По адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

3.4.1. Методика расчета рыночной стоимости объекта

недвижимости в рамках сравнительного подхода

 

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность боль­ше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогич­ную полезность. Сравнительный (рыночный) подход оценки стоимости недвижимости представлен методом сравнения продаж. Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопостави­мые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичных помещений наи­лучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабиль­ном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспе­чивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу ры­ночных цен спроса и предложения.

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой инфор­мационную базу с указанием цен предложений на первичном рынке тор­говой недвижимости. Все цены предложения были скорректированы на величину НДС. На первом этапе были собраны данные о ценах предло­жения, действующих на дату оценки в данном районе (табл. П. 1.10).

Анализ цен данных объектов недвижимости колеблется в зависимо­сти от типа продаваемой площади (встроенное помещение или отдельно стоящий магазин), оживленности улиц, состояния помещения, наличия парковочных мест и т.д. Цены на продаваемые торговые помещения ле­жат в среднем диапазоне 60000-80000 руб. за 1 м².

Далее была осуществлена вторичная выборка объектов-аналогов, наи­более сопоставимых по параметрам с объектом оценки. В результате ана­лиза было отобрано 4 (четыре) наиболее сопоставимых торговых объекта (табл. П. 1.11).

 

 

Таблица П. 1.9

 

 

 

№ п/п	На- зна­чение	Месторасположе­ние	Пло- щадь, \г	Основные характеристики	Стои- мость, руб.	Стои- мость 1 м^2, руб.	Источ­ник ин- форма­ции
метро	адрес
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Из- майлов- ская»	10 мин пеш- ком		Тип помещения: 1 -й этаж жилого дома; 2-я линия домов; профиль магазина: под това- ры народного по- требления; состоя­ние помещения: рабочее; отдельный вход; требуется оформление зе­мельного участка			Собст- вен- ник, сайг. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ша- ли	м. «Из- майлов- ская»	10 мин пеш- ком. 1-я Парко- вая ул.		Тип помещения: 1,2-й этажи; тип здания: пристройка к жилому дому; 1 -я линия домов; про- филь магазина: свободная торговля; состояние помеще­ния: евроотделка; перед магазином парковка на 10-12 а/м; земельный участок в аренде на 49 лет			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ша- ли	м. «Из- майлов- ская»	10 мин транс- пор- том, Ок ружной пр-д		Тип здания: от- дельно стоящее 3- этажное; 1-я линия домов; профиль магазина: свободная торговля; состояние помеще­ния: евроотделка; парковка на 20 а/м; земельный участок в аренде на 40 лет			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ша- ли	м. «Из- майлов- ская»	5 мин транс- пор- том. Миро- нов- ская ул.		Тип здания: 1-й этаж новостройки жилого дома; 2-я линия домов; про- филь магазина: сво- бодная торговля, т.е. под продуктовый магазин или быто­вые услуги; состоя­ние помещения: под чистовую отделку; земельный участок в аренде на 5 лет			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон

 

 

Продолжение

 

№ п/п				Пло­щадь, м^2	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Стои- мость 1 м^2, руб.	Источ- ник ин­форма- ции
На­зна- чение	Месторасположе- ние
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Из- майлов- ский парк»	Восток Форту- натов- ской, быв- ший инсти­тут		Тип здания: от- дельно стоящее; 2-я линия домов; про- филь магазина: свободная торговля, состояние помеще- ния: требуется кос­метический ремонт, парковка перед магазином на 5 м/м; земля в аренде на 10 лет			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	2 мин пеш- ком, 7-я Парко- вая ул.		Тип помещения: 1-й этаж жилого дома; 1-я линия, проходное место; профиль магазина: под мини-маркет, состояние помеще­ния: рабочее; от­дельный вход, пар­ковка вдоль улицы; земельный участок не оформлен			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин транс- пор- том, Пер- вомай- ская сред­няя		Тип здания: 1-й этаж администра- тивного здания; 1-я линия домов; про- филь магазина: товары народного потребления; со­стояние: требуется косметический ре­монт; зем. участок не оформлен			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин транс- пор- том, 14-я Парко- вая ул.		Тип здания: 1-й этаж жилого дома; состояние: требует- ся косметический ремонт фасада по- мещения, внутри состояние рабочее; отдельный вход, профиль магазина: товары народного потребления; 2-я линия домов			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон

 

Продолжение

 

№ п/п	На­зна­чение	Месторасположе­ние	Пло­щадь,	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Стои­мость 1м^2, руб.	Источ­ник ин­форма­ции
	Мага- зин. тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин пеш- ком, 5-я Парко- вая ул.		Тип помещения: 1-й этаж админист- ративного здания; 1-я линия домов; профиль магазина: свободная торговля; состояние помеще­ния: евроремонт; 2 входа; земля в аренде на 15 лет			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	6 мин пеш- ком, 9-я Парко- вая ул.		Тип здания: 1-й этаж + подвал; 1 -я линия домов; тип здания: пристройка к жилому дому; профиль магазина: свободная торговля; состояние: рабочее; 3 входа; парковка на 10 а/м; земель­ный участок в аренде на 25 лет			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	5 мин пеш- ком, Пер- вомай- ская сред­няя		Тип здания: 1-й этаж администра- тивного здания; 1-я линия домов; про- филь магазина: товары народного потребления; со­стояние: рабочее; земельный участок не оформлен			Собст- вен- ник. сайт, теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин транс- пор- том, 15-я Парко- вая ул.		Тип здания: 1 -й этаж + подвал жи- лого дома (ново- стройка); профиль магазина: под про- дукты питания; состояние: евроре­монт; земельный участок не оформлен			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон

 

 

Продолжение

 

№ п/п	На­зна­чение	Месторасположе­ние	Пло­щадь, м^г	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Стои­мость 1 м^2, руб.	Источ­ник ин­форма­ции
	Мага- зин, тор- говые пло- ша- ли	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин транс- пор- том. Верх- няя Перво­май­ская ул.		Тип здания: 1 и 2-й этажи жилого дома: профиль магазина: под товары народ- ного потребления; состояние: требует- ся ремонт; отдель­ный вход; земель­ный участок не оформлен			Собст- вен- ник, сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин транс- пор- том. Пер- вомай- ская сред­няя ул.		Тип здания: 1-й этаж администра- тивного здания; профиль магазина: товары народного потребления; состояние помеще­ния: рабочее; зе­мельный участок находится в стадии оформления на 5 лет			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	2 мин пеш- ком, 9-я Парко- вая ул.		Тип здания: 3- этажное отдельно стоящие; профиль магазина: свободная торговля; состояние магазина: евроре- монт; 2 входа; пар­ковка на 15 а/м; земельный участок в аренде на 49 лет			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	6 мин пеш- ком, 13-я Парко- вая ул.		Тип здания: 1-й этаж жилого дома; профиль магазина: продукты питания; состояние помеще- ния: евроремонт; отдельный вход; земельный участок не оформлен			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон

Таблица П. 1.11

 

Расчет рыночной стоимости здания магазина, расположенного по адресу:

г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

 

Информация об объектах-аналогах
Характе­ристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Объект оценки
Метро	м. «Измай- ловская»	м. «Измай-	м. «Перво-	м. «Перво-	м. «Перво-
	ловская»	майская»	майская»	майская»
Месторас- положение	10 мин пешком. 7-я Парко- вая ул.	10 мин транс- портом, Ок- ружной пр-д	6 мин пешком, 9-я Парко- вая ул.	2 мин пешком, 9-я Парко- вая ул.	10 мин пеш- ком, 7-я Парко- вая ул.
Площадь, м^2
Краткая характери- стика объ- екта	Тип помеще- ния: 1,2-й этажи; тип здания: при- стройка к жилому дому; 1 -я линия домов; про- филь магази- на: свободная торговля; со- стояние по- мещения: ев- роотделка; перед магази- ном парковка на 10-12 а/м; земельный участок в аренде на 49 лет	Тип здания: отдельно стоящее 3- этажное: 1 -я линия домов; про- филь магази- на: свободная торговля; со- стояние по- мещения: ев- роотделка: парковка на 20 а/м; зе- мельный уча- сток в аренде на 40 лет	Тип здания: 1 -й этаж + подвал; 1-я линия домов; тип здания: пристройка к жилому дому; профиль мага- зина: свобод- ная торговля; состояние: рабочее; 3 входа; парков- ка на 10 а/м; земельный участок в аренде на 25 лет	Тип здания: 3-этажное отдельно стоящее; профиль магазина: свободная торговля; состояние магазина: евроремонт; 2 входа; парковка на 15 а/м; зе- мельный участок в аренде на 49 лет	Тип здания: отдельно стоящее, 1-этажное, 1 -я линия домов, про- филь мага- зина: сво- бодная тор- говля, отделка: евроремонт; перед мага- зином пар- ковка на 15 а/м, земель- ный участок находится в аренде на 49 лет
Стоимость объекта, руб.
Стоимость 1 м^:, руб.
Скидка на уторговы- вание, %
Скоррек- тирован- ная цена за 1 м^2, руб.

 

Так как были использованы цены предложений, была применена скид­ка на уторговывание в размере 5 %, что соответствует среднерыночной величине. Скидка на уторговывание на уровне 5% определяется на осно­вании данных, полученных от компаний, осуществляющих брокерские услуги, консультирование по вопросам маркетинга, аренды и/или про­дажи недвижимости, такие, как Colliers International, Knight Frank, Nobble Gibbon, AJIM Девелопмент, Миан (табл. П. 1.12).

 

 

Таблица П. 1.12

Внесение корректировок и выведение рыночной стоимости здания магазина, расположенного по адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

 

Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена за м^2, руб.
Корректировка на площадь, %
Скорректированная цена, руб.
Корректировка на местоположение, %				-5
Скорректированная цена, руб.
Корректировка на качественные харак­теристики, %
Скорректированная цена, руб.				6842S
Корректировка на состояние, долл.
Скорректированная цена, руб.
Средняя стоимость 1 м, руб.
Итого рыночная стоимость, руб.
Итого рыночная стоимость (с округлением), руб.

 

Корректировка на площадь. Корректировка на площадь проводилась по аналогам №1 (+5%) и №2 (+10%), поскольку реализуемые объекты-аналоги больше, чем объект оценки.

Корректировка на местоположение. Корректировка на местоположе­ние была проведена по аналогу № 2 (+5%), поскольку данный объект более удален от метро, а следовательно, обладает меньшей шаговой до­ступностью для покупателей.

Для обоснования корректировки был проведен анализ выборки меж­ду объектами, расположенными в транспортной доступности и шаговой доступности. Объекты выбирались таким образом, чтобы исключить влия­ние 1-й поправки (за размер площади). Площадь объектов в первой вы­борке выбиралась меньшая, чем во второй. Все остальные характеристи­ки (качественные параметры, ремонты и т.д.) имеют сходный характер (табл. П. 1.13, П. 1.14)

№ п/п	Назначение	Метро	Адрес	Плошадь, м	Стои­мость, руб.
	Магазин	«Измайлов­ский парк»	6 мин транспортом, 3-я Прядильная ул.
	Магазин	«Щелковская»	6 мин транспортом, Уссурийская ул.
	Магазин	«Щелковская»	15 мин транспортом, Хабаровская ул.
	Магазин	«Щелковская»	16 мин транспортом, Хабаровская ул.
	Магазин	«Щелковская»	10 мин транспортом, 16-я Парковая ул.
	Магазин	«Щелковская»	10 мин транспортом, Уссурийская ул.

Таблица П. 1.14

Первая выборка: магазины с транспортной доступностью

 

Таблица П. 1.14

Вторая выборка: магазины с шаговой доступностью

 

 

№ п/п	Назначение	Метро	Адрес	Плошадь, м	Стои­мость, руб.
	Магазин	«Измайлов­ская»	7 мин пешком
	Магазин	«Измайлов­ский парк»	1 мин пешком, Измайловское шоссе
	Магазин	«Первомай­ская»	5 мин пешком, 11 -я Парковая ул.
	Магазин	«Щелковская»	15 мин пешком. Щелковское шоссе
	Магазин	«Щелковская»	15 мин пешком, Щелковское шоссе

По результатам вышеприведенных значений магазины класса «эко­номичный супермаркет» шаговой доступности имеют более высокие став­ки предложения по аренде, чем магазины с транспортной доступностью.

Корректировка на качественные характеристики. Корректировка на различие между отдельно стоящими зданиями и пристроенными поме­щениями вносилась по аналогам №1 (+5%) и №3 (+5%). Связано это с тем, что собственник, приобретая здание целиком, становится независи­мым от других владельцев недвижимости и тем самым более защищен­ным от рисков проведения реконструкций, пожаров и других форс-ма­жорных обстоятельств.

Корректировка на состояние объектов. Поскольку все выбранные объек­ты-аналоги сопоставимы по состоянию, т.е. у всех аналогов проведен евроремонт, корректировка на различие в данных параметрах не прово­дилась.

Таким образом, рыночная стоимость торговой недвижимости, рас­считанная в рамках сравнительного подхода, составила с округлением 92600000 руб.

 

 

3.5. Доходный подход к оценке рыночной стоимости

объекта недвижимости, расположенного по адресу:

г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

 

3.5.1. Методика расчета рыночной стоимости объекта

недвижимости в рамках доходного подхода

 

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собствен­ности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получе­на в будущем от владения объектом недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости при использовании доходного подхода определяется пу­тем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственнос­тью, в настоящую стоимость. Таким образом, стоимость недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода по­лучения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет прино­сить в будущем. Обычно выделяют два метода доходного подхода:

• метод прямой капитализации дохода;

• метод дисконтирования денежных потоков (ДДП).

Для обоих методов ставки и коэффициенты определяются на основе данных рынка с использованием принципов полезности, ожидания и замещения.

Расчет рыночной стоимости торговой недвижимости, расположен­ной по адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32, в рамках доходного подхода проводился методом капитализации дохода.

Для расчета рыночной стоимости оцениваемого здания применялся метод капитализации дохода, поскольку данный объект недвижимости стабильно функционирует на протяжении пяти лет. Управление объек­том осуществляется специализированной управляющей компанией, обес­печивающей максимально эффективное использование площадей. Были отобраны торговые объекты, предлагаемые в аренду в районе метро «Пер­вомайская» и двух ближайших станций «Измайловская» и «Щелков­ская». Все ставки были скорректированы на величину НДС. Капитализа­ция проводилась по ставке, рассчитанной методом мониторинга.

 

 

3.5.2. Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации применяется, когда имеется достаточ­ное количество данных для оценки дохода, который, в свою очередь, является стабильным или хотя бы предсказуемым; если известно, что в обозримом будущем доходы от объекта останутся на уровне, близком к нынешнему. Это касается объектов с арендной платой, четко определен­ной на длительный период времени.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соот­ветствующую норму прибыли, в результате чего оценивают величину потока дохода. Формула, по которой определяется стоимость объекта V, имеет следующий вид:

V = I/R (П. 1.3)

 

где I — чистый операционный доход;

R — коэффициент капитализации.

 

При расчете капитализируемого дохода строится гипотетический от­чет о доходах, основной принцип составления которого — предположе­ние о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. При оценке не­движимости методом капитализации рассчитывается несколько уровней дохода от объекта в определенной последовательности:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду объекта без учета потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы, предус­мотренное договорами, и другие доходы от недвижимости.

ПВД =.S_o6щ * Ставка, ар. платы. (П. 1.4)

Выборка ставок аренды на торговую недвижимость. На данном этапе оценщик собрат информацию по ставкам арендной платы по торговым площадям, предлагаемым в районе расположения объекта оценки (табл. П. 1.15).

Точкой отсчета для рыночной величины арендной ставки являлось медианное значение ставки арендной платы по объектам-аналогам.

Прогноз потерь от незанятости и при сборе арендной платы. Коэффи­циент недозагрузки и возможных потерь был принят на уровне 0% с учетом того, что управление объектом оценки осуществляет специализи­рованная управляющая компания, обеспечивающая максимально эффек­тивное использование площадей и принимающая на себя риски по аренд­ным договорным отношениям.

 

Таблица П. 1.15

Внесение корректировок и выведение рыночной стоимости здания магазина, расположенного по адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

 

 

№ п/п	Назна­чение	Месторасположение	Пло­щадь, м^2	Основные ха­рактеристики	Стои­мость, руб.	Источ-
метро	адрес	ник ин­форма­ции
I	Мага­зин	«Измайлов­ская»	6 мин транспор­том, 3-я Парковая ул.		Тип помещения: 1-й этаж жилого дома; 2-я линия домов; охрана; состояние по­мещения: евро­ремонт; продук­ты; профиль магазина: това­ры нар. потр.; павильон; 1-я линия домов; тип договора: прямая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Измайлов­ская»	7 мин пеш­ком		Тип помещения: 1,2-й этажи отдельно стоя­щего здания, 1-я линия до­мов; профиль магазина: сво­бодная торгов­ля; состояние помещения: хороший ремонт; МГТС 2 линии		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Измайлов­ская»	7 мин транспор­том, 3-я Прядиль­ная ул.		Тип здания: жилой дом; МГТС 2 линии; состояние: евроремонт, отдельный вход, 1-я линия до­мов; прямая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Измайлов­ская»	5 мин пеш­ком, 2-я Парковая ул.		Тип здания: жилой дом: товары народ­ного потребле­ния; прямая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон

Продолжение

 

№ п/п	Назна­чение	Месторасположение	Пло­щадь, м^2	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Источ- ник ин­форма­ции
метро	адрес
	Мага- зин	«Измайлов- ский парк»	1 мин пеш- ком, Измай­ловское шоссе		Тип здания: отдельно стоя­щее; в аренду с 1 -го по 3-й эта­жи; охрана; интернет; со­стояние: хоро­ший ремонт; прямая аренда		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага- зин	«Измайлов- ский парк»	6 мин транспор­том, 3-я Прядиль­ная ул.		Тип здания: жилой дом; МГТС 3 линии; состояние: хо­роший ремонт; свободный про­филь		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага- зин	«Измайлов- ский парк»	Измайлов- ский про­спект		Тип здания: отдельно стоя­щее; охрана; интернет; разде­лено на отделы; прямая аренда		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага- зин	«Первомай- ская»	5 мин пеш- ком, 11-я Парковая ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; состояние: хо­роший ремонт; профиль мага­зина: товары народного по­требления		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага- зин	«Первомай- ская»	7 мин пеш- ком, 7-я Парковая ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; охрана; состоя­ние: евроре­монт; 1-я линия домов; отдел в магазине		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага- зин	«Первомай- ская»	10 мин пешком. 7-я Парко­вая ул.		Тип здания: жилой дом; состояние: хо­роший ремонт; тип договора: прямая аренда; евроремонт		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон

Продолжение

 

 

 

 

 

№ п/п	Назна­чение	Месторасположение	Пло­щадь, м^2	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Источ­ник ин­форма­ции
метро	адрес
	Мага­зин	«Щелков­ская»	10 мин транспор­том, Сире­невый буль­вар		Тип здания: жилой дом; состояние: хо­роший ремонт; товары народ­ного потребле­ния; 1-я линия домов		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	15 мин транспор­том, Хаба­ровская ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; профиль мага­зина: свободное назначение; 1-я линия домов, оживленное место		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	8 мин транспор­том, Алтай­ская ул.		Тип здания: отдельно стоя­щее; профиль магазина: сво­бодный; прямая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	5 мин пеш­ком, Уссу­рийская ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; интернет; со­стояние: хоро­ший ремонт; вход: отдель­ный; профиль магазина: сво­бодный; у мет­ро; 1-я линия домов		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	3 мин пеш­ком, Ураль­ская ул.		Тип здания: отдельно стоя­щее; состояние: евроремонт; профиль мага­зина: свободный		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон

Продолжение

 

 

 

 

№ п/п	Назна­чение	Месторасположение	Пло­щадь, м^2	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Источ­ник ин­форма­ции
метро	адрес
	Мага­зин	«Щелков­ская»	7 мин пеш­ком, Щел­ковское шоссе		Тип здания: административ­ное здание; состояние: ев­роремонт; про­филь магазина: свободный		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	15 мин пеш­ком, Щел­ковское шоссе		Тип здания: торг. центр; охрана; товары народного по­требления; пря­мая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	15 мин пеш­ком. Щел­ковское шоссе		Тип здания: торг. центр; охрана; товары народного по­требления; пря­мая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	2 мин пеш­ком, Амур­ская ул.		Опт. торговля; тип здания: отдельно стоя­щее; состояние: евроремонт; профиль мага­зина: свободный		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	10 мин пеш­ком, Ураль­ская ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; состояние: хо­роший ремонт; вход: отдель­ный; продукты; 1-я линия домов		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	10 мин транспор­том, 16-я Парковая ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; 2 входа; 1-я линия домов; прямая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон

 

 

Продолжение

 

№ п/п	Назна­чение	Месторасположение	Пло­щадь, м^:	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Источ- ник ин­форма­ции
метро	адрес
	Мага- зин	«Щелков- ская»	10 мин транспор­том, Уссу­рийская ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; интернет; со­стояние; хоро­ший ремонт; отдельный вход; профиль мага­зина: свобод­ный, 1-я линия домов		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
					Медиана

 

Прочие доходы. В эту категорию относятся доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную пла­ту. При расчете уровня прочих доходов оценщик проанализировал до­полнительные доходные источники. Компания получает доходы от тор­говых и игровых автоматов, установленных при входе в магазин, доходы от сдачи в аренду свободной площади павильонам «Кодак», «Евросеть» и пункту обмена валют.

Действительный валовой доход (ДВД) — это предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости и неплатежей арендной платы, всех ски­док в арендной плате и прочих доходов от недвижимости (табл. П. 1.16).

 

Таблица П. 1.16

 

Расчет ПВД и ДВД от оцениваемого здания, расположенного по адресу:

г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

 

Расчет ПВД и ДВД
Полезная площадь объекта, м
Ставка а