Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь КАТЕГОРИИ: Археология Биология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Техника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ? Влияние общества на человека Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления	Главная Избранные Случайная статья Познавательные Новые добавления Обратная связь FAQ По адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32 ⇐ ПредыдущаяСтр 18 из 20Следующая ⇒ 3.4.1. Методика расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода   Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность боль­ше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогич­ную полезность. Сравнительный (рыночный) подход оценки стоимости недвижимости представлен методом сравнения продаж. Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопостави­мые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Очевидно, что цена текущих продаж аналогичных помещений наи­лучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабиль­ном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспе­чивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу ры­ночных цен спроса и предложения. Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой инфор­мационную базу с указанием цен предложений на первичном рынке тор­говой недвижимости. Все цены предложения были скорректированы на величину НДС. На первом этапе были собраны данные о ценах предло­жения, действующих на дату оценки в данном районе (табл. П. 1.10). Анализ цен данных объектов недвижимости колеблется в зависимо­сти от типа продаваемой площади (встроенное помещение или отдельно стоящий магазин), оживленности улиц, состояния помещения, наличия парковочных мест и т.д. Цены на продаваемые торговые помещения ле­жат в среднем диапазоне 60000-80000 руб. за 1 м2. Далее была осуществлена вторичная выборка объектов-аналогов, наи­более сопоставимых по параметрам с объектом оценки. В результате ана­лиза было отобрано 4 (четыре) наиболее сопоставимых торговых объекта (табл. П. 1.11).     Таблица П. 1.9     № п/п На- зна­чение Месторасположе­ние Пло- щадь, \г Основные характеристики Стои- мость, руб. Стои- мость 1 м2, руб. Источ­ник ин- форма­ции	метро	адрес
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Из- майлов- ская»	10 мин пеш- ком		Тип помещения: 1 -й этаж жилого дома; 2-я линия домов; профиль магазина: под това- ры народного по- требления; состоя­ние помещения: рабочее; отдельный вход; требуется оформление зе­мельного участка			Собст- вен- ник, сайг. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ша- ли	м. «Из- майлов- ская»	10 мин пеш- ком. 1-я Парко- вая ул.		Тип помещения: 1,2-й этажи; тип здания: пристройка к жилому дому; 1 -я линия домов; про- филь магазина: свободная торговля; состояние помеще­ния: евроотделка; перед магазином парковка на 10-12 а/м; земельный участок в аренде на 49 лет			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ша- ли	м. «Из- майлов- ская»	10 мин транс- пор- том, Ок ружной пр-д		Тип здания: от- дельно стоящее 3- этажное; 1-я линия домов; профиль магазина: свободная торговля; состояние помеще­ния: евроотделка; парковка на 20 а/м; земельный участок в аренде на 40 лет			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ша- ли	м. «Из- майлов- ская»	5 мин транс- пор- том. Миро- нов- ская ул.		Тип здания: 1-й этаж новостройки жилого дома; 2-я линия домов; про- филь магазина: сво- бодная торговля, т.е. под продуктовый магазин или быто­вые услуги; состоя­ние помещения: под чистовую отделку; земельный участок в аренде на 5 лет			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон

 

 

Продолжение

 

№ п/п				Пло­щадь, м2	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Стои- мость 1 м2, руб.	Источ- ник ин­форма- ции
На­зна- чение	Месторасположе- ние
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Из- майлов- ский парк»	Восток Форту- натов- ской, быв- ший инсти­тут		Тип здания: от- дельно стоящее; 2-я линия домов; про- филь магазина: свободная торговля, состояние помеще- ния: требуется кос­метический ремонт, парковка перед магазином на 5 м/м; земля в аренде на 10 лет			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	2 мин пеш- ком, 7-я Парко- вая ул.		Тип помещения: 1-й этаж жилого дома; 1-я линия, проходное место; профиль магазина: под мини-маркет, состояние помеще­ния: рабочее; от­дельный вход, пар­ковка вдоль улицы; земельный участок не оформлен			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин транс- пор- том, Пер- вомай- ская сред­няя		Тип здания: 1-й этаж администра- тивного здания; 1-я линия домов; про- филь магазина: товары народного потребления; со­стояние: требуется косметический ре­монт; зем. участок не оформлен			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин транс- пор- том, 14-я Парко- вая ул.		Тип здания: 1-й этаж жилого дома; состояние: требует- ся косметический ремонт фасада по- мещения, внутри состояние рабочее; отдельный вход, профиль магазина: товары народного потребления; 2-я линия домов			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон

 

Продолжение

 

№ п/п	На­зна­чение	Месторасположе­ние	Пло­щадь,	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Стои­мость 1м2, руб.	Источ­ник ин­форма­ции
	Мага- зин. тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин пеш- ком, 5-я Парко- вая ул.		Тип помещения: 1-й этаж админист- ративного здания; 1-я линия домов; профиль магазина: свободная торговля; состояние помеще­ния: евроремонт; 2 входа; земля в аренде на 15 лет			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	6 мин пеш- ком, 9-я Парко- вая ул.		Тип здания: 1-й этаж + подвал; 1 -я линия домов; тип здания: пристройка к жилому дому; профиль магазина: свободная торговля; состояние: рабочее; 3 входа; парковка на 10 а/м; земель­ный участок в аренде на 25 лет			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	5 мин пеш- ком, Пер- вомай- ская сред­няя		Тип здания: 1-й этаж администра- тивного здания; 1-я линия домов; про- филь магазина: товары народного потребления; со­стояние: рабочее; земельный участок не оформлен			Собст- вен- ник. сайт, теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин транс- пор- том, 15-я Парко- вая ул.		Тип здания: 1 -й этаж + подвал жи- лого дома (ново- стройка); профиль магазина: под про- дукты питания; состояние: евроре­монт; земельный участок не оформлен			Собст- вен- ник, сайт, теле- фон

 

 

Продолжение

 

№ п/п	На­зна­чение	Месторасположе­ние	Пло­щадь, мг	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Стои­мость 1 м2, руб.	Источ­ник ин­форма­ции
	Мага- зин, тор- говые пло- ша- ли	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин транс- пор- том. Верх- няя Перво­май­ская ул.		Тип здания: 1 и 2-й этажи жилого дома: профиль магазина: под товары народ- ного потребления; состояние: требует- ся ремонт; отдель­ный вход; земель­ный участок не оформлен			Собст- вен- ник, сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	10 мин транс- пор- том. Пер- вомай- ская сред­няя ул.		Тип здания: 1-й этаж администра- тивного здания; профиль магазина: товары народного потребления; состояние помеще­ния: рабочее; зе­мельный участок находится в стадии оформления на 5 лет			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	2 мин пеш- ком, 9-я Парко- вая ул.		Тип здания: 3- этажное отдельно стоящие; профиль магазина: свободная торговля; состояние магазина: евроре- монт; 2 входа; пар­ковка на 15 а/м; земельный участок в аренде на 49 лет			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон
	Мага- зин, тор- говые пло- ща- ди	м. «Пер- вомай- ская»	6 мин пеш- ком, 13-я Парко- вая ул.		Тип здания: 1-й этаж жилого дома; профиль магазина: продукты питания; состояние помеще- ния: евроремонт; отдельный вход; земельный участок не оформлен			Собст- вен- ник. сайт. теле- фон

Таблица П. 1.11

 

Расчет рыночной стоимости здания магазина, расположенного по адресу:

г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

 

Информация об объектах-аналогах
Характе­ристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Объект оценки
Метро	м. «Измай- ловская»	м. «Измай-	м. «Перво-	м. «Перво-	м. «Перво-
	ловская»	майская»	майская»	майская»
Месторас- положение	10 мин пешком. 7-я Парко- вая ул.	10 мин транс- портом, Ок- ружной пр-д	6 мин пешком, 9-я Парко- вая ул.	2 мин пешком, 9-я Парко- вая ул.	10 мин пеш- ком, 7-я Парко- вая ул.
Площадь, м2
Краткая характери- стика объ- екта	Тип помеще- ния: 1,2-й этажи; тип здания: при- стройка к жилому дому; 1 -я линия домов; про- филь магази- на: свободная торговля; со- стояние по- мещения: ев- роотделка; перед магази- ном парковка на 10-12 а/м; земельный участок в аренде на 49 лет	Тип здания: отдельно стоящее 3- этажное: 1 -я линия домов; про- филь магази- на: свободная торговля; со- стояние по- мещения: ев- роотделка: парковка на 20 а/м; зе- мельный уча- сток в аренде на 40 лет	Тип здания: 1 -й этаж + подвал; 1-я линия домов; тип здания: пристройка к жилому дому; профиль мага- зина: свобод- ная торговля; состояние: рабочее; 3 входа; парков- ка на 10 а/м; земельный участок в аренде на 25 лет	Тип здания: 3-этажное отдельно стоящее; профиль магазина: свободная торговля; состояние магазина: евроремонт; 2 входа; парковка на 15 а/м; зе- мельный участок в аренде на 49 лет	Тип здания: отдельно стоящее, 1-этажное, 1 -я линия домов, про- филь мага- зина: сво- бодная тор- говля, отделка: евроремонт; перед мага- зином пар- ковка на 15 а/м, земель- ный участок находится в аренде на 49 лет
Стоимость объекта, руб.
Стоимость 1 м:, руб.
Скидка на уторговы- вание, %
Скоррек- тирован- ная цена за 1 м2, руб.

 

Так как были использованы цены предложений, была применена скид­ка на уторговывание в размере 5 %, что соответствует среднерыночной величине. Скидка на уторговывание на уровне 5% определяется на осно­вании данных, полученных от компаний, осуществляющих брокерские услуги, консультирование по вопросам маркетинга, аренды и/или про­дажи недвижимости, такие, как Colliers International, Knight Frank, Nobble Gibbon, AJIM Девелопмент, Миан (табл. П. 1.12).

 

 

Таблица П. 1.12

Внесение корректировок и выведение рыночной стоимости здания магазина, расположенного по адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

 

Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена за м2, руб.
Корректировка на площадь, %
Скорректированная цена, руб.
Корректировка на местоположение, %				-5
Скорректированная цена, руб.
Корректировка на качественные харак­теристики, %
Скорректированная цена, руб.				6842S
Корректировка на состояние, долл.
Скорректированная цена, руб.
Средняя стоимость 1 м, руб.
Итого рыночная стоимость, руб.
Итого рыночная стоимость (с округлением), руб.

 

Корректировка на площадь. Корректировка на площадь проводилась по аналогам №1 (+5%) и №2 (+10%), поскольку реализуемые объекты-аналоги больше, чем объект оценки.

Корректировка на местоположение. Корректировка на местоположе­ние была проведена по аналогу № 2 (+5%), поскольку данный объект более удален от метро, а следовательно, обладает меньшей шаговой до­ступностью для покупателей.

Для обоснования корректировки был проведен анализ выборки меж­ду объектами, расположенными в транспортной доступности и шаговой доступности. Объекты выбирались таким образом, чтобы исключить влия­ние 1-й поправки (за размер площади). Площадь объектов в первой вы­борке выбиралась меньшая, чем во второй. Все остальные характеристи­ки (качественные параметры, ремонты и т.д.) имеют сходный характер (табл. П. 1.13, П. 1.14)

№ п/п	Назначение	Метро	Адрес	Плошадь, м	Стои­мость, руб.
	Магазин	«Измайлов­ский парк»	6 мин транспортом, 3-я Прядильная ул.
	Магазин	«Щелковская»	6 мин транспортом, Уссурийская ул.
	Магазин	«Щелковская»	15 мин транспортом, Хабаровская ул.
	Магазин	«Щелковская»	16 мин транспортом, Хабаровская ул.
	Магазин	«Щелковская»	10 мин транспортом, 16-я Парковая ул.
	Магазин	«Щелковская»	10 мин транспортом, Уссурийская ул.

Таблица П. 1.14

Первая выборка: магазины с транспортной доступностью

 

Таблица П. 1.14

Вторая выборка: магазины с шаговой доступностью

 

 

№ п/п	Назначение	Метро	Адрес	Плошадь, м	Стои­мость, руб.
	Магазин	«Измайлов­ская»	7 мин пешком
	Магазин	«Измайлов­ский парк»	1 мин пешком, Измайловское шоссе
	Магазин	«Первомай­ская»	5 мин пешком, 11 -я Парковая ул.
	Магазин	«Щелковская»	15 мин пешком. Щелковское шоссе
	Магазин	«Щелковская»	15 мин пешком, Щелковское шоссе

По результатам вышеприведенных значений магазины класса «эко­номичный супермаркет» шаговой доступности имеют более высокие став­ки предложения по аренде, чем магазины с транспортной доступностью.

Корректировка на качественные характеристики. Корректировка на различие между отдельно стоящими зданиями и пристроенными поме­щениями вносилась по аналогам №1 (+5%) и №3 (+5%). Связано это с тем, что собственник, приобретая здание целиком, становится независи­мым от других владельцев недвижимости и тем самым более защищен­ным от рисков проведения реконструкций, пожаров и других форс-ма­жорных обстоятельств.

Корректировка на состояние объектов. Поскольку все выбранные объек­ты-аналоги сопоставимы по состоянию, т.е. у всех аналогов проведен евроремонт, корректировка на различие в данных параметрах не прово­дилась.

Таким образом, рыночная стоимость торговой недвижимости, рас­считанная в рамках сравнительного подхода, составила с округлением 92600000 руб.

 

 

3.5. Доходный подход к оценке рыночной стоимости

объекта недвижимости, расположенного по адресу:

г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

 

3.5.1. Методика расчета рыночной стоимости объекта

недвижимости в рамках доходного подхода

 

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собствен­ности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получе­на в будущем от владения объектом недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости при использовании доходного подхода определяется пу­тем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственнос­тью, в настоящую стоимость. Таким образом, стоимость недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода по­лучения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет прино­сить в будущем. Обычно выделяют два метода доходного подхода:

• метод прямой капитализации дохода;

• метод дисконтирования денежных потоков (ДДП).

Для обоих методов ставки и коэффициенты определяются на основе данных рынка с использованием принципов полезности, ожидания и замещения.

Расчет рыночной стоимости торговой недвижимости, расположен­ной по адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32, в рамках доходного подхода проводился методом капитализации дохода.

Для расчета рыночной стоимости оцениваемого здания применялся метод капитализации дохода, поскольку данный объект недвижимости стабильно функционирует на протяжении пяти лет. Управление объек­том осуществляется специализированной управляющей компанией, обес­печивающей максимально эффективное использование площадей. Были отобраны торговые объекты, предлагаемые в аренду в районе метро «Пер­вомайская» и двух ближайших станций «Измайловская» и «Щелков­ская». Все ставки были скорректированы на величину НДС. Капитализа­ция проводилась по ставке, рассчитанной методом мониторинга.

 

 

3.5.2. Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации применяется, когда имеется достаточ­ное количество данных для оценки дохода, который, в свою очередь, является стабильным или хотя бы предсказуемым; если известно, что в обозримом будущем доходы от объекта останутся на уровне, близком к нынешнему. Это касается объектов с арендной платой, четко определен­ной на длительный период времени.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соот­ветствующую норму прибыли, в результате чего оценивают величину потока дохода. Формула, по которой определяется стоимость объекта V, имеет следующий вид:

V = I/R (П. 1.3)

 

где I — чистый операционный доход;

R — коэффициент капитализации.

 

При расчете капитализируемого дохода строится гипотетический от­чет о доходах, основной принцип составления которого — предположе­ние о рыночном уровне эксплуатации недвижимости. При оценке не­движимости методом капитализации рассчитывается несколько уровней дохода от объекта в определенной последовательности:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду объекта без учета потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы, предус­мотренное договорами, и другие доходы от недвижимости.

ПВД =.S_o6щ * Ставка, ар. платы. (П. 1.4)

Выборка ставок аренды на торговую недвижимость. На данном этапе оценщик собрат информацию по ставкам арендной платы по торговым площадям, предлагаемым в районе расположения объекта оценки (табл. П. 1.15).

Точкой отсчета для рыночной величины арендной ставки являлось медианное значение ставки арендной платы по объектам-аналогам.

Прогноз потерь от незанятости и при сборе арендной платы. Коэффи­циент недозагрузки и возможных потерь был принят на уровне 0% с учетом того, что управление объектом оценки осуществляет специализи­рованная управляющая компания, обеспечивающая максимально эффек­тивное использование площадей и принимающая на себя риски по аренд­ным договорным отношениям.

 

Таблица П. 1.15

Внесение корректировок и выведение рыночной стоимости здания магазина, расположенного по адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

 

 

№ п/п	Назна­чение	Месторасположение	Пло­щадь, м2	Основные ха­рактеристики	Стои­мость, руб.	Источ-
метро	адрес	ник ин­форма­ции
I	Мага­зин	«Измайлов­ская»	6 мин транспор­том, 3-я Парковая ул.		Тип помещения: 1-й этаж жилого дома; 2-я линия домов; охрана; состояние по­мещения: евро­ремонт; продук­ты; профиль магазина: това­ры нар. потр.; павильон; 1-я линия домов; тип договора: прямая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Измайлов­ская»	7 мин пеш­ком		Тип помещения: 1,2-й этажи отдельно стоя­щего здания, 1-я линия до­мов; профиль магазина: сво­бодная торгов­ля; состояние помещения: хороший ремонт; МГТС 2 линии		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Измайлов­ская»	7 мин транспор­том, 3-я Прядиль­ная ул.		Тип здания: жилой дом; МГТС 2 линии; состояние: евроремонт, отдельный вход, 1-я линия до­мов; прямая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Измайлов­ская»	5 мин пеш­ком, 2-я Парковая ул.		Тип здания: жилой дом: товары народ­ного потребле­ния; прямая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон

Продолжение

 

№ п/п	Назна­чение	Месторасположение	Пло­щадь, м2	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Источ- ник ин­форма­ции
метро	адрес
	Мага- зин	«Измайлов- ский парк»	1 мин пеш- ком, Измай­ловское шоссе		Тип здания: отдельно стоя­щее; в аренду с 1 -го по 3-й эта­жи; охрана; интернет; со­стояние: хоро­ший ремонт; прямая аренда		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага- зин	«Измайлов- ский парк»	6 мин транспор­том, 3-я Прядиль­ная ул.		Тип здания: жилой дом; МГТС 3 линии; состояние: хо­роший ремонт; свободный про­филь		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага- зин	«Измайлов- ский парк»	Измайлов- ский про­спект		Тип здания: отдельно стоя­щее; охрана; интернет; разде­лено на отделы; прямая аренда		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага- зин	«Первомай- ская»	5 мин пеш- ком, 11-я Парковая ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; состояние: хо­роший ремонт; профиль мага­зина: товары народного по­требления		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага- зин	«Первомай- ская»	7 мин пеш- ком, 7-я Парковая ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; охрана; состоя­ние: евроре­монт; 1-я линия домов; отдел в магазине		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага- зин	«Первомай- ская»	10 мин пешком. 7-я Парко­вая ул.		Тип здания: жилой дом; состояние: хо­роший ремонт; тип договора: прямая аренда; евроремонт		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон

Продолжение

 

 

 

 

 

№ п/п	Назна­чение	Месторасположение	Пло­щадь, м2	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Источ­ник ин­форма­ции
метро	адрес
	Мага­зин	«Щелков­ская»	10 мин транспор­том, Сире­невый буль­вар		Тип здания: жилой дом; состояние: хо­роший ремонт; товары народ­ного потребле­ния; 1-я линия домов		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	15 мин транспор­том, Хаба­ровская ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; профиль мага­зина: свободное назначение; 1-я линия домов, оживленное место		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	8 мин транспор­том, Алтай­ская ул.		Тип здания: отдельно стоя­щее; профиль магазина: сво­бодный; прямая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	5 мин пеш­ком, Уссу­рийская ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; интернет; со­стояние: хоро­ший ремонт; вход: отдель­ный; профиль магазина: сво­бодный; у мет­ро; 1-я линия домов		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	3 мин пеш­ком, Ураль­ская ул.		Тип здания: отдельно стоя­щее; состояние: евроремонт; профиль мага­зина: свободный		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон

Продолжение

 

 

 

 

№ п/п	Назна­чение	Месторасположение	Пло­щадь, м2	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Источ­ник ин­форма­ции
метро	адрес
	Мага­зин	«Щелков­ская»	7 мин пеш­ком, Щел­ковское шоссе		Тип здания: административ­ное здание; состояние: ев­роремонт; про­филь магазина: свободный		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	15 мин пеш­ком, Щел­ковское шоссе		Тип здания: торг. центр; охрана; товары народного по­требления; пря­мая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	15 мин пеш­ком. Щел­ковское шоссе		Тип здания: торг. центр; охрана; товары народного по­требления; пря­мая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	2 мин пеш­ком, Амур­ская ул.		Опт. торговля; тип здания: отдельно стоя­щее; состояние: евроремонт; профиль мага­зина: свободный		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	10 мин пеш­ком, Ураль­ская ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; состояние: хо­роший ремонт; вход: отдель­ный; продукты; 1-я линия домов		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон
	Мага­зин	«Щелков­ская»	10 мин транспор­том, 16-я Парковая ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; 2 входа; 1-я линия домов; прямая аренда		Собст­вен­ник, сайт, теле­фон

 

 

Продолжение

 

№ п/п	Назна­чение	Месторасположение	Пло­щадь, м:	Основные характеристики	Стои­мость, руб.	Источ- ник ин­форма­ции
метро	адрес
	Мага- зин	«Щелков- ская»	10 мин транспор­том, Уссу­рийская ул.		Тип здания: пристройка к жилому дому; интернет; со­стояние; хоро­ший ремонт; отдельный вход; профиль мага­зина: свобод­ный, 1-я линия домов		Собст- вен­ник, сайт, теле­фон
					Медиана

 

Прочие доходы. В эту категорию относятся доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную пла­ту. При расчете уровня прочих доходов оценщик проанализировал до­полнительные доходные источники. Компания получает доходы от тор­говых и игровых автоматов, установленных при входе в магазин, доходы от сдачи в аренду свободной площади павильонам «Кодак», «Евросеть» и пункту обмена валют.

Действительный валовой доход (ДВД) — это предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости и неплатежей арендной платы, всех ски­док в арендной плате и прочих доходов от недвижимости (табл. П. 1.16).

 

Таблица П. 1.16

 

Расчет ПВД и ДВД от оцениваемого здания, расположенного по адресу:

г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32