Сопоставление параметров оцениваемого здания и здания аналога

Характеристики и параметры здания	Оцениваемое здание	Здание-аналог	Необходи­мость коррек­тировки по зданию-аналогу
Отрасль промышленности	Машино­строение	Машино­строение	—
Назначение здания	Машино­строительный цех	Машинострои­тельный произ­водственный корпус
Объемно-планировочные и функциональные параметры: строительный объем, м^1			+
общая площадь помещений, м^2			+
число этажей в основной части здания		Преимущест­венно 4
преобладающая высота этажа	4,2	Преимущест­венно 6	+

 

Характеристики и параметры здания	Оцениваемое здание	Здание-аналог	Необходи­мость коррек­тировки по зданию-аналогу
преобладающий поперечный пролет, м
тип (мостовые, подвесные) и грузоподъемность кранов, т		—
объем подвалов, м"		—	+
наличие фонарей	—	—
Со скольких сторон здание имеет наружные стены (т.е. здание отдельностоящее или пристроенное)	Одна стена общая с сосед­ним цехом	Отдельно стоящее здание	+
Особые функциональные отли­чия здания (герметичность, немагнитность, электронная гигиена, сверхчистота и т.п.)
Преобладающий материшт: вертикальных несущих конструкций горизонтальных несущих конструкций наружных стен	Сборный железобетон То же Железобетон­ные панели	Сборный железобетон То же Железо­бетонные
перегородок заполнения проемов кровли	Кирпич Деревянные Рулонные	Сборный железобетон. кирпич Деревянные оки Рулонные
полов	Керамическая плитка	Мозаическая керамическая плитка
Класс конструктивной системы здания	КС-4	КС-4
Наличие (+, -) и особенности инженерного оборудования здания: водоснабжение холодное водоснабжение горячее Противопожарное водоснабжение канализация	+ + + +	+ + + +

Продолжение

Продолжение

 

			Необходи-
Характеристики и параметры здания	Оцениваемое здание	Здание-аналог	мость коррек­тировки по зданию-аналогу
отопление	+	+
вентиляция приточная	+	+
вентиляция вытяжная	+	+
кондиционирование воздуха	-	-
электроосвещение	+	+
слаботочные устройства	+	+
лифты	-	-
Класс качества здания	Улучшенный	Улучшенный
Месторасположение	Самарская обл.	Московская обл.

 

С учетом выявленных в табл. 15.3 позиций, по которым требуется фоизвести корректировку справочного показателя по отобранному объек-у-аналогу, формула 15.5 приобретает следующий сокращенный вид:

776 — стоимость 1 м³ строительного объема подвала согласно стр.3 табл. 5.1.16 справочника.

Поправка на разницу между объемом оцениваемого здания и здания-аналога определяется в зависимости от значения показателя

 

(15.8)

Где Vo, Va – объем оцениваемого здания и здания-аналога соответственно

Тогда

= = 33,69%

 

Поправочные коэффициенты К₀, учитывающие различие в объемах оцениваемого здания (V_o) и здания-аналога (V_a), применяются при раз­нице в объеме более ± 30%.

 

Величина поправки К_о определяется по табл. 15.4 и составляет 0,87

.

Таблица 15.3

При Vo > Va	При Vo < Va
	Ко		Кn
	0,87		1,15
	0,87		1,15
	0,87		1,16
	0,87		1,17
	0,87		1,19
	0,87		1,2
	0,87		1,2
	0,86		1,21
	0,86 0,86		1,21 1,22
	0,86		1,22
	0,86		1,23
	0.86		1,23
	0,86		1,24

 

 

Итого стоимость строительства оцениваемого объекта составит:

С_к = 110000 • (1685,59 + 138,43 - 29,61 + 50,79) * 0,87 • 0.956 * 1,428 = 241069064,99 руб.

 

 

Контрольные вопросы

1.Какой объем затрат учтен в укрупненных стоимостных показателях справочника оценщика?

2.В каком порядке следует применять индекс, учитывающий измене­ние стоимости строительства и регионально-экономический коэффици­ент, в случае если объект оценки расположен не в Московской области?

3.По каким основным параметрам следует подбирать объект-аналог в справочнике оценщика?

4.Какие данные необходимо собрать об объекте оценки для наибо­лее адекватного использования показателей справочника?

 

 

 

 

 

Оценка влияния

экологических факторов

на стоимость недвижимости

 

 

Основные категории оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости. Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды (экстерналии) как потеря стоимости объекта недвижимости. Стоимостная структура экономического ущерба от загрязнения окружающей среды. Методика «валовых выбросов» для определения экономического ущерба от загрязнения. Методика «концентраций» для определения экономического ущерба от загряз­нения. Индексы качества окружающей среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости. Методика экспертной оценки влияния негативных экологических факторов на стоимость недви­жимости.

Качественное состояние природно-антропогенной окружающей сре­ды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимос­ти. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на терри­тории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание, зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся на рос­сийском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают (а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти цены.

Такое положение связано с затянувшимся экономическим кризисом в девяностые годы прошлого столетия и неадекватными темпами пре­одоления этого кризиса при отсутствии существенного роста материаль­ного благосостояния значительной массы населения страны за после­дние пять лет, что объективно предопределило существенный спад цен­ности экологических благ, а также с недостаточно высокой экологической культурой контрагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время сделки с недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный ха­рактер. А это требует от профессионального оценщика недвижимости адекватного отражения влияния экологических факторов (позитивных и негативных) на стоимость недвижимости. В данном случае профессио­нальный оценщик выступает в роли некого «ретранслятора» тех искаже­н-

 

 

ий енности экологических благ, возникающих на рынке недвижимо­сти. В частности, он может реализовать оценку влияния негативного эко­логического фактора на стоимость недвижимости с помощью расчета экономического ущерба, причиняемого объекту недвижимости, исполь­зуя значения затрат (предельных) на предотвращение и компенсацию воз­действия негативного экологического фактора на объект недвижимости.

В зависимости от поставленной задачи оценки влияния экологиче­ских факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рас­сматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлече­ния специалистов смежных отраслей знания (экологов, гидрометеороло­гов, специалистов по антикоррозионной защите и санитарной гигиене и т.д.). Второй подход базируется на возможности использования профес­сиональным оценщиком нормативно-справочной информации, позво­ляющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния эко­логических факторов на стоимость недвижимости.

 

 

□ 16.1. Основные категории оценки

влияния экологических факторов на стоимость недвижимости

 

В проекте Международного стандарта оценки «Учет в процессе оцен­ки факторов окружающей среды» записано, что «целью Стандарта яв­ляется предоставление оценщикам ориентиров для проведения оценки в тех случаях, когда факторы окружающей среды могут оказывать влияние на стоимость оцениваемой собственности». В этом же Стандарте дано понятие «опасное вещество», определяемое как: «Любое вещество, нахо­дящееся внутри, вокруг или рядом с оцениваемым объектом собствен­ности и которое по своей форме, количеству, близости обладает достаточ­ной возможностью оказать негативное влияние на рыночную стоимость объекта». Для последующего рассмотрения вопросов оценки влияния эко­логических факторов на стоимость недвижимости уточним ряд категорий. Такое уточнение необходимо, чтобы определить предмет, объект и цели оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.

Предметом оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости являются экономические отношения в сфере взаимодей­ствия этого объекта с окружающей природно-антропогенной средой.

Объектом оценки влияния экологических факторов на стоимость не­движимости являются мероприятия по предупреждению негативного воздействия окружающей природно-анторопогенной среды на объект недвижимости.

 

 

Цель оценки влияния экологических факторов на стоимость объекта недвижимости — определение их вклада в тот или иной вид его стоимо­сти (рыночной, инвестиционной, страховой, залоговой и т.д.). Для адек­ватной оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижи­мости необходимо рассматривать эти объекты не только как объекты гражданского права, определенные гражданским законодательством Рос­сийской Федерации, но и как объекты экологического права. При этом важно иметь в виду, что для экологического права характерно преоблада­ние административно-правового метода воздействия на регулируемые отношения, характерными чертами которого являются не отношения юри­дического равенства сторон, а отношения власти и подчинения. Именно такими властными полномочиями обладают природоохранительные орга­ны и органы здравоохранения, стоящие на страже интересов общества и гражданина. Речь идет о безусловном выполнении тем или иным соб­ственником недвижимости ряда экологических требований на основе экологического законодательства, которое не оставляет собственнику сво­боды выбора по отказу от «экологического обременения» при создании и использовании этого объекта.

Вместе с тем следует констатировать, что в сфере экологических от­ношений при создании и использовании объектов недвижимости хотя и наблюдается в определенной мере так называемая «замена» администра­тивных методов экономическими, по-прежнему преобладают админист­ративно-правовые методы воздействия на регулируемые отношения, что обусловлено спецификой последствий экологических отношений, их особой социальной значимостью для общества в целом и для каждого гражданина в отдельности. В контексте рассматриваемой нами оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости это озна­чает, что «внешне» заданные ограничения по ряду экологических требо­ваний к ее размещению и использованию обусловливают определенную область допустимых инвестиционных решений. Только в этой допусти­мой области представляется возможным выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Такое жесткое регулирование экологических отношений в соответствии с экологиче­ским законодательством полностью совпадает с установленными Меж­дународными стандартами оценки стоимости имущества: первым и основным этапом анализа выбора возможных вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования имущества является анализ зако­нодательных ограничений, в том числе и экологических.

При оценке влияния экологических факторов на стоимость недви­жимости необходимо исходить из диалектического единства двух мето­дов регулирования экологических отношений: административно-право­вого и экономического.

Сформулированное выше понятие объекта оценки влияния экологи­ческих факторов на стоимость недвижимости можно уточнить с позиции

 

определения этого объекта воздействия на него экологических факторов. Таким образом, недвижимость в соответствии с ее определением, дан­ным в ст. 130 ГК РФ, следует рассматривать в основном как реципиент -объект воздействия качественного состояния окружающей ее среды. Та­кие объекты недвижимости, как жилые здания, офисы, гостиницы, сель­скохозяйственные и лесные угодья и т.п., хотя и являются в определен­ной мере источниками загрязнения окружающей среды, но эти источни­ки «генерируют» загрязнение в незначительных масштабах. А такие объекты недвижимости, как сельскохозяйственные и лесные угодья, рек­реационные территории, тем более не являются источником загрязне­ния окружающей среды.

Сформулированное выше в соответствии с Международным стандар­том понятие «опасное вещество» нами трактуется как «экологический фактор», причем в более широкой интерпретации: не только как «любое вещество, которое обладает достаточной возможностью оказать негатив­ное влияние на рыночную стоимость объекта», но и как позитивный фактор, обеспечивающий прирост стоимости этого объекта.

Экологические факторы в контексте оценки недвижимости — это со­вокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источника­ми энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

В зависимости от научно-технических и экономических возможно­стей целенаправленного изменения характеристик экологических фак­торов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые.

Управляемые факторы:

• уровень чистоты потребляемой воды;

• лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;

• режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.

Неуправляемые экологические факторы:

• тип почв;

• рельеф местности;

• ветровой режим;

• температурный режим;

• сейсмичность территории;

• загрязнение воздушного бассейна;

• шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п.

Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социаль­но-экономического развития конкретного региона. Например, в опреде­ленной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офис­ных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фак­тор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие

 

 

негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: цгумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.

При оценке недвижимости экологические факторы необходимо рас­сматривать как мета инфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой метаинфраструкту-ры, выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад со­вокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимос­ти. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объек­та недвижимости может быть позитивным или негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижи­мости ценность экологической метаинфраструктуры находит адекватное отражение в структуре стоимости недвижимости.

Существует объективная закономерность роста ценности экологичес­ких благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, исходя из закона предельной полезности, возникают повышающиеся потребности у покупателя объекта недвижимости не только в традиционных экологи­чески чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеле­ных насаждений), но и в получении психосоциального экологического эф­фекта (возможность созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с естественной природой и т.п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной ры­ночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего роста.

Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом эколо­гических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкрети­зировать основные параметры качественного состояния окружающей при-родно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность эко­логических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на ос­нове анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных эколо­гических факторов проводится с целью идентификации основных пара­метров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стои­мости с учетом влияния этих факторов.

Механическое загрязнение - захламление (например, мусор) террито­рии (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механи­ческое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления: отношение мас­сы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м² и т. д.) либо доля (в процентах) захламленной площади к общей площади, занимаемой объектом недвижимости.

 

Химическое загрязнение — изменение химических свойств атмосферы почвы и воды (при наличии в структуре объекта недвижимости обособ­ленного водного объекта), оказывающее негативное воздействие как не­посредственно на объект недвижимости (снижение урожайности сельс­кохозяйственных культур на сельскохозяйственных угодьях, коррозия ме­таллических конструкций зданий и сооружений и т.д.). так и на обитателей рассматриваемого объекта недвижимости (проживающих в жилом доме работающих в офисе и т.д.). В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используются уровни концентрации (мкг/м\ мг/л и т. п.) по отдельным ингредиентам примеси и по видам сред (воздух, вода, почва) либо кратности предельно допустимых концентраций и индексы уровня загрязнения соответствующей среды (более подробно см. 16.6).

Физическое загрязнение — изменение физических параметров окру­жающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепло­вое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное и т.п.

• Тепловое загрязнение — рассматривается как повышение температу­ры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от источников загрязнения (промышленных или иных предприятий), расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измере­ния этого вида загрязнения используется прирост температуры в граду­сах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климати­ческих условий данного географического ареала.

• Световое загрязнение — изменение естественной освещенности тер­ритории объекта недвижимости вследствие действия затенения от бли­жайших объектов недвижимости и искусственных источников света. Та­кие изменения приводят к аномалиям в жизни человека, растений, жи­вотных, расположенных на территории рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве измерения этих изменений используется при­рост или уменьшение световых потоков в люксах (лк) на единицу пло­щади (лк/м²).

• Шумовое загрязнение — увеличение интенсивности шума сверх при­родного уровня, влияющее на проживающих либо работающих на рас­сматриваемом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» стандартного шумомера при логарифмическом осреднении за годовое (ночное) время. Такое увеличение интенсивности шума у человека вы­зывает повышение утомляемости, снижение умственной активности и при достижении 90—100 дБ постепенную потерю слуха. Необходимо раз­личать две категории шума и источников шума: 1) проникающие в поме^-щение звуки, источники которых находятся вне рассматриваемого объекта недвижимости (жилой дом, офис и т. д.); к числу таких источников шума относятся: транспорт, шумящие агрегаты и установки производственных предприятий и других объектов, а также внешние шумы (школьные дворы

 

 

спортивные площадки и т. д.); 2) звуки, проникающие в отдельные по­вешения рассматриваемого объекта недвижимости от источников, нахо­дящихся в том же здании объекта недвижимости (шум лифтов и другого инженерного оборудования здания, шумы, проникающие от соседних помещений здания, и т.д.).

• Электромагнитное загрязнение — изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномали­ям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообраз­ную систему измерений и поэтому при проведении экологической экс­пертизы считается возможным лишь качественный анализ его характе­ристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсут­ствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропе­редач, мощность радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемого объекта недвижимости.

• Радиационное загрязнение — превышение естественного уровня со­держания радиационных веществ в среде, где находится рассматривае­мый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта не­движимости. Внешние — это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, об­ладающие ядерными установками, и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта не­движимости. Внутренние — это загрязненные либо радиационно небезо­пасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматривае­мого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпи­ча в кладке стен, каминов и др., ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и т. п.).

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с ин­вентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недви­жимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный эко­логический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на ры­ночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может Характеризоваться рядом позитивных экологических факторов:

 

 

• наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта недвижимости;

• высокая и эффективная доступность к экологически чистым при­родным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.) для обита­телей объекта недвижимости;

• разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологиче­ская эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.

Многообразие такого вида экологических факторов далеко не исчер­пывается представленным перечнем. Система измерений этих факторов влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, исходя из субъективной основы их ценности. В этой связи при проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничи­ваться лишь качественным анализом, но при этом анатитик должен до­статочно полно раскрыть их качественную характеристику.

 

 

□ 16.2. Экономический ущерб от загрязнения

окружающей среды (экстерналии) как потеря

стоимости объекта недвижимости

 

В настоящее время можно считать доказанным наличие тесной связи между уровнем загрязнения воздушной и водной среды, с одной сторо­ны, и такими медико-биологическими и физико-химическими процес­сами, как рост заболеваемости населения, ухудшение параметров функ­ционирования естественных и искусственных экологических систем (их продуктивности, устойчивости и т.п.) и усиление коррозии металлов и их сплавов — с другой. Например, существует тесная зависимость между атмосферным загрязнением и заболеваемостью населения бронхитом, катаром верхних дыхательных путей, эмфиземой, раком легких и рядом других болезней. Не вызывает сомнений также и отрицательное воздей­ствие атмосферных загрязнений на урожайность, питательную и кормо­вую ценность сельскохозяйственных культур.

В аспекте эксплуатации (использования) объектов недвижимости из­менение (ухудшение) качественного состояния его природно-антропо­генной среды вызывает необходимость реализации специфических ком­пенсационных мероприятий, направленных на преодоление или смягче­ние негативных последствий загрязнения. Например, из-за уменьшения продуктивности природных объектов недвижимости в зонах загрязнения возникает необходимость в дополнительных затратах на поддержание их продуктивности, что сопровождается ростом издержек освоения и эксп­луатации этих природных объектов, а следовательно, в конечном итоге приводит к снижению их ценности (стоимости).

 

Издержки предупреждения воздействия загрязненной окружающей при­родно-антропогенной среды на объект недвижимости и компенсации последствий этих воздействий рассматриваются как «внешние» эко­номические издержки для его владельца (экстерналии), которые в практи­ческих расчетах определяются как экономический ущерб от загрязнения среды объекту недвижимости или потеря его стоимости.

Ключевую роль в учете влияния негативного экологического фактора на стоимость объекта недвижимости играет показатель экономического ущерба от загрязнения среды, который в некоторых отечественных и зарубежных источниках определяется как «внешние» экономические из­держки (для владельца оцениваемого объекта недвижимости), или как экстерналии. Схематично алгоритм расчета экономического ущерба от загрязнения среды можно представить в виде последовательной цепочки блок-расчетов (рис. 16.1).

На рис. 16.2 более подробно представлена последовательность расче­та экономического ущерба при оценке основных видов объектов недви­жимости, начиная от наличия концентраций вредных примесей в окру­жающей среде.

Под «натуральным» ущербом понимаются негативные последствия действия загрязнений на поражаемые объекты недвижимости (напри­мер, потери урожайности сельскохозяйственных культур, уменьшение сроков службы объектов недвижимости), которые служат основой для Денежной оценки ущерба. Особо следует отметить, что при оценке эко­номического ущерба от загрязнения окружающей среды объектов недви­жимости также учитываются такие негативные последствия, как повы­шение заболеваемости проживающего или работающего населения на этих объектах и рост текучести кадров. Это предопределяется объектив­ной тесной связью населения с конкретными объектами недвижимости (жилье, офис, промышленное здание и т.д.). А так как объект недвижи­мости привязан к конкретному месту размещения, то изменение состоя­ния окружающей среды объективно влияет на здоровье лиц, проживаю­щих в данном жилом доме или работающих в офисе, промышленном здании или на ином объекте недвижимости. В конечном итоге эти нега­тивные последствия влияют и на рыночную стоимость конкретного объек­та недвижимости.

Рассмотрим неуправляемые экологические факторы: источники и виды Загрязнения атмосферы и влияние этих факторов на стоимость объекта

 

недвижимости. Из антропогенных источников по массе выбросов веду­щими являются промышленные предприятия и автотранспорт.

Загрязнителями атмосферы служат пыль, сернистый газ, оксид угле­рода, оксиды азота, углеводороды и т.д., т.е. различные вещества, кото­рые обладают существенно разным характером воздействия на опреде­ленные объекты недвижимости. Поэтому одинаковые по массе выбросы различных ингредиентов загрязнения приводят в итоге к неодинаковым размерам экономического ущерба от действия конкретных загрязнителей.

Практические расчеты экономического ущерба носят приближенный характер не только из-за того, что не все потенциальные элементы ущер­ба можно в настоящее время оценить в денежном выражении, но из-за нехватки достоверной естественно-научной и социологической инфор­мации, служащей базой для расчета элементов экономического ущерба (см. рис. 16.2). Решение такой комплексной проблемы, как определение эко­номического ущерба от загрязнения, требует совместных усилий специ­алистов различного профиля: метеорологов, медиков, биологов, социо­логов, экономистов и др.

Наиболее важной и сложной проблемой в цепочке связей является связь «концентрация — натуральный ущерб». На величину натурального ущерба помимо действия загрязнений оказывает влияние ряд других фак­торов. Сложность заключается в выделении влияний (например, на из­менение заболеваемости населения или урожайность сельскохозяйствен­ных культур) среди прочих факторов для обоснованной оценки ущерба от загрязнения.

Для определения натурального и экономического ущерба от загряз­нения окружающей среды применяются следующие методы:

• элиминирование факторов, не относящихся к загрязнению;

• метод эмпирических зависимостей;

• комбинированный метод эмпирических зависимостей с учетом эли­минирования факторов, не относящихся к загрязнению.

Эти методы могут быть использованы в практике оценки стоимости недвижимости, если в качестве реципиента (объекта, находящегося в заг­рязненной окружающей среде) рассматривать объект недвижимости. При этом реципиент состоит из двух составляющих: материальной структуры (земельный участок, здания и сооружения, сельскохозяйственные уго-Дия, источник природных ресурсов и т. д.) и «одушевленной» составляю­щей (люди, проживающие либо работающие на объектах недвижимости, Размещенных на загрязненных территориях).

Метод элиминирования факторов, не относящихся к загрязнению, основан на выборе контрольного (условно чистого) района с такими его Характеристиками, чтобы все прочие существенные факторы (кроме фак­торов загрязнения), влияющие на состояние реципиента в загрязненном и контрольном районах, были примерно одинаковы. При обоснованном выборе контрольного района влияние прочих факторов на состояние того

 

или иного реципиента элиминируется, а разница между показателями, состояния реципиента в загрязненном и контрольном районах может быть объяснена разницей в уровнях загрязнения по этим районам. На­пример, при оценке экологически чистого блага, определяющего эколо­гические условия проживания или работы на оцениваемом объекте не­движимости, по этому методу контрольный район должен быть подо­бран с примерно равными по отношению к загрязненному району факторами размещения объектов недвижимости, строительными и архи­тектурно-планировочными параметрами (тип и серия дома, строитель­ный материал, общая и жилая площадь, отделка и т.д.). транспортной доступностью и т.п. В этом случае разница между сложившимися цена­ми на рынке недвижимости и арендными ставками по сравнимым райо­нам можно определить в денежном выражении экологическое благо в экологически чистом районе (позитив) и соответственно экономический ущерб от загрязнения в экологически неблагоприятном районе (негатив) как составную часть рыночной стоимости объекта недвижимости.

Однако такой прямой счет в денежном выражении экологического блага (позитивного или негативного) не всегда возможен как из-за объек­тивного для российских условий заниженного рейтинга этого блага на рынке недвижимости (это характерно для развивающихся стран, пере­живающих финансово-экономический кризис), так и вследствие недо­статочной развитости самого рынка недвижимости.

Применение рассматриваемого метода требует реализации вышеука­занной последовательной цепочки связей (см. рис. 16.1), т. е. необходи­мо на первом этапе определить величину натуральных ущербов от заг­рязнения окружающей среды. Например, при определении заболеваемо­сти населения, проживающего и работающего в рассматриваемом районе, контрольный район должен быть подобран с примерно равными по отношению к загрязненному району социально-экологическими факто­рами: половозрастной состав населения, уровень медицинского обслу­живания, климатические условия и т.п.; при оценке урожайности сель­скохозяйственных культур контрольный район выбирается исходя из сопоставимого с загрязненным районом качества почв, близкого средне­годового количества осадков, аналогичной обеспеченности трудовыми и производственно-техническими ресурсами, близкой специализации и интенсификации производства.

Результатом описанной процедуры сравнения показателей контрольно­го и загрязненного районов является изменение состояния реципиента (уско­ренный физический износ зданий и сооружений, повышенная заболеваемость населения, снижение урожайности сельскохозяйственных культур и т. д.):

Δd = │d_K-d₃│, (16.1)

 

гдеΔd- показатель изменения состояния реципиента (объекта недвижимости).

d_K и d₃— состояние рецидента в контрольном и загрязненном районах соответ­ственно.

 

 

 

Разница по формуле (16.1) берется по абсолютной величине, посколь­ку, например, урожайность в контрольном районе выше, чем в загряз­ненном, а физический износ зданий и сооружений и заболеваемость на­селения — наоборот, н