ТОП 10:

Модель расчета методом сравнения продаж



Параметр Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3
Цена 1 м2 земли, долл. - 1400 :
NPV, долл./м2 2400__ _j
Мультипликатор 0,55 0.56 0.51 0.58
Стоимость 1 м2 объекта оценки, долл. - - _

 

Стоимость 1 м2 земли, полученная методом сравнения продаж, примерно сопоставима с результатами расчетов другими методами (см. табл. 12.9 и12.10)-

 

В результате оценки в отчете должны быть указаны рыночная сто­имость с учетом стоимости инвестиционных обязательств инвестора (на­пример, снос существующих строений, передислокация имущества, стро­ительство объектов социального назначения, замена инженерных систем и коммуникаций в районе и т. д.), а также рыночная стоимость без учета стоимости обязательств инвестора.

Использование результатов оценки стоимости для определения доли (в натуральном или денежном измерении) в доходах от реализации проекта

1. В абсолютном (денежном) выражении:

Доля Российской Федерации = Стоимость земли.

2. В относительном выражении:

Доля Российской Федерации = Стоимость земли / PV (совокупные затраты на реализацию проекта с учетом стоимости земли).

3. В натуральном выражении:

 

Несмотря на то что пока процесс оценки прав в Российской Федера­ции на земельные участки сопряжен со многими сложностями, эта про­цедура выходит на принципиально новый уровень, на котором реализу­ется высшая функция стоимости - управление. Это обстоятельство осо­бенно важно.

 

 

 

Контрольные вопросы

1.Дать определение девелоперскому проекту. Назвать его характер­ные признаки, отличающие его от инвестиционного проекта.

2.Каковы основные цели девелопмента недвижимости?

3.От чего зависят основные возможности девелопмента?

4.Какие показатели в технике инвестиционного анализа применимы к оценке девелоперского проекта?

5.Какие изменения могут происходить со ставкой дисконтирования Для планируемого объекта девелопмента в отличие от существующего и Полностью функционирующего объекта недвижимости?

6.Указать необходимые фазы и стадии при реализации девелопер­ского проекта.

 

 


7.С позиций каких субъектов может быть рассмотрена эффектив­ность девелоперского проекта и почему?

8.С чем связан факт применения теории реальных опционов для оценки стоимости девелоперского проекта?

9.Какой из классических подходов является наиболее важным при оценке объектов девелопмента? Объясните свою точку зрения.

10.Какая из стадий при реализации девелоперского проекта является наиболее затратной, какая — наименее и почему?

11.Вкладом «Инвестора 1» в реализацию инвестиционного проекта является следующий объект: земельный участок, на котором расположен жилой дом, подлежащий сносу по причине неудовлетворительного со­стояния; жильцы дома будут расселены. Необходимо получить оценку вклада «Инвестора 1» при условии, что никаких иных обязательств по инвестиционному контракту у него не возникает.

Что является объектом оценки, какие возникают обременения для «Инвестора 2»?

12.Укажите возможные затраты на устранение обременении по ин­вестиционному проекту.

13.Предположим, что права на землю покупаются. Учтена ли сто­имость земли в этом случае в денежном потоке?

14.Каким образом может быть учтен доход одного из инвесторов в случае, если права на землю принадлежат соинвестору?

15.Какие факторы влияют на прогноз доходов и расходов по проекту?

16.Особенности использования метода сравнения продаж1? Почему в настоящее время его использование ограничено?

17.Как осуществляется распределение долей участия сторон в реали­зации инвестиционного контракта?


 

Инструменты оценки

инвестиционной привлекательности проекта

 

 

Период (срок) окупаемости первоначальных инвестиций. Чистая текущая стоимость доходов. Ставка доходности проекта. Внут­ренняя ставка доходности проекта. Модифицированная ставка до­ходности. Ставка доходности финансового менеджмента.

 

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятель­ным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделя­емых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интел­лектуальной собственностью и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

• определить срок, требуемый для возврата первоначально инвести­рованной суммы;

• рассчитать реальный прирост капитала от приобретения собствен­ности;

• оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательно­сти проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оценена по множеству факторов:

• ситуация на рынке инвестиций;

• состояние финансового рынка;

• профессиональные интересы и навыки инвестора;

• финансовая состоятельность проекта;

• геополитический фактор и т.д.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестици­онной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в ана­лизе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его ис­пользования. Аналитик должен оценить, насколько предполагаемые ре­зультаты отвечают требованиям инвестора к уровню доходности и сроку окупаемости.

 

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать ин­формацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответ­ствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопре­деленности достижения конечного результата.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, ос­нованные на теории временной стоимости денег. Простые методы рас­чета экономической эффективности капитальных вложений предусмат­ривают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Эо):

 

(13.1)

 

 

где П— годовая прибыль;

К - капитальные вложения.

2. Срок окупаемости (Т):

T = (13.2)

 

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (ЭС), основанный на минимизации приведенных затрат:

 

ЭС = С + ЕН * К, (13.3)

где К — капитальные вложения по каждому варианту;

С — текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Ен — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

 

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

• изменение стоимости денег во времени;

• инфляционные процессы;

• возможность альтернативного инвестирования;

•необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финан­сирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что пото­ки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, не­сопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на мо­мент осуществления затрат исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оцен­ка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с дру­-

 

гими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привле­кательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1) срок (период) окупаемости;

2) чистая текущая стоимость доходов;

3) ставка доходности проекта;

4) внутренняя ставка доходности проекта;

5) модифицированная ставка доходности;

6) ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые уст­раняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о раз­личных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расче­тов позволит принять правильное решение.

 

□ 13.1. Период (срок) окупаемости

первоначальных инвестиций

 

Период окупаемости — это число лет, необходимых для полного воз­мещения первоначальных инвестиций за счет приносимого дохода. Схема расчета срока окупаемости:

1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соот­ветствии с периодом возникновения;

2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ве­дется до первой положительной величины;

3) определить срок окупаемости (Ток) по формуле

 

 

Т = T1 + (13.4)

 

где Т1 — число лет, предшествующих году окупаемости;

НС — невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП — дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

 

Пример. Объект недвижимости «Восток» требует вложений в размере 2000, доходы составят: в первый год — 450, во второй — 500, в третий — 600, в четвертый - 800, в пятый - 900 (табл. 13.1). Ставка дисконтирова­ния - 5%.


 

Таблица 13.1

 

Расчет срока окупаемости

Период, год 0-й 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й
Денежный поток (2000)
Дисконтирован ны й            
денежный поток (2000)
Накопленный дисконти-            
рованный денежный            
поток -2000 -1561 -1117 -599 +59  
Ток = 3+ = 3,9 года.  

 

 

Данный показатель определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного про­екта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сро­ком окупаемости.

Показатель «период окупаемости» целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например, при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показателя:

1.В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя.

2.Использование этого показателя для анализа инвестиционного порт­феля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.

 

 

□ 13.2. Чистая текущая стоимость доходов

 

Чистая текущая стоимость доходов отражает прирост капитала от реализации инвестиций.

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифи­цировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвести­ционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

 

 

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД):

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов ис-
ходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по
проекту:

ЧТСД = ПД - ПЗ, (13.5)

 

где ПД — суммарные приведенные доходы;

ПЗ — приведенные затраты по проекту.

 

4. Если ЧТСД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет про-
ект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается
объекту с максимальной величиной данного показателя.

Пример. Рассчитаем показатель ЧТСД по анализируемому объекту недвижимости «Восток» (табл. 13.2). Ставка дисконтирования — 5%.

 

Таблица 13.2

 

Расчет чистой текущей стоимости

Период, год 0-й 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й
Денежный поток (2000)
Дисконтированный денежный поток (2000)
Суммарная текущая стоимость будущих доходов   429+454+518+658+705   = 2764  
ЧТСД   2764-2000=764    

 

Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стои­мость капитала инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наи­большей величиной чистой текущей стоимости доходов. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать резуль­таты по отобранным вариантам для определения ЧТСД по инвестицион­ному портфелю в целом.

Недостатки показателя:

1. Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвести­ций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределе­ния потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка Уровня риска проводится достаточно субъективно.

Рассмотрим влияние ставки дисконтирования на доходность объекта Недвижимости «Восток» (табл. 13.3).


Ставка дисконтирования, %
Чистая текущая стоимость доходов +764 +378 +69 -183

 

Влияние ставки дисконтирования на ЧТСД

 

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального при­роста капитала. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

 

 

□ 13.3. Ставка доходности проекта

 

Ставка доходности проектов отражает прирост капитала на единицу - инвестиции.

Данный показатель отражает эффективность сравниваемых ин­вестиционных проектов, которые различаются величиной затрат и пото­ками доходов.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

СДП = (13.6)

Возможен и другой вариант расчета этого показателя — как отноше­ние суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей стоимо­сти расходов:

 

СДП = (13.7)

Ставка доходности объекта «Восток» составляет:

(764 : 2000) * 100% = 38,2%, или 2764 : 2000 = 1,38.

Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет по­ложительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестированного капитала.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают пред­почтение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД в рас­сматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТСД являет­ся абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

Пример. Объект А требует для инвестирования 900 и обеспечивает поток доходов в сумме 300, 400, 600. Объект Б стоит 325, а предполагае­-


мый поток доходов составит 100, 200, 300 (табл. 13.4). Ставка дисконти­рования, используемая при принятии решения, — 10%.

 

Таблица 13.4

Сравнительный анализ инвестиционной привлекательности двух объектов

 

Показатель Объект А Объект Б
Суммарный приведенный доход Затраты по проекту чтсд + 155 + 157

В этом случае невозможно выбрать проект по методу чистой текущей стоимости и следует использовать показатель СДП.

Объект А Объект Б

СДП = 155 : 900 *100 = 17,2%. СДП = 157 : 325 * 100 = 43,3%.

Для инвестора выгоднее объект Б, так как ставка доходности у него в 2,5 раза больше, чем у объекта А.

Преимущества показателя заключаются в том, что он является отно­сительным и отражает эффективность единицы инвестиций. Кроме того, в условиях ограниченности ресурсов этот показатель позволяет сформи­ровать наиболее эффективный инвестиционный портфель.

Основным недостатком является зависимость результатов расчета от ставки дисконта.

 

 

□ 13.4. Внутренняя ставка доходности проекта

 

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) — это ставка дискон­тирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих дохо­дов к величине инвестиций.

Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стои­мости доходов. Данный метод оценки инвестиций основан на определе­нии максимальной величины ставки дисконтирования, при которой про­екты являются безубыточными.

Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляет­ся с использованием таблиц дисконтирования следующим образом.

1. Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе Рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту.

2. Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

 

 

3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает
нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку
дисконтирования по следующему правилу:

• если ЧТСД > 0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

• если ЧТСД < 0, то новая ставка дисконтирования должна быть мень­ше первоначальной.

4.Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту[24] .

5.Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом ин­терполяции:

а) обозначим интервал:

 

б) составим пропорцию и решим уравнение:

 

=

 

 

в) определим ВСДП:

ВСДП = R1 + X.

 

Пример. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности вложений в объект недвижимости «Восток».

Затраты - 2000, поток доходов - 450, 500, 600, 800, 900.

1. Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 10%, составит:

409 + 413 + 451 + 546 + 559 = 2378.

2. Определим ЧТСД:

2378 - 2000 = 378, т.е. ЧТСД > 0.

 

3.Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть больше 10%, так как ЧТСД > 0.

4.Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по став­ке 20%:

 

375 + 347 + 348 + 385 + 362 = 1817.

5. Определим ЧТСД:

1817 - 2000 = -183, т.е. ЧТСД < 0.

6. Рассчитаем ВСДП:

а) обозначим интервал

2378 10%

2000 10% + X

1817 20%;

б) составим пропорцию и решим уравнение:

 

=

в) определим ВСДП:

ВСДП = 10 + 6,7 = 16,7%.

Предпочтение отдается варианту, при котором данный показатель имеет шк наибольшее значение.

Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных про­ектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретного проекта, представ­ленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, инди­видуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по време­ни возникновения.

Показатель Проект X Проект У Проект Z
Затраты (1200) (1200) (1200)
Доходы по годам:      
1-й
2-й
3-й
.ВСДП, %

 

Таблица 13.5
Сравнительный анализ проектов

Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на показа­тель ВСДП (табл. 13.5).

 

Все три проекта требуют одинаковых затрат, совпадает и сумма дохо­дов в том виде, в каком они будут представлены в финансовых отчетах соответствующих лет. Однако различия в распределении потока доходов во времени оказывают существенное влияние на показатель ВСДП. Внут­ренняя ставка доходности проекта У почти в 1,6 раза больше, чем по проекту Z.

ВСДП можно интерпретировать как некий «запас прочности» проек­та, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в це­лом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВСДП более при­влекательны, так как потенциально способны выдерживать большие на­грузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повыше­нием его стоимости.

Возможен другой подход к интерпретации ВСДП, которая в этом случае рассматривается как единая депозитная ставка, обеспечивающая равную инвестиционную привлекательность для двух вариантов вложе­ний. В первом случае депозит открывается в год осуществления проекта на сумму, равную его стоимости. Во втором случае на пополняемый де­позитный счет помещаются средства, совпадающие по сумме и периоду возникновения с потоком доходов по анализируемому проекту. Величи­на депозитной ставки должна обеспечить совпадение накопленной сум­мы в конце жизненного цикла проекта.

Расчет показателей ВСДП в мировой практике проектного финансо­вого анализа является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВСДП с требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной сфе­ре позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты.

Недостатки показателя.

1. ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфе­ля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект.

2. ВСДП требует особого применения при анализе инвестиций, пре­дусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение экономической жизни проекта, например приобретение не­движимости в рассрочку.

Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно. ВСДП будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется ис­пользовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта.

3. Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что ге-
нерируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят доход
по ставке, равной ВСДП. На практике такое совпадение маловероятно.
Следовательно, ВСДП является достаточно абстрактным показателем, од-
нако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты.


Проблема ранжирования инвестиционных вложений в недвижимость до совокупности показателей ВСДП и ЧТСД может проявляться в двух основных ситуациях.

Во-первых, при выборе из двух альтернативных проектов один из них может иметь лучшие показатели как по ЧТСД, так и по ВСДП (рис 13.1 и 13.2).


 

 

 

 

В данном случае объект Б имеет большую величину ЧТСД и ВСДП, что делает его, безусловно, более привлекательным.

Во-вторых, при выборе из двух альтернативных проектов один может иметь большую величину ЧТСД, другой - большее значение ВСДП. Гра­фически это представлено на рис. 13.2.


 

 

Объект А имеет лучшее значение ЧТСД, объект Б обеспечивает боль­шую величину ВСДП. Существует некая ставка дисконтирования X, которая уравнивает значение ЧТСД по объектам А и Б.

Эта ставка дисконтирования является критической точкой, меняю­щей привлекательность оцениваемых проектов:

•если ставка дисконтирования, применяемая аналитиком, меньше это­го критического значения, то более привлекательным является объект А;

 

 

• если ставка дисконтирования, оценивающая риск вложений в дан­ный объект собственности, больше критической величины, то инвести­ционная привлекательность объектов меняется и более выгодным стано­вится объект Б.

 

 

□ 13.5. Модифицированная ставка

доходности

 

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного про­екта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обя­зательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с гра­фиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе ана­лиза финансового рынка. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки ин­дивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рас­считать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности.

1.Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

2.Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

3.Составляется модифицированный денежный поток.

4.Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки до­ходности, но на основе модифицированного денежного потока.

Пример расчета МСД для проекта «Венера».

Затраты - 800, 800; поток доходов - 500, 600, 700. 800.

Средства, предназначенные для вложения в проект во втором году, могут быть помещены на один год в безопасный проект, например, в государственные ценные бумаги. Если они обеспечивают доход 6% годо­вых, то инвестор в первый год должен вложить:

во-первых, 800 — в основной проект;

во-вторых, [PV]16% = 800 * 0,9434 = 755 - в государственные ценные бумаги.


 

 

Таким образом, суммарные инвестиции составят 1555.

Графически это представлено на рис. 13.3.

 

 

Дальнейший расчет осуществляется по схеме внутренней ставки до­ходности проекта, т.е. методом интерполяции. Однако денежный поток в модифицированном виде будет выглядеть следующим образом (табл. 13.6).

Таблица 13.6

Расчет модифицированной ставки доходности

 

 

 

Период, год 0-й 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й
Денежный поток Модифицированный денеж­ный поток МСД, % (800) (1555) (800) (500) (600) (700) (800)
22,15

 

 

□ 13.6. Ставка доходности финансового

менеджмента

 

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекатель­ности проектов требует объективного анализа эффективности использо­вания доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти сред­ства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финан­совых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно сво­бодных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, оп­ределяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доход­ности будущих инвестиций.

Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ):

1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, про-ДИсконтированных по безопасной ликвидной ставке.


3. Определяется круговая ставка доходности.

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализи­руемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке до­ходности.

5. Составляется модифицированный денежный поток.

6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока (п. 5).

Пример. Рассчитаем СДФМ для проекта «Венера».

Текущая стоимость затрат по проекту составляет 1471 (см. п. 13.5). Определим будущую стоимость доходов от проекта «Венера», если кру­говая ставка доходности равна 10%.

 

500[FV]310%= 500-1,331 = 665,5.

600[FV] 210% = 600 1,21 = 726.

700[FV] 110% =700-1,1 =770.

800[FV] 010% =800 1,0 = 800.

665,5 + 726 + 770 + 800 = 2961,5.

 

Результаты расчета приведены в таблице 13.7

Графически это придставлено на рисунке 13.4

 

 

Таблица 13.7

 

Расчет ставки доходности финансового менеджмента

Период, год 0-й 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й
Денежный поток (800) (800)
Модифицированный денежный поток 2961,5
СДФМ, % 17,5          

 

 

 

 

 

Расчет внутренней ставки доходности проекта будет осуществляться для денежного потока, модифицированного по безопасной ликвидной ставке (применяемой к затратам) и по круговой ставке доходности (при­меняемой к потоку доходов).

Таким образом, оценка инвестиционной привлекательности проек­тов предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом раз­личной стоимости денег во времени.

Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости дохо­дов, зависит от степени риска оцениваемого проекта.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих раз­личные стороны экономической эффективности проекта.

1.Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном пе­риоде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитыва­ет динамику доходов в последующий период.

2. Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост капитала от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель суще­ственно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитыва­ет затраты по проекту.

3. Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отра­жает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дискон­тирования, т.е. испытывает субъективное влияние.

4. Внутренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочно­сти» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дис­контирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по про­екту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о ре­инвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода доста­точно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений.

5. Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проек­там, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свобод­ные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в пос­ледующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второ­степенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инве­стициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопас­ной ликвидной ставки дисконтирования.

6. Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что Доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько Проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы дохо­дов. Для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.


 

 

Контрольные вопросы

1.Дать определение инвестиционному проекту. Назвать его харак­терные признаки.

2.Каковы основные различия простых и усложненных методов оцен­ки инвестиционных проектов?

3.Почему для оценки инвестиционного проекта необходимо исполь­зовать несколько показателей эффективности?

4.В каких случаях ставка доходности проекта является обязательной для оценки?

5.Какие показатели эффективности инвестиционного проекта зави­сят от применяемой аналитиком ставки дисконтирования?

6.Какой показатель можно суммировать по всем проектам, входя­щим в инвестиционный портфель, для оценки его эффективности?

7.Чем отличается ставка дисконтирования, применяемая к конкрет­ному инвестиционному проекту, от его внутренней ставки доходности?

8.Дать сравнительную характеристику внутренней ставки доходнос­ти, модифицированной ставки доходности и ставки доходности финан­сового менеджмента.

 

 

 

Тесты

1. Рассчитать срок окупаемости проекта «Звезда», требующего затрат в сумме 850 млн руб. и обеспечивающего доход (в млн руб.): в 1-й год — 85, во 2-й —300, в 3-й — 400, в 4-й — 500, в 5-й - 600. Ставка дисконтирова­ния - 12%.

2. Кредитная политика банка «Инвест» ограничивает срок возврата кредита, предоставляемого для финансирования инвестиционных про­ектов, связанных с индустрией стройматериалов, тремя годами. Опреде­лить, будет ли выдан кредит на строительство кирпичного завода сто­имостью 1300 млн руб., если поток доходов составит 500 млн руб. еже­годно. Ставка дисконтирования — 8%.

3. Рассчитать чистую текущую стоимость дохода от проекта «Север»-Стоимость проекта — 2450 млн руб. Поток доходов (в млн руб.): в 1-й год -100, во 2-й - 550, в 3-й - 800, в 4-й - 1200, в 5-й - 1500. Ставка дискон­тирования 10%.

4. Определить ставку доходности проекта «Восход» стоимостью 1400 млн руб., если в первый год эксплуатации он принесет убыток в сумме 200 млн руб., а в последующие пять лет ежегодный доход составит 350 млн руб. Ставка дисконтирования — 6%.







Последнее изменение этой страницы: 2017-02-05; Нарушение авторского права страницы

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 18.232.38.214 (0.042 с.)