при принятии решения, — 10%.
Таблица 13.4 Сравнительный анализ инвестиционной привлекательности двух объектов
В этом случае невозможно выбрать проект по методу чистой текущей стоимости и следует использовать показатель СДП. Объект А Объект Б СДП = 155: 900 *100 = 17,2%. СДП = 157: 325 * 100 = 43,3%. Для инвестора выгоднее объект Б, так как ставка доходности у него в 2,5 раза больше, чем у объекта А. Преимущества показателя заключаются в том, что он является относительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформировать наиболее эффективный инвестиционный портфель. Основным недостатком является зависимость результатов расчета от ставки дисконта.
□ 13.4. Внутренняя ставка доходности проекта
Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) — это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты являются безубыточными. Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом. 1. Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе Рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту. 2. Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.
3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает • если ЧТСД > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной; • если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной. 4.Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту[24]. 5.Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции: а) обозначим интервал:
б) составим пропорцию и решим уравнение:
=
в) определим ВСДП: ВСДП = R1 + X.
Пример. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности вложений в объект недвижимости «Восток». Затраты - 2000, поток доходов - 450, 500, 600, 800, 900. 1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, составит: 409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2378. 2. Определим ЧТСД: 2378 - 2000 = 378, т.е. ЧТСД > 0.
3.Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть больше 10%, так как ЧТСД > 0. 4.Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 20%:
375 + 347 + 348 + 385 + 362 = 1817. 5. Определим ЧТСД: 1817 - 2000 = -183, т.е. ЧТСД < 0. 6. Рассчитаем ВСДП: а) обозначим интервал 2378 10% 2000 10% + X 1817 20%; б) составим пропорцию и решим уравнение:
= в) определим ВСДП: ВСДП = 10 + 6,7 = 16,7%. Предпочтение отдается варианту, при котором данный показатель имеет шк наибольшее значение. Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по времени возникновения.
Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на показатель ВСДП (табл. 13.5).
Все три проекта требуют одинаковых затрат, совпадает и сумма доходов в том виде, в каком они будут представлены в финансовых отчетах соответствующих лет. Однако различия в распределении потока доходов во времени оказывают существенное влияние на показатель ВСДП. Внутренняя ставка доходности проекта У почти в 1,6 раза больше, чем по проекту Z. ВСДП можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости. Возможен другой подход к интерпретации ВСДП, которая в этом случае рассматривается как единая депозитная ставка, обеспечивающая равную инвестиционную привлекательность для двух вариантов вложений. В первом случае депозит открывается в год осуществления проекта на сумму, равную его стоимости. Во втором случае на пополняемый депозитный счет помещаются средства, совпадающие по сумме и периоду возникновения с потоком доходов по анализируемому проекту. Величина депозитной ставки должна обеспечить совпадение накопленной суммы в конце жизненного цикла проекта. Расчет показателей ВСДП в мировой практике проектного финансового анализа является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВСДП с требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной сфере позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты. Недостатки показателя. 1. ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект. 2. ВСДП требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение экономической жизни проекта, например приобретение недвижимости в рассрочку. Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно. ВСДП будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта. 3. Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что ге- Проблема ранжирования инвестиционных вложений в недвижимость до совокупности показателей ВСДП и ЧТСД может проявляться в двух основных ситуациях. Во-первых, при выборе из двух альтернативных проектов один из них может иметь лучшие показатели как по ЧТСД, так и по ВСДП (рис 13.1 и 13.2).
В данном случае объект Б имеет большую величину ЧТСД и ВСДП, что делает его, безусловно, более привлекательным. Во-вторых, при выборе из двух альтернативных проектов один может иметь большую величину ЧТСД, другой - большее значение ВСДП. Графически это представлено на рис. 13.2.
Объект А имеет лучшее значение ЧТСД, объект Б обеспечивает большую величину ВСДП. Существует некая ставка дисконтирования X, которая уравнивает значение ЧТСД по объектам А и Б. Эта ставка дисконтирования является критической точкой, меняющей привлекательность оцениваемых проектов: •если ставка дисконтирования, применяемая аналитиком, меньше этого критического значения, то более привлекательным является объект А;
• если ставка дисконтирования, оценивающая риск вложений в данный объект собственности, больше критической величины, то инвестиционная привлекательность объектов меняется и более выгодным становится объект Б.
□ 13.5. Модифицированная ставка доходности
Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств. Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту. Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок. Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта. Схема расчета модифицированной ставки доходности. 1.Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности. 2.Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке. 3.Составляется модифицированный денежный поток. 4.Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока. Пример расчета МСД для проекта «Венера». Затраты - 800, 800; поток доходов - 500, 600, 700. 800. Средства, предназначенные для вложения в проект во втором году, могут быть помещены на один год в безопасный проект, например, в государственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6% годовых, то инвестор в первый год должен вложить: во-первых, 800 — в основной проект; во-вторых, [PV]16% = 800 * 0,9434 = 755 - в государственные ценные бумаги.
Таким образом, суммарные инвестиции составят 1555. Графически это представлено на рис. 13.3.
Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки доходности проекта, т.е. методом интерполяции. Однако денежный поток в модифицированном виде будет выглядеть следующим образом (табл. 13.6). Таблица 13.6 Расчет модифицированной ставки доходности
□ 13.6. Ставка доходности финансового менеджмента
Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций. Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ): 1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности. 2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, про-ДИсконтированных по безопасной ликвидной ставке. 3. Определяется круговая ставка доходности. 4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности. 5. Составляется модифицированный денежный поток. 6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока (п. 5). Пример. Рассчитаем СДФМ для проекта «Венера». Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1471 (см. п. 13.5). Определим будущую стоимость доходов от проекта «Венера», если круговая ставка доходности равна 10%.
500[FV]310%= 500-1,331 = 665,5. 600[FV] 210% = 600 1,21 = 726. 700[FV] 110% =700-1,1 =770. 800[FV] 010% =800 1,0 = 800. 665,5 + 726 + 770 + 800 = 2961,5.
Результаты расчета приведены в таблице 13.7 Графически это придставлено на рисунке 13.4
Таблица 13.7
Расчет ставки доходности финансового менеджмента
Расчет внутренней ставки доходности проекта будет осуществляться для денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидной ставке (применяемой к затратам) и по круговой ставке доходности (применяемой к потоку доходов). Таким образом, оценка инвестиционной привлекательности проектов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различной стоимости денег во времени. Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта. Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта. 1.Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитывает динамику доходов в последующий период. 2. Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост капитала от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты по проекту. 3. Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние. 4. Внутренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений. 5. Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования. 6. Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что Доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько Проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.
Контрольные вопросы 1.Дать определение инвестиционному проекту. Назвать его характерные признаки. 2.Каковы основные различия простых и усложненных методов оценки инвестиционных проектов? 3.Почему для оценки инвестиционного проекта необходимо использовать несколько показателей эффективности? 4.В каких случаях ставка доходности проекта является обязательной для оценки? 5.Какие показатели эффективности инвестиционного проекта зависят от применяемой аналитиком ставки дисконтирования? 6.Какой показатель можно суммировать по всем проектам, входящим в инвестиционный портфель, для оценки его эффективности? 7.Чем отличается ставка дисконтирования, применяемая к конкретному инвестиционному проекту, от его внутренней ставки доходности? 8.Дать сравнительную характеристику внутренней ставки доходности, модифицированной ставки доходности и ставки доходности финансового менеджмента.
Тесты 1. Рассчитать срок окупаемости проекта «Звезда», требующего затрат в сумме 850 млн руб. и обеспечивающего доход (в млн руб.): в 1-й год — 85, во 2-й —300, в 3-й — 400, в 4-й — 500, в 5-й - 600. Ставка дисконтирования - 12%. 2. Кредитная политика банка «Инвест» ограничивает срок возврата кредита, предоставляемого для финансирования инвестиционных проектов, связанных с индустрией стройматериалов, тремя годами. Определить, будет ли выдан кредит на строительство кирпичного завода стоимостью 1300 млн руб., если поток доходов составит 500 млн руб. ежегодно. Ставка дисконтирования — 8%. 3. Рассчитать чистую текущую стоимость дохода от проекта «Север»-Стоимость проекта — 2450 млн руб. Поток доходов (в млн руб.): в 1-й год -100, во 2-й - 550, в 3-й - 800, в 4-й - 1200, в 5-й - 1500. Ставка дисконтирования 10%. 4. Определить ставку доходности проекта «Восход» стоимостью 1400 млн руб., если в первый год эксплуатации он принесет убыток в сумме 200 млн руб., а в последующие пять лет ежегодный доход составит 350 млн руб. Ставка дисконтирования — 6%.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; просмотров: 347; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 54.224.124.217 (0.264 с.) |