Расчет коэффициента строительные готовности

	Доля стоимости элемента в общей величине удельного показателя	Степень выпол­нения работ, %	Доля стоимости готовых элемен­тов в общей величине удель­ного показателя
Элемент конструкций, инженерного оборудования
	%	руб.		%	pvo.
Фундаменты	8,7	190,7		8.7	190.70
Каркас	17,3	379.2		17,3	379.20
Наружные стены		569,9		13,0	284.95
Перегородки	1,10	21,9		0.5	10,95
Перекрытия	5,1	111,8	-	-	-
Кровля	7,3	160,0	-	-	-
Заполнение оконных
и дверных проемов	5,8	127,1	-	-	-
Полы	4,3	94,3	-	-	-
Отделка	7,9	173,2	-	-	-
Отопление и вентиляция	5,6	122,8	-	-	-
Водопровод и канализа-	3,3	72,3	-	-	-
ция
Электроосвещение	1,9	41.6	-	-	-
Прочие работы	5,8	127,1	-	-
Итого		2192,0	-	39.5	865.80

 

 

Таким образом, коэффициент готовности составит:

865,8: 2192,0 + 0,005 = 0,40.

В соответствии со вторым способом для определения коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта. Размер средств, необходимых для окон­чания строительства, можно рассчитать по данным разд. 5 справочника оценшика «Промышленные здания» или с применением других укруп­ненных показателей по видам работ, если предполагается изменение функ­ционального назначения объекта. В расчете затраты, необходимые для окончания строительства, принимаются в размере 6000 руб./м², что в пересчете на 1 м³ здания составит 1200 руб.

Тогда коэффициент готовности составит:

(2192,0 - 1200): (2192,0 + 10,96) = 0,45.

Различные значения коэффициента готовности получены вследствие использования разных информационных массивов о стоимостных пока­зателях.

Среднее значение коэффициента готовности. В дальнейших расчетах оценшик может использовать среднее значение коэффициента готовно­сти 0,425[(0,40 + 0,45):2].

Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной докумен­тации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.

Период завершения возведения объекта с учетом времени на получе­ние нового комплекта исходно-разрешительной документации в соот­ветствии с нормами продолжительности строительства определен 15 мес.

Расчет проводится из предположения поквартального получения средств и процентной ставки 10% за год.

Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содер­жание компании-девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты учитываются в размере 5%.

Величина предпринимательской прибыли для оцениваемого типа не­движимости принимается 10%. Отметим, что значение данного показа­теля рекомендуется определять для каждого региона и типа оцениваемой недвижимости.

Тогда стоимость объекта без учета износа составит:

• стоимость строительства 2192,0 руб./м³ 2000 • 0,425 = 1863200 руб.;

• сопутствующие затраты:

получение исходно-разрешительной документации 1863200 0,005 = 9316 руб.;

• затраты, связанные с привлечением кредитных ресурсов, — 144486 руб.; расходы на маркетинг, рекламу и содержание фирмы-девелопера 1863200 * 0,05 = 93160 руб.;

• всего затрат — 2110162 руб.

 

 

Предпринимательская прибыль 2110162 0,1 = 211016 руб.

Всего стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли -2321178 руб.

 

 

□ 14.4. Расчет величины физического износа

Величину износа не завершенных строительством объектов предпоч­тительно определять с использованием метода разбиения, предусматри­вающего расчет величины физического, функционального износа и из­носа от внешнего воздействия.

К сожалению, в настоящее время в литературе вопросы расчета физи­ческого износа не завершенных строительством объектов применительно к процедуре оценки их рыночной стоимости пока не разработаны.

Величина физического износа может быть определена по результа­там строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспер­тов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке и не всегда возможно.

Признаки физического износа отдельных конструктивных элемен­тов, зафиксированные в некоторых нормативных документах (например, ВСН 53-88), сформулированы для условий эксплуатации конструкций при наличии закрытого теплового контура и поддержания нормального инженерно-влажностного режима в основных помещениях.

Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, за­вершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а также те, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воз­действие повышенной влажности, агрессивной воздушной среды и раз­личных температурных колебаний. Пребывание незащищенных конст­рукций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочност­ных свойств.

Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкну­того теплового контура, может определяться экспертным путем, а также соотношением минимальной продолжительности эффективной эксплу­атации конструкций из сборного и монолитного железобетона до их по­становки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в нор­мальном режиме и в тяжелых условиях, включая открытые сооружения. По экспертной оценке величина поправочного коэффициента может со­ставить 1,1-1,15.

Таким образом, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчисле­ний для данного типа здания (сооружения) с учетом условий пребыва­ния конструкций вне теплового контура.

 

 

Тогда величина физического износа определяется по формуле

И_Физ = Т * Н_аморт * 1,1. (14.3)

 

где И_Физ - величина физического износа, %

Т - период между датой приостановки строительства и датой проведения оценки;

Н_аморт — норма амортизации для оцениваемого типа здания (сооружения).

В рассматриваемом примере величина износа составит:

5 • 1.0% 1,1 = 5.5%,

или 2321 178 руб. • 0,055 = 127665 руб.

Таким образом, рыночная стоимость объекта, определенная с исполь­зованием затратного подхода, составит:

 

2321178 - 127665 = 2193513 руб

 

Контрольные вопросы

1. В какой очередности должны учитываться поправки, выраженные в рублях и определенные в виде коэффициентов?

2. В каких случаях вводятся поправки на различие в объемах оцени­ваемого здания и здания-аналога?

3. По какому объекту корректируются показатели стоимости — по оцениваемому объекту или по объекту-аналогу?

4. Чем отличается паритет покупательной способности валют на на­циональных строительных рынках от курса валют, устанавливаемого Бан­ком России?

5. В каких случаях необходимо применение корректирующих регио­нально-экономических коэффициентов?

6. Какой индекс цен на строительную продукцию правильнее ис­пользовать для пересчета базисных стоимостных показателей в уровень Цен на дату оценки:

а) отраслевой;

б) регионатьный;

в) региональный, рассчитанный для конструктивной системы оцени-
ваемого здания?

7. Какие формулы могут быть использованы при определении вос-
становительной стоимости с использованием зарубежных справочников
в случаях:

а) если объект построен из российских материалов силами отече­ственных подрядных организаций;

б) если при строительстве объекта использовались отечественные ц зарубежные материалы?

8.В чем состоит отличие площади зданий «брутто» от площади зда­ний «нетто»?

9.Какие виды затрат относятся Методическими указаниями Госстроя России по определению стоимости строительной продукции МДС 81-35.2004 к категории «прочие работы и затраты»?

10. Назовите известные вам отечественные справочники укрупнен-
ных показателей восстановительной стоимости, стоимости строительства
зданий и сооружений. Назовите также известные вам источники перио-
дической информации о динамике цен в строительстве в России.

 

 

Тесты

 

1. Какими из перечисленных подходов можно оценить специализи-
рованные здания и сооружения, не завершенные строительством?

а) доходным;

б) затратным;

в) сравнительным;

г) доходным и затратным;

д) всеми вышеперечисленными.

2. Верно ли утверждение, что проектная документация позволяет по-
лучить большую часть сведений об объекте?

а) верно;

б) неверно.

3. По какой формуле ведется расчет коэффициента готовности зда-

ния?

а) Т * Н_аморт * 1,1;

б) (К: C) + P;

в) К + С + Р.

 

 

 

Практика достоверного определения полной стоимости воспроизводства

 

Методы внесения поправок. Практический пример внесения попра­вок. Оценка объектов, расположенных на территории Российской федерации.

 

Цель главы — детальное рассмотрение методов и приемов использо­вания детализированных носителей информации о стоимости зданий и сооружений и, в частности, методов введения многочисленных коррек­тировок.

 

 

□ 15.1. Методы внесения поправок

 

Методы определяются в зависимости от выбора оценщиком инстру­ментария для работы. Так, при оценке производственной недвижимости можно использовать справочник оценщика «Промышленные здания» (2004 г.). При этом предусматриваются поиск в справочнике объекта-аналога и введение поправок к общей стоимости 1 м³ строительного объема здания.

Рассмотрим логику оценки промышленного здания при использова­нии в оценке названного справочника.

В справочнике КО-ИНВЕСТ используется следующий алгоритм оп­ределения скорректированной стоимости строительства промышленно­го здания (С_к):

 

С_к = V * (Cj + ) * K (15.1)

где V— строительный объем здания, м-¹;

Cj - справочный показатель базисной стоимости, руб./м-¹ строительного объе­ма здания;

- абсолютная величинау'-й поправки, руб./м-' объема здания; К — общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок (про­изведение корректирующих коэффициентов);

т— количество поправок первой группы.

 

 

Абсолютные величины поправок первой группы определяются в зави­симости от характера влияния различий в параметрах оцениваемого зда­ния и здания-аналога на стоимость рассматриваемого элемента здания. Так, чем выше высота одноэтажного здания, тем на больший объем рас­пределяется стоимость горизонтальных конструктивных элементов (гори­зонтальных элементов каркаса, покрытий, кровли, полов). Например, поправка на стоимость устройства кровли составит:

 

 

ΔС_кровли = (15.2)

 

где С _{с.кровли} — справочный показатель стоимости кровли по объекту-аналогу;

Н_а и Н_о — высота одноэтажного здания соответственно аналога и оцениваемого здания, м.

 

По аналогичному принципу рассчитывается и поправка на различие в высоте этажа для многоэтажных зданий.

Если по сравниваемым зданиям имеются отличия в наружных стенах (например, оцениваемое здание — пристроенное, и поэтому из стоимос­ти объекта-аналога необходимо исключить часть наружных стен), то вели­чина соответствующей поправки определяется по формуле

ΔС_с.стен = - С _с.стен * α (15.3)

где С_с.стен— справочный показатель стоимости стен по объекту-аналогу;

α — доля отсутствующих стен оцениваемого объекта (например, отсутствует торцевая стена, доля которой в обшей плошади составляет 20%, т.е. а = 0,2).

Стоимость некоторых видов конструктивных элементов легко может быть уточнена оценшиком, так как площадь этих элементов легко опре­деляется, а в информационной базе справочника имеются удельные сто­имостные показатели по вариантам конструктивного исполнения этих элементов. Так, если оценщик установил, что на 1 м³ объема оценивае­мого здания приходится 5 м² перегородок, а удельный показатель сто­имости составляет С_перег то величина поправки на различие в количе­стве и конструкции перегородок составит:

 

ΔС_перег = ΔС_{с.перег} - _перег * S_n (15.4)

 

где С_{с.перег} — справочный показатель стоимости перегородок по объекту-аналогу.

Поправка на различие в объеме здания относится ко второй группе поправок, выраженных в виде корректирующих коэффициентов. Если объем оцениваемого здания больше объема здания-аналога в два раза и более, то к справочному показателю вводится понижающий коэффициент 0,86.

 

Если же объем оцениваемого здания меньше объема здания-аналога в два раза и более, то к справочному показателю вводится повышающий коэффициент 1,24.

Значения корректирующих коэффициентов при меньших отличиях в объеме рассчитываются с помошью таблицы 2.4 справочника.

При сейсмичности более 6 баллов предусмотрено введение корректи­рующих коэффициентов 1.04, 1,05 и 1,08 соответственно для сейсмично­сти 7, 8 и 9 баллов.

Для перехода от суммы прямых затрат, накладных расходов и прибыли _в строительстве к полной стоимости строительства (без учета НДС) ука­занную сумму умножают на коэффициент К_пз. В случае отсутствия пол­ной информации об условиях осуществления строительства значение коэффициента К_пз может быть принято в размере 1,15.

Значение этого коэффициента для конкретных условий осуществле­ния строительства можно уточнить с помощью таблицы 2.6 справочника.

Поправка на региональное различие в уровне цен (по сравнению с Московской областью) производится с использованием таблицы 8.2 «Ре­гиональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений» информационно-ана­литического бюллетеня КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». Поскольку в каждом регионе имеются зоны с ценами в строительстве, существенно отличающимися от среднерегиональных цен, оценщику предоставляется возможность ввести зонально-экономический коэффициент наряду с регионально-экономическим.

Переход от цен на 1 января 2004 г. к текущим ценам осуществляется с помошью соответствующего коэффициента пересчета. Величина этого коэффициента публикуется во всех последующих выпусках журна­ла «Индексы цен в строительстве» в разд. 2.2 «Корректирующие коэф­фициенты к показателям справочника оценщика «Промышленные зда­ния» по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе по сравнению с уровнем цен на начало 2004 г.

С учетом изложенного формула (15.1) может быть записана в развер­нутом виде:

 

С_к = V * (С_с + ΔС_Н + ΔС_h + ΔС_N + ΔС_стен + ΔС_перег+ ΔС_фон +

ΔС_опр + ΔС_фунд + ΔС_пол + ΔС_зап + ΔС_кровли + ΔС_кр + ΔС_оср + (15.5)

ΔС_о.в. + ΔС_в.к. + ΔС_эо + ΔС_су + ΔС_по) * К_объема* К_клим* К_сейсм* К_пз *

* К_рег-эк* К_зон-эк* К_инфл* К_доп* К_НДС

где

а) поправки к базисной стоимости здания в руб./м³ строительного объема здания («+» увеличение, «—» уменьшение), учитывающие разли­чие в:

объемно-планировочных параметрах

ΔС_Н — высоте одноэтажного здания;

ΔС_h — высоте этажа многоэтажного здания;

 

 

При расчете по формуле (15.5) получаются скорректированные значе­ния полной стоимости строительства в целом по зданию (С_к).

Если оценка проводится с использованием нескольких объектов-ана­логов, то уместно вести речь о процедуре согласования этих оценок и определении средневзвешенного значения восстановительной стоимости:

 

 

 

Перед проведением оценки необходимо заполнить графы таблицы с информацией об оцениваемом объекте и подобрать здания-аналоги. Вна­чале вводятся корректировки, выраженные в руб./м³ объема здания.

Поправка на различие в высоте одноэтажного здания вводится в зави­симости от высоты оцениваемого здания и здания-аналога.

Поправка на отсутствие части наружных стен вводится с учетом от­сутствующих наружных стен (в процентах от общей площади наружных

стен) в оцениваемом здании (возможно в случае пристроенного здания или при наличии пристроек).

Поправка на различие в количестве перегородок вводится в случае су­щественного различия в их количестве в оцениваемом здании с учетом удельного показателя стоимости перегородок в расчете на 1 м² площади перегородок и площади перегородок в оцениваемом здании.

Поправка на наличие фонарей вводится с учетом удельного показате­ля стоимости фонарей в расчете на 1 м² площади здания и площади фонарей в горизонтальной проекции.

Фундаментная поправка определяется при отличии в прочности грун­тов, в глубине заложения фундаментов, в степени обводнения и наличия вечномерзлых грунтов. В справочных показателях затраты на устройство фундаментов учтены, как правило, при расчетном давлении на грунт основания около 245 кПа. В справочных показателях затраты на устрой­ство фундаментов в большинстве случаев учтены при глубине заложения 2,5 м. Затраты на устройство фундаментов определены для условий строи­тельства в мокрых грунтах. Необходимо учесть расчетное давление на основание и глубину заложения, отметить наличие сухих или вечномер­злых грунтов. В случае вечномерзлых грунтов другие параметры не ис­пользуются.

Поправка на стоимость устройства полов вводится при существенном отличии от конструктивного решения полов с учетом удельного показа­теля стоимости полов в расчете на 1 м² площади пола и площади полов в оцениваемом здании.

Поправка на стоимость заполнения проемов в стенах вводится при существенном отличии от конструктивного решения заполнения про­емов с учетом удельного показателя стоимости проемов в расчете на 1 м² площади проемов и площади проемов в оцениваемом здании.

Поправка на стоимость устройства кровли вводится при существен­ном отличии от конструктивного решения кровли с учетом удельного показателя стоимости кровли в расчете на 1 м² площади кровли и пло­щади кровли в оцениваемом здании.

Поправка на влияние климата на стоимость конструкций учитывает то, что справочные показатели рассчитаны для температуры наружного воздуха -30°С. При строительстве в районах с другими расчетными тем­пературами к показателям применяются коэффициенты, представлен­ные в разделе 5.2 справочника.

Поправка на степень учета особых строительных работ с учетом цели оценки выражается в исключении одних или добавлении других видов Работ. Например: уменьшить справочную стоимость здания на стоимость

 

особых строительных работ, если оценивается только здание. В спра­вочные данные показателей стоимости по отдельным зданиям наряду со стоимостью их элементов включены и показатели стоимости особых стро­ительных работ (фундаментов под оборудование, приямков, каналов и других специальных работ).

Согласно установленному порядку стоимость этих видов работ долж­на учитываться в балансовой стоимости оборудования.

После введения поправок первой группы (выражаемых в руб./м³ объема здания) вводятся поправки второй группы, перечисленные в обшей фор­муле расчета скорректированной восстановительной стоимости.

На основе справочного показателя и двух групп поправок рассчиты­вается скорректированная стоимость по оцениваемому объекту.

 

□ 15.2. Практический пример внесения поправок.

Оценка объектов, расположенных на территории Российской Федерации

 

Рассмотрим оценку промышленного здания с использованием тре­тьего издания справочника оценщика КО-ИНВЕСТ «Промышленные здания» и корректирующих коэффициентов к этому справочнику, опуб­ликованных в журнале «Индексы цен в строительстве» за январь 2006 г.

Исходные данные об оцениваемом здании:

 

 

Конструктивные решения

Фундаменты	Монолитные
Каркас, перекрытия и покрытия	Сборный железобетон
Стены	Панельные и кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Заполнения оконных проемов	Деревянные оконные блоки
Кровля	Рулонная
Полы	Керамическая плитка и бетонные панели

 

Инженерное оборудование: здание оборудовано системами водоснаб­жения, канализации, центрального отопления, вентиляции и электро­освещения.

Отделка помещений: окраска масляной и водоэмульсионной красками. Одна стена здания площадью 760 м² является смежной с соседним корпусом.

В качестве здания-аналога, приведенного в справочнике, рассматри­вается производственный корпус завода приборостроения (код 4.10.00.014). Техническая характеристика здания и стоимостные показатели в уровне цен на 1 января 2004 г. приведены в табл. 15.1 и 15.2.

Таблица 15.1