Общая классификация современных форматов

Розничных магазинов

Тип	Определение	Площадь	Ассортимент	Местопо­ложение	Типичный поку­патель
Гипер-	Большой торго-	10000 - 40000 м	20000 - 40000	Легкодос-	Социаль-
маркет	вый центр,		позиций	тупные	ные груп-
	включающий в			места на	пы с раз-
	себя большой			пересече-	ными
	супермаркет и			нии с	уровнями
	магазины по			транс-	доходов.
	продаже бытовой			портной	Мобиль-
	техники, одежды			артерией	ный по-
	и т.д.				купатель

 

Продолжение

Тип	Определение	Плошадь	Ассортимент	Местопо­ложение	Типичный поку­патель
Супер­маркет	Магазин, рабо­тающий по систе­ме самообслужи­вания, предла­гающий широкий ассортимент това­ров. Есть торговля через прилавок (товары, требую­щие взвешивания) Торговый зал оформлен макси­мально дружелюб­но по отношению к покупателям	3000 - 10000 м^2	7000 - 20000 позиций	В местах концен­трации жилых домов как в центре, так и на окраинах	Социаль­ные груп­пы с раз­ными уровнями доходов
Эконо­мич­ный супер­маркет	Упрощенный ва­риант классиче­ского супермарке­та. Меньший тор­говый зал, меньшее число ассортиментн ых позиций. Торговая наценка макси­мально снижена. Есть торговля че­рез прилавок (то­вары, требующие взвешивания). Торговый зал оформлен макси­мально просто	1000 - 3000 м^2	2000 - 7000 позиций	В местах концен­трации жилых домов как в центре, так и на окраинах	Социаль­ные груп­пы с раз­ными уровнями доходов
Диска­унте р	Магазин, продаю­щий товары с ми­нимальной торго­вой наценкой (в России 0,5-3,5%). Ассортимент со­стоит из быстро оборачиваемых товаров, при этом 50% занимают собственные тор­говые марки (privat label). Тор­говый зал оформ-	300 - 1000 м^2	500 - 2000 позиций	В местах массовой застройки	Социаль­ные груп­пы с низ­кими уровнями доходов

Продолжение

Тип	Определение	Площадь	Ассортимент	Местопо­ложение	Типичный поку­патель
	лен максимально аскетично — в ос­новном простые, ничем не оформ­ленные полки, товары зачастую находятся прямо в коробках. Нет торговли через прилавок. Обору­дование торгового зала максимально простое, дешевое
Cash & Carry	Магазин, торгу ю-ший мелким и средним оптом для юридических и физических лиц	Около 20000 м^2	20000 -40000 позиций	Вдали от центра, на пересечении транспортных путей	Оптовые покупате­ли (юри­дические и физиче­ские лица)

 

Источник: ИК «Антон»

 

 

Уровень ставок арендной платы для торговых помещений в Москве.

Средняя арендная ставка в торговых центрах Москвы по оценкам экс­пертов, опрошенных Guide to Property, в первом полугодии 2006 г. соста­вила 1,3 тыс. долл. за 1 м² в год. Наивысшая арендная ставка была зафик­сирована в Центральном административном округе Москвы и составила 6 тыс. долл. за 1 м² в год. Арендные ставки в Центральном администра­тивном округе Москвы варьируются от 1 до 6 тыс. долл. за 1 м² в год. В других округах Москвы ставки аренды составляют от 300 до 3 тыс. долл. за 1 м² в год.

Минимальные арендные ставки в торговых комплексах, по оценке специалистов отдела исследований и аналитики компании Praedium. У якорных арендаторов. В среднем для таких компаний они находятся в пределах 150—300 долл. за 1 м² в год.

Площади по самым низким арендным ставкам предлагают, как пра­вило, кинотеатрам, развлекательным центрам и супермаркетам, по са­мым высоким — ювелирным магазинам, салонам сотовой связи и другим небольшим арендаторам или операторам.

По мнению опрошенных Guide to Property консультантов, средний уровень арендных ставок для торговых площадей в московском регионе не должен существенно измениться в ближайшее время. Это связано в

первую очередь с тем, что на фоне роста платежеспособности населе­ния увеличивается количество предложений, корректирующих аренд­ные ставки.

Ставки арендной платы для якорных арендаторов сложились на рын­ке несколько лет назад и изменились незначительно. Их размер устраи­вает и управляющих, и владельцев торговых центров, и якорных аренда­торов, готовых работать в современных торговых объектах:

• минимальные ставки для гипермаркетов и продавцов детских това­ров: 100—150 долл. за 1 м²/год;

• продуктовые супермаркеты платят от 150 долл. за 1 м²/год, в зависи­мости от условий ставки могут увеличиваться до 250—300 долл. за 1 м²/ год;

• примерно 150—200 долл. за 1 м²/год платят операторы мультиплекса;

• 200—250 долл. за 1 м²/год способен платить боулинг-клуб или дет­ский игровой центр;

• супермаркетам бытовой техники обычно выставляют арендные ставки 250—350 долл. за 1 м²/год, хотя электронный гипермаркет может платить и менее 200 долл. за 1 м²/год;

• для крупных спортивных магазинов ставка составляет 300—450 долл. за 1 м²/год;

• операторы фуд-корта, занимая по отдельности небольшие площа­ди, платят все 700—800 долл. за 1 м²/год.

Дополнительное влияние на арендные ставки оказывают местополо­жение торговой недвижимости, бренд, качество концепции.

Прогноз развития рынка ритейла Москвы:

• по данным Vesco Consulting, в настоящее время строится 23 торго­вых центра общей площадью около 680 тыс. м², однако часть из них — это объекты практически завершенные, те, что планировалось завершить в конце 2006 г.;

• среди заявленных к реализации в среднесрочной перспективе про­ектов будут преобладать капиталоемкие торговые центры с мощным акцен­том на развлекательной составляющей или специализированные объекты;

• рост ставок арендной платы по торговым помещениям не будет пре­вышать 0,5—1% в месяц;

• рост ставок продажи не будет превышать 5—7%.

 

 

3.Оценка рыночной стоимости здания,

расположенного по адресу: г. Москва, 7-я

Парковая ул., д. 32

 

3.1. Краткое описание объекта оценки

 

3.1.1. Описание месторасположения объекта оценки

 

Объектом оценки является здание магазина, расположенное по адре­су: г. Москва, 7-я Парковая ул., д.32.

Здание расположено в Восточном административном округе Москвы в районе Измайлово. Район Измайлово занимает площадь 2425 га, в том числе лесопарк Измайлово - 1295 га. Население района - свыше 86 тыс. человек. В 483 жилых домах района проживают 95,7 тыс. человек. По территории района проходят 14 автобусных маршрутов, 4 троллей­бусных и 2 трамвайных; действуют 3 станции метрополитена. В районе 12 общеобразовательных школ, 3 ПТУ, 2 колледжа. Работают 24 детских сада на 2115 мест. Наиболее известное предприятие потребительского рынка — так называемый Черкизовский рынок; его дополняют 58 пред­приятий бытового обслуживания, 65 предприятий общественного пита­ния, а также Измайловский колхозный рынок и много продовольствен­ных магазинов. В районе работают театр, 7 библиотек, 7 стадионов, 14 клубов и центров по работе с детьми, 2 выставочных зала и концерт­ный зал «Измайлово». В 1980 г., к Олимпиаде-80, был построен круп­нейший городской отель — гостиничный комплекс «Измайлово» на 10 тыс. гостей.

Экологическая обстановка в Измайлове — одна из самых благоприят­ных в столице, так как здесь расположено всего 5 промышленных и 3 транспортных предприятия, а также 17 научно-исследовательских и конструкторских бюро. Старейшие и самые крупные в районе предприя­тия основаны в 1851 г.: «Измайловская мануфактура» и ТОО «Прима-мех».

 

3.1.2. Описание объекта оценки

 

К оценке представлена торговая недвижимость, расположенная по адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32. Данный объект относится к формату магазинов — экономичный супермаркет, расположен в 10 мин. ходьбы от станции метро «Первомайская». Данный супермаркет распо­ложен вдоль проезжей части, на пересечении улиц 7-я Парковая и Пер­вомайская.

Перед оцениваемым магазином существует парковка на 15 машино-мест, однако существует возможность стоянки и вдоль проезжей части.

 

 

Год постройки объекта — 1970. Год проведения капитального ремонта — 2005. В ходе проведения ремонта были произведены замена проемов на современные конструкции, частичная замена кровли и внутренняя от­делка по евростандарту. Высота потолков — 5,5 м. Здание одноэтажное. Общая площадь здания, зафиксированная в Техническом паспорте БТИ, составляет 1250 м². Полезная торговая площадь составляет 1188 м².

Здание обеспечено всеми необходимыми коммуникациями: тепло-, водо-, электроснабжение, канализация, современная инженерная техни­ка, инфраструктура и паркинг. Конструктивные элементы выполнены из сборного железобетона, стены — железобетонные, окна — пластиковые стеклопакеты, входные двери — стеклянные на фотоэлементах. Трубы в зданиях — биметаллические, проводка медная. Оборудование: пожарная сигнализация, современная система пожаротушения, система аварийно­го оповещения в случае пожара, система видеонаблюдения, центральное кондиционирование, вентиляция, приточно-вытяжная вентиляция, си­стема очистки воды, спутниковое телевидение. В долгосрочной аренде собственника находится земельный участок обшей площадью 1900 м², расположенный по адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32., под зда­нием магазина и прилегающей к зданию магазина автостоянкой.

Анализ потенциальных конкурентов. В ближайшем окружении объек­та оценки магазинов подобного формата нет. Ближайший супермаркет такого же формата находится в 15 мин. транспортной доступности.

Все остальные магазины имеют меньший формат и ассортимент реа­лизуемой продукции.

 

 

3.2. Принцип наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта недвижимости,

расположенного по адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

 

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объек­та недвижимости предполагает такое разумное (с финансовой точки зре­ния) и возможное (с физической и юридической точек зрения) исполь­зование этого объекта, которое обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования объекта следующим критериям:

• юридическая возможность использования — рассмотрение закон­ных способов использования, которые не противоречат действующим документам о зонировании города, об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству;

 

 

• физическая осуществимость — рассмотрение тех физических осуще­ствимых и разрешенных законом вариантов использования, которые бу­дут приносить доход владельцу участка;

• максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки) — рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет прино­сить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Для получения объективного доказательства наилучшего использова­ния оценщик проанализировал ставки продажи помещений различных типов: офисные и торговые.

Объект оценки расположен в центре жилых массивов. В связи с этим вариант использования производственного или складского назначения не рассматривался (табл. П. 1.2, П. 1.3).

 

Таблица П. 1.2

Выборка офисных помещений для определения среднего уровня арендной платы в районе расположения объекта недвижимости

 

№	Назна­чение	Место­расположение	Основные характери­стики	Пло­щадь,	Стои­мость I м^2, руб.	Источ­ник ин­форма­ции
	Офис	м. «Первомай­ская», Сирене­вый бульвар	Одноэтажное здание, огороженная террито­рия, кабинеты от 15 м Сдается частями и це­ликом. МГТС, интернет, бесплатная парковка	500 м^2		Собст­венник, сайт, телефон
	Офис	м. «Щелков­ская», 2 мин пешком, ул. Константина Федина	1эт/5-этажного адм. зд., отдельный вход со дво­ра, 2 кабинета +с/у, все коммуникации, рабочее состояние	60 м^2		Собст­венник, сайт, телефон
	Офис	м. «Щелков­ская», 15 мин пешком	Целый этаж в адм. зда­нии, охрана, телефон, интернет, хороший ремонт	600 м^2		Собст­венник, сайт, телефон
	Офис	м. «Измайлов­ская», 4-я Пар­ковая ул.	Сдается помещение вблизи ст.метро в цо­кольном этаже жилого дома с окнами 2 комнаты (13; 14,2 м^2), i высота потолка 2,7 м	27,2.\г		Собст­венник, сайт, телефон

№	Назна­чение	Место­расположение	Основные характеристики	Пло­щадь, м^2	Стои­мость 1 м\ руб.	Источ­ник ин­форма­ции
	Офис	м. «Измайлов­ская», Пря­дильная ул.	1-й этаж жилого дома, 10 мин пешком, вход через подъезд со двора, 3 комнаты, хороший ремонт, решетки на окнах, роль-ставни, мебель, сейф, с/у, 2 МГТС, интернет, парковка	75 м^2		Собст­венник, сайт, телефон
	Офис	м. «Первомай­ская»	5 мин пешком, офис­ное помещение в жи­лом доме, 1-й этаж, открытая планировка, телефон, интернет, парковка			Собст­венник, сайт, телефон
	Офис	м. «Первомай­ская»	кабинетная планиров­ка, отличное состояние охрана, ком. линии, интернет			Собст­венник, сайт, телефон
				сред­нее значе­ние
Таблица П. 1.3   Выборка торговых помещений для определения среднего уровня арендной платы в районе расположения объекта недвижимости
№	Назна­чение	Место­расположение	Основные характеристики	Пло­щадь, м^2	Стои­мость 1 м^2, руб.	Ссылка
	Мага­зин	м. «Измайлов­ская», 3-я Пар­ковая ул.	тип помещения: 1-й этаж жилого дома; 2-я линия домов; ох­рана; состояние поме­щения: евроремонт; продукты; профиль магазина: товары нар. потр.; павильон; 1-я линия домов; тип договора: прямая аренда			Собст­венник, сайт, телефон
	Мага­зин	м. «Измайлов­ская»	тип помещения: 1,2-й этажи отдельно стоя­щего здания, 1-я линия домов; профиль мага­зина: свободная торгов­ля; состояние помеще­ния: хороший ремонт; МГТС 2 линии			Собст­венник. сайт, телефон

Продолжение

№	Назна­чение	Место­расположение	Основные характеристики	Пло­щадь, м^2	Стои­мость 1 м^2, руб.	Ссылка
	Мага­зин	м. «Измайлов­ская», 3-я Пря­дильная ул.	тип здания: жилой дом; МГТС 2 линии; со­стояние: евроремонт, отдельный вход, 1-я линия домов; прямая аренда			Собст­венник, сайт, телефон
	Мага­зин	м. «Измайлов­ская», Измай­ловское шоссе	тип здания: отдельно сто­ящее; в аренду с 1-го пес 3-й этаж; охрана; интер-; нет; состояние: хороший ремонт; прямая аренда			Собст­венник, сайт, телефон
	Мага­зин	м. «Измайлов­ский парк», Измайловский проспект	тип здания: отдельно стоящие; охрана; ин­тернет; разделено на отделы; прямая аренда			Собст­венник. сайт, телефон
	Мага­зин	м. «Первомай­ская», 11-я Парковая ул.	тип здания: пристройка к жилому дому; состоя­ние: хороший ремонт; профиль магазина: то­вары народного по­требления			Собст­венник. сайт, телефон
	Мага­зин	м. «Первомай­ская», Перво­майская ул.	тип здания: пристройка к жилому дому; состоя­ние: хороший ремонт; профиль магазина: сво­бодный			Собст­венник, сайт, телефон
	Мага­зин	м. «Первомай­ская», 7-я Парковая ул.	тип здания: жилой дом; состояние: хороший ремонт; тип договора: прямая аренда; евроре­монт		15 000	Собст­венник. сайт, телефон
				сред­нее значе­ние

 

Продолжение

 

 

Анализ цен на объекты недвижимости в данном районе показывает, что диапазон арендной платы на офисную и торговую недвижимость составляет (табл. П. 1.4):

Таблица П. 1.4

Офисная недвижимость Торговая недвижимость

9000 - 12000 руб. за 1 м 10000 - 13500 руб. за 1 м

Таким образом, исходя из анализа местоположения объекта оценки, а также принимая во внимание транспортную доступность, конструк­цию здания и состав его помещений, оценщик считает наиболее прием­лемым вариантом использования объекта оценки его функционирова­ние в качестве торговых помещений формата супермаркета шаговой до­ступности, который можно считать оптимальным.

 

 

3.3. Затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва,

7-я Парковая ул., д. 32

 

3.3.1. Методика расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода

Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, анало­гичным по своим конструктивным и параметрическим характеристикам.

Рыночной стоимостью, оцениваемой затратным подходом, является стоимость воспроизводства, т.е. сумма затрат в рыночных ценах, суще­ствующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Расчет полной стоимости воспроизводства объекта недвижимости проводился по следующей формуле:

ПСВ = V * С * ПИ, (П.1.1)

где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;

V — объем оцениваемого здания (сооружения);

С — стоимость 1 м³ здания, аналогичного по конструктивным параметрам;

ПИ — прибыль инвестора (застройщика)

Далее определялась стоимость воспроизводства с учетом совокупного износа (СВ) увеличенную на стоимость земли:

СВ = ПСВ * (1 - СИ) + СЗУ, (П.1.2)

где СИ — совокупный износ;

СЗУ — стоимость земельного участка.

1. Расчет стоимости воспроизводства строения. Полная стоимость вос­производства здания рассчитывалась в соответствии со сборниками УПСС КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» и Индексами КО-ИНВЕСТ № 55 (2006 г.) (Индексы цен в строительстве) путем пересчета соответствующих показателей стоимости воспроизводства в текущие цены (табл. П. 1.5).

Таблица П. 1.5

Расчет рыночной стоимости здания магазина,

расположенного по адресу: г. Москва, 7-я Парковая ул., д. 32

Физический износ, %	12.0
Функциональный износ, %	0,0
Экономический износ, %	0,0
Совокупный износ, %	12,0
Оценка строения
Стоимость измерителя, руб.
Поправка на объем	1,16
Регионально-экономический коэффициент по классам конст­руктивных систем зданий	1,262
Коэффициент перехода от даты составления сборника (2005 г.) до даты оценки (01.10.2006 г.)	1,219
Прибыль застройщика	1,30
Стоимость измерителя с поправками, руб.
Затраты на отделку, руб./м^2
Полная стоимость воспроизводства строения, руб.
Износ, руб.
Стоимость воспроизводства строения (с учетом износа), руб.
Сборник УПСС «Общественные здания», таблица № 3.8.4.022

 

Поправочные коэффициенты. В стоимость измерителя оценщик внес следующие корректировки:

1. Поправка на разницу в объемах между аналогом и оцениваемым объек­том. Данная поправка была применена, поскольку объект-аналог имеет строительный объем 10000 м³, а объект оценки — 6875 м³. В соответствии с разделом «Рекомендации по использованию» п. 2.8 Сборника КО-ИНВЕСТ данная поправка составляет 1,16.

2.Поправка на регионально-экономический коэффициент по классам кон­структивных систем зданий. Данная поправка была применена для учета среднего уровня региональных различий. В соответствии с разделом «Кор­ректирующие коэффициенты» п. 5 сборника КО-ИНВЕСТ данная по­правка составляет 1,262.

3. Поправка на дату оценки. Данная поправка была применена для учета индекса изменения стоимости от даты составления сборника «Об­щественные здания», т.е. 2005 г., до даты проведения оценки. В соответ­ствии со сборником «Индексы цен в строительстве» компании КО-ИН­ВЕСТ для Москвы данный коэффициент составил 1,219.

Расчет прибыли застройщика. Поправка на прибыль застройщика под­разумевает норму прибыли инвестора на вложенный в строительство ка­питал. Исходя из анализа данных строительных компаний уровень при-­

были застройщика (инвестора) по торговым объектам недвижимости в Москве составляет около 30—40% годовых в рублевом эквиваленте на вложенный капитал (www.issledovanie.ru). Таким образом, при условии строительства объекта за 1 год средний уровень прибыли застройщика, принимаемый в расчет, составит не менее 30%.

Расчет затрат на отделку помещения. Расчет затрат на евроотделку здания производился на основании фактического уровня расходов, по­несенных компанией в 2005 г. на обновление оконных проемов и две­рей, т.е. замены их на пластиковые окна и двери на сенсорных элемен­тах. Также в данный состав затрат входят расходы на окраску жидкими обоями и замену сантехнических устройств.

Расчет совокупной величины износа. Физический износ определялся методом разбивки по компонентам здания, с учетом мнения инженер­ных служб компании. Экспертной шкалой являлись уровни износа, обо­значенные в Правилах опенки физического износа жилых зданий ВСН-53-86 Госгржданстроя. Физический износ элементов здания рассчиты­вался по формуле

 

 

Физический износ здания определяется как средневзвешенная вели­чина по всем элементам здания. Так, физический износ составил 11%.

Функциональный и экономический износ по данному объекту не выяв­лен. Таким образом, совокупный износ по своей величине равен физи­ческому (табл. П. 1.6).

2. Расчет рыночной стоимости земельного участка. Оцениваемый зе­мельный участок обшей площадью 1900 м², предназначенный для эксп­луатации здания, находится в долгосрочной аренде на 49 лет. (Договор аренды земельного участка № 2345 от 01.09.2006 г.) Кадастровый номер участка 50:40:02 02 38:0006.

На основании Методических рекомендаций по определению рыноч­ной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Мин­имущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, при оценке рыночной стои­мости земельных участков оценщиком применялся метод сравнения про­даж. Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой инфор­мационную базу с указанием цен сделок и предложений на рынке зе­мельных участков (табл. П. 1.7).

Поскольку все отобранные аналоги находятся в районе расположе­ния объекта оценки, а также имеют сходное целевое назначение и срок аренды, то оценщик принял решение использовать для расчета среднее значение стоимости за 1 м^: земли (табл. П. 1.8).

 

 

Таблица П. 1.6