Организация и моделирование массовой оценки недвижимости

 

Система массовой оценки недвижимости: структура и основные функции. Анализ рыночных данных и подготовка их к моделирова­нию стоимости недвижимости. Структура базовой «оценочной» модели и ее основные виды. Основные статистические характери­стики многомерного регрессионного анализа (MPА) в моделирова­нии массовой оценки недвижимости.

Организация массовой оценки недвижимости, обеспечивающей ус­тановление ее налогооблагаемой стоимости, в максимальной мере при­ближенной к категории «рыночная стоимость» недвижимости, создает основу реализации эффективной фискальной политики. Проведение та­кой крупномасштабной оценки недвижимости на основе рыночной ме­тодологии позволит снять существующую «деформацию» налогооблагае­мых стоимостных характеристик объектов недвижимости, исчисленных на базе их «инвентаризационной» стоимости, обеспечить равновыгод­ные условия налогообложения для всех владельцев недвижимости.

Массовая оценка недвижимости важна и для соответствующих госу­дарственных структур как представителей собственника недвижимос­ти (государства) при реализации вещных прав собственника (продажа, передача в аренду или срочное пользование и т.п.).

 

 

□ 17.1. Система массовой оценки недвижимости: структура и основные функции

 

Индивидуальная и массовая оценки недвижимости не являются взаи­мозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения.

Массовая оценка - это одновременная оценка большой группы объек­тов для налогообложения или для управления государственным недви­жимым имуществом.

Индивидуальная оценка - это оценка отдельных объектов недвижи­мости при реализации той или иной сделки с этими объектами (прода­жа, залог, аренда, дарение и т.д.).

 

 

Массовая оценка недвижимости базируется на тех же трех основных методологических подходах, что и индивидуальная, - затратном, доход­ном и рыночном. Крупномасштабность по охвату числа объектов недви­жимости при их массовой оценке предполагает широкое применение современных средств: аппарата моделирования (в том числе экономико-математического) и компьютерных технологий.

Массовая оценка недвижимости основана на стандартной методике, которая унифицировала бы процедуру оценки большого числа объектов. Разрабатываемые для массовой оценки модели должны отражать струк­туру спроса и предложения, характерную для группы объектов собствен­ности, а не для отдельных объектов. При массовой оценке для определе­ния величин отклонений во всех продажах используются статистические методы.

Если большая часть полученных результатов попадает в заранее опре-- деленный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж, то качество проведенной оценки признается приемлемым. При этом на отдельных объектах недвижимости внимание не концентрируется.

Например, в США в соответствии со Стандартом анализа относи­тельных показателей оценки стоимости объектов жилой недвижимости установлено, что коэффициент дисперсии (отклонения) расчетных зна­чений стоимости по страте (группе аналогичных объектов жилой недви­жимости) от медианного (среднего) ее значения не должен превышать 15%, а в случае новых объектов — 10%. Единообразие результатов оцен­ки доходной недвижимости в пределах страты установлено также коэф­фициентом дисперсии на уровне 15% или менее для крупных городов и 20% — для остальных населенных пунктов. Критическое значение коэф­фициента дисперсии для анализа качественного уровня массовой оцен­ки объектов недвижимости принято в пределах 20%.

Массовая оценка, как и индивидуальная оценка недвижимости, яв­ляется прикладным экономическим анализом. В основе этого анализа лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов. На рис. 17.1 показаны пять основных этапов массовой оценки недвижимости. Четвертый этап про­цедуры оценки предполагает не только формирование структуры модели стоимости недвижимости, но и калибровку этой модели. Последняя мо­жет интерпретироваться как корректировка, доводка или поправка струк­туры модели посредством ввода в нее соответствующих коэффициентов, отражающих стоимостные и качественные характеристики вклада того или иного фактора в стоимость недвижимости. Например, калибровка модели при использовании затратного и доходного подходов оценки не­движимости предполагает определение затрат, ставок, доходов и других показателей на основе анализа рыночной информации.

Для практической реализации массовой оценки недвижимости необ­ходимо проведение научных исследований и экспериментальных расче-

 

 

тов. В частности, эти исследования с помощью разработанного модель­ного обеспечения массовой оценки недвижимости могут позволить оп­ределить размеры фискальных параметров имущественного налогообло­жения в общей системе натогообложения в территориальном разрезе и обосновать дифференциацию ставок налога на недвижимость в зависи­мости от целевого ее использования и уровня благосостояния налого­плательщика. Особое место в этих исследованиях должна занять «ресурс­ная» недвижимость (сельскохозяйственные и лесные угодья, рекреаци­онные ресурсы, месторождения полезных ископаемых и т.п.), что позволит сформировать предложения по установлению эффективных (с позиций собственника и пользователя природных ресурсов) ставок рентного на­логообложения.

Представленный на рис. 17.1 процесс массовой оценки как последо­вательность пяти основных этапов этой оценки должен реализовываться в системе массовой оценки недвижимости (СМОН), которая должна быть встроена в структуру налоговой службы. Конечной целью этой системы является не только сама массовая оценка недвижимости, но и практиче­ская реашзация фискачьной функции в аспекте налогообложения не­движимости. Введение в действие Федерального закона «О государствен­-

ной регистрации прав на недвижимость имущества и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ не только создает прочную правовую базу для реализации имущественного налогообложения, но и в определенной мере легализует информацию по конкретным объектам недвижимости, что особенно важно для СМОН. Необходимо учитывать, что основная ин­формационная проблема состоит в том, что в условиях высокоразвитого «теневого» рынка недвижимости стоимостные показатели по сделкам с ней, зарегистрированные в соответствующих учреждениях, не могут быть использованы как основа для проведения оценки налогооблагаемой стои­мости конкретного объекта недвижимости. Введение данного закона о регистрации прав на недвижимость эту проблему не решает. Проблема гораздо шире и глубже и может быть решена лишь при совершенствова­нии всей системы налогообложения. Одними из важных функций СМОН должны стать «фильтрование» и соответствующая корректировка леги­тимных стоимостных показателей по недвижимости в процессе ее пере­оценки.

Имеется достаточно богатый зарубежный опыт в области массовой оценки недвижимости. Важную роль в проведении научных исследова­ний, повышении квалификации специалистов, унификации процедур и стандартов оценки недвижимости и обмена опытом в этой области игра­ет Международная ассоциация налоговых оценщиков. Один из важней­ших выводов, сделанных этим международным сообществом, заключает­ся в том, что перманентная оценка недвижимости, наряду с обеспечени­ем фискальных требований национального налогового законодательства, является условием достижения наилучшего использования националь­ного богатства. Не менее важен и тот факт, что перманентная оценка недвижимости позволяет избежать значительных колебаний ее стоимо­сти при периодической переоценке.

Методической основой оценки налогооблагаемой базы недвижимо­сти является моделирование либо рыночной стоимости недвижимости, либо рентного (арендного) дохода от недвижимости.

Независимо от уровня компьютеризации массовой оценки недвижи­мости структуру СМОН можно представить четырьмя основными взаи­мосвязанными подсистемами:

• организационно-административная подсистема управления процес­сом оценки и налогообложения недвижимости;

• подсистема анализа и идентификации информации по отдельным видам недвижимости;

• подсистема управления информационной базой;

• подсистема определения стоимости недвижимости.

Построение СМОН должно формироваться по территориальному при­знаку и по принципу открытой системы, т.е. с учетом возможности ее интеграции как по горизонтали, так и по вертикали (обмен информаци­ей между административно-территориатьными единицами, агрегация

 

информации и т. д.). Принципиально важным является то, что эта систе­ма должна рассматриваться не как административно-командная, а каж­дая территориальная оценочная система должна иметь соответствующие региональные правомочия в решении конкретных задач территории в части имущественного налогообложения.

Организационно-административная подсистема должна играть роль «выхода» СМОН на налогоплательщика (подготовка налоговых счетов и извещений о результатах оценки недвижимости и т.п.) и координатора функционирования всех других подсистем. Любая процедура, проводи­мая в рамках организационно-административной подсистемы, нуждает­ся в привлечении информации других подсистем, и, наоборот, режим функ­ционирования той или иной подсистемы требует соответствующей регла­ментирующей информации от организационно-административной подсистемы.

Принцип открытости СМОН реализуется в ее публичности и возмож­ности апелляций налогоплательщиков. Эта демократическая функция си­стемы в рамках организационно-административной подсистемы, напри­мер, при рассмотрении апелляций требует информацию о стоимости и параметрах соответствующих объектов недвижимости. Результаты апелля­ций должны быть учтены при корректировке стоимости недвижимости, изменении исходных данных и пересчете статистических показателей. Ре­зультаты рассмотрения апелляционных жалоб могут оказать влияние на другие составляющие организационно-административной подсистемы, например на подготовку налоговых ведомостей, составление налоговых счетов, планы функционирования СМОН и многое другое.

Подсистема анализа и идентификации информации по отдельным ви­дам недвижимости должна состоять из компонентов, обеспечивающих анализ расчетных показателей и составление сводных реестров сделок. Анализ расчетных показателей - это результат функционирования под­системы, который можно рассматривать как обобщенный параметр для контроля и обоснования очередности проведения переоценки недвижи­мости, корректировки ее результатов по состоянию рынка недвижимости.

Анализ и идентификация информации по отдельным видам недви­жимости должны базироваться на результатах расчетов, полученных в подсистеме определения стоимости недвижимости по территории и на основе параметров объектов недвижимости, хранящихся в подсистеме управления информационной базой. Результаты анализа могут исполь­зоваться в подсистеме определения стоимости недвижимости для про­верки точности различных методов и процедур оценки.

Подсистема управления информационной базой должна обеспечивать сбор первичных данных, редактирование, обработку, а также хранение и конфиденциальность информации об объектах недвижимости и правах владения ею. Эта подсистема должна стать общим информационным «фундаментом» СМОН. В этой связи необходимо соблюдать высокие требования к исходным данным, к их достоверности.

 

 

Основные источники данных:

• учреждение юстиции, которому согласно вышеуказанному закону поручено проводить регистрацию всех сделок по недвижимости;

• справочная, нормативная и иная вспомогательная информация.

Поскольку сбор и обработка информации в СМОН - весьма дорого­стоящие мероприятия, необходимо на стадии проектирования четко обо­значить перечень необходимой и достаточной исходной информации и исключить те параметры объектов недвижимости, которые можно рас­сматривать как избыточные и несущественные в аспекте проведения их массовой оценки. Принципиально важным здесь является то, что объек­тивно не существует универсального и единого перечня параметров объектов недвижимости для той или иной территории (города, поселка, сельскохо­зяйственных угодий и т.д.). Например, нельзя воспользоваться перечнем исходных данных, приемлемых для массовой оценки недвижимости в сто­лице, при проведении такой оценки для провинциального населенного пункта. Необходимо учитывать особенность структуры недвижимости кон­кретного территориального образования при проектировании СМОН.

Подсистема определения стоимости недвижимости должна реализо-вывать основные методы оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж в массовой оценке при наличии достаточно развитого рынка недвижимости предполагает широкое применение ап­парата моделирования, в частности множественного регрессионного ана­лиза, и ряда специальных методов моделирования, таких, как адаптив­ная оценка (процедура обратной связи).

Применение затратного метода оценки недвижимости должно бази­роваться на автоматизированном расчете полной восстановительной (за­мещающей) стоимости, износа зданий и сооружений объекта недвижи­мости и определения на основе рыночных данных стоимости соответ­ствующих земельных участков (прав собственности или арендных прав).

Для применения доходного метода в массовой оценке недвижимости необходим расчет коэффициентов капитализации и валовых рентных мно­жителей (мультипликаторов) на базе анализа рынка доходной недвижи­мости. При этом предполагается возможным идентификация рентного дохода (валового или чистого) по соответствующим типам доходной не­движимости.

Полученные результаты оценок недвижимости по трем указанным выше методам необходимо согласовать. Важная роль в принятии реше­ния по окончательной согласованной оценке налогооблагаемой стоимо­сти объекта недвижимости принадлежит налоговому оценшику, кото­рый должен иметь высокий уровень квалификации и обладать богатым практическим опытом в области оценочной деятельности.

Основные функции СМОН:

• периодическая переоценка недвижимости:

• инвентаризация объектов недвижимости;

 

 

• ежегодное обновление и подтверждение значений налогооблагае­мой стоимости по объектам недвижимости.

Указанные функции СМОН позволяют рассматривать ее как постоян­но действующую систему с наибольшей активизацией ее деятельности в период переоценки недвижимости.

Периодичность проведения переоценки должна предопределяться ди­намикой изменения цен на рынке недвижимости, что является следстви­ем влияния многих факторов (состояние макроэкономических процес­сов, изменения законодательства, развитие социальной и инженерной инфраструктуры в регионе и т. д.). Процедура переоценки недвижимо­сти принципиально должна отличаться от проводимой в нашей стране в последние годы переоценки основных фондов, поскольку:

• ориентация СМОН на определение налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости на базе его рыночной стоимости исключает при­менение каких-либо стоимостных индексов, «спускаемых сверху» (от Росстата. Росземкадастр и т.д.);

• введение налога на недвижимость должно стать прерогативой мест­ных властей, и решение о сроках и периодичности проведения пере­оценки недвижимости должны принимать региональные власти, по край­ней мере, на уровне субъекта Федерации.

Например, в ряде штатов США некоторые местные налоговые служ­бы используют непрерывный график, по которому ежегодно проводят инвентаризацию и переоценку части объектов недвижимости, находя­щихся на их учете, хотя в основном налоговые службы используют перио­дический график переоценки (каждые три-четыре года).

Переоценка налогооблагаемой стоимости недвижимости должна про­водиться на основе рыночной методологии.

Инвентаризация объектов недвижимости позволяет исключить возмож­ность ухода от налогообложения вновь созданных или реконструирован­ных объектов недвижимости, поскольку права на недвижимость регист­рируются в явочном порядке со стороны потенциального правооблада­теля. Не исключается возможность расхождения фактического владения недвижимостью с юридически оформленным.

В зарубежной практике налоговых служб независимо от того, как по­ставлена система контроля и регистрации недвижимости, сплошная ин­вентаризация ее проводится в установленном порядке. Целью такой ин­вентаризации является подтверждение регистрационной информации, но налоговые инспекторы проводят регулярные рейды по выявлению неуч­тенных изменений по наличию недвижимости. При этом используются не только стандартные приемы обследования, но и данные аэрофотосъ­емки и сведения, полученные из налоговых деклараций. Для российских Условий такая перманентная инвентаризация весьма актуальна из-за низ­кого уровня системы учета и регистрации недвижимости и, наоборот, Высокой коррупции среди чиновников, ответственных за земельный от­вод, регистрацию проведенных строительных работ и т.д.

 

 

Ежегодное обновление и подтверждение значений налогооблагаемой сто­имости по объектам недвижимости необходимо, чтобы обеспечить режим ее функционирования в реальном времени. Постоянное отслеживание изменения цен на рынке недвижимости, анализ состояния рынка для выявления тенденций по таким характеристикам, как тип объекта, раз­мер, местоположение, возраст и т.п.. и введение соответствующих кор­ректировок налогооблагаемой стоимости недвижимости — вот основное содержание данной функции СМОН.

 

□ 17.2. Анализ рыночных данных и подготовка их к моделированию стоимости недвижимости

Объект недвижимости Цена сделки, у.е. 1-й     2-й     3-й     4-й     5-й     6-й 10 000   7-й 11 000   8-й 11 500   Минимум — 6000 Максимум - 11500 Медиана - 9000 Размах - 5500

Таблица 17.1

Массив рыночных данных по сделкам с недвижимостью и основные статистические характеристики

В сформулированных выше основных этапах массовой оценки не­движимости первые три включают проведение статистического анализа данных рынка недвижимости, результаты которого используются для по­строения и калибровки «оценочных» моделей. Этот анализ оценщик дол­жен проводить на основе выявленного наиболее существенного призна­ка (критерия) сравнения объектов недвижимости, формируя страты ры­ночных данных по сделкам с недвижимостью. Под стратой понимается массив объектов недвижимости, классифицированный (сгруппирован­ный) по какому-либо существенному признаку (микрорайон, форма соб­ственности, целевое использование и т.п.). Каждый массив (статисти­ческая выборка) рыночной информации по сделкам с недвижимостью по соответствующей страте должен быть идентифицирован, по крайней мере, следующими статистическими характеристиками: медианой (либо средней арифметической), минимумом и максимумом, вариационным размахом, или диапазоном (табл. 17.1).

 

Такое статистическое описание массивов рыночных данных приемле­мо для небольших по размеру статистических выборок, а для больших — представленные в табл. 17.1 статистические характеристики для иденти­фикации рыночной информации малоприемлемы и, самое главное, ме­нее содержательны. В этой связи для отражения особенностей вариаци­онного ряда (статистической выборки) наряду со средними величинами этого ряда целесообразно отразить и показатели вариации. Это предпо­лагает для количественных параметров объектов недвижимости (цена сделки, площадь, год постройки и др.) определение статистических по­казателей центрального момента (тенденций) и дисперсии. К этим пока­зателям в математической статистике относят медиану и среднюю ариф­метическую, среднее линейное отклонение, коэффициент дисперсии, сред-неквадратическое (стандартное) отклонение, коэффициент вариации. Проиллюстрируем применение этих статистических характеристик на сле­дующем примере.

Пример. Предположим, что имеются рыночные данные по продажам 50 индивидуальных (семейных) домов по одному загородному району. Используя эти данные, построим интервальный вариационный ряд и, приняв колебание в ценах продаж равным 20 у.е., определим основные статистические характеристики этой выборки (табл. 17.2). Приведенные статистические характеристики свидетельствуют о весьма высоком каче­стве используемой статистической выборки, в частности, коэффициент вариации, определяемый как отношение среднеквадратического откло­нения к средней цене продаж, составляет 5%. Последнее означает, что ²/₃ цен продаж данного массива имеют лишь 5%-ное отклонение от сред­ней цены продаж.

 

 

Таблица 17.2

Массив рыночных данных по продажам индивидуальных (семейных) домов и основные статистические характеристики

 

Цена продажи, у.е./м^2	Количество продаж
440-460
460-480
480-500
500-520
Средняя цена продажи - 474 у.е.; среднее линейное отклонение - 2 у.е. Стандартное отклонение - 23,6 у.е.; среднеквадратическое отклонение - 23,3 у.е. Коэффициент вариации - 5%.

 

Качественные параметры объектов недвижимости (физическое состоя­ние, внутренняя отделка, вид строительного материала для стен, плани­ровка санузла и т.п.) при анализе рынка недвижимости удобно представ­лять с помошью частот распределений вариационного ряда, гистограмм или диаграмм. Частотное распределение объектов недвижимости по их состоянию приведено в табл. 17.3. Этот же пример проиллюстрирован в форме гистограммы на рис. 17.2.

Вид состояния объектов недвижимости	Число объектов недвижимости
I. Очень плохое
II. Плохое
III. Удовлетворительное
IV. Хорошее
V. Очень хорошее

Таблица 17.3