Особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

 

Классификация объектов недвижимости. Основные этапы определе­ния рыночной стоимости объектов. Идентификация объектов. Расчет коэффициента готовности. Расчет величины физического износа.

 

Методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимо­сти не завершенных строительством объектов, соответствуют сложившим­ся и изложенным в Международных стандартах оценки подходам, приме­няемым к оценке объектов, полностью законченных строительством.

 

□ 14.1. Классификация объектов недвижимости

 

Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов основывается на принципах спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. В качестве не завершенных строительством объектов мо­гут выступать здания и сооружения. Здание представляет собой строи­тельную систему, состоящую из несущих и ограждающих или совмещен­ных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназна­ченный в зависимости от функционального назначения для проживания либо пребывания людей или для выполнения различных производствен­ных процессов. Сооружение — это объемная, плоскостная или наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хране­ния материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объек­тов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования пре­дусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначе­ния, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.

Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерчес­кой недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов.

Здания и сооружения производственного назначения можно разде­лить на две большие группы.

К первой группе относятся здания и сооружения специализированно­го назначения, у которых возможности изменения функционального на­значения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, напри­мер, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.

Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, а следовательно, об­ладают более универсальными объемно-планировочными и конструктив­ными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др.

Используемые при оценке объектов недвижимости, не завершенных строительством, подходы приведены в табл. 14.1.

Таблица 14.1

Использование возможных подходов оценки объектов недвижимости, не завершенных строительством

 

Объект	Подход
1-я группа. Специализированные здания и сооружения 2-я группа. Здания с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями	Затратный подход Затратный и доход­ный подходы

 

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, относящихся к первой группе, возможно использование в ос­новном затратного подхода. Рыночная стоимость таких объектов, отно­сящихся ко второй группе, может быть определена с применением как затратного, так и доходного подхода.

 

 

□ 14.2. Основные этапы определения

рыночной стоимости объектов. Идентификация объектов

 

Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке Не завершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное Применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов.

 

 

Основные этапы определения рыночной стоимости зданий и соору­жений, не завершенных строительством:

• ознакомление с объектом оценки и его идентификация;

• осмотр и описание объекта;

• сбор и обобщение информации, необходимой для проведения оценки-

• расчет рыночной стоимости с использованием предусмотренных стан­дартами подходов.

Рассмотрим основные этапы более подробно.

Идентификация объектов. К особенностям не завершенных строи­тельством объектов, требующим идентификации, относятся:

• определение отраслевой принадлежности объекта;

• классификация его с точки зрения отнесения к объектам специали­зированной и доходной недвижимости;

• наличие проектной документации и дата ее утверждения;

• площадь застройки;

• дата начала строительства;

• дата фактического прекращения строительства;

• идентификация конструктивной системы здания и сооружения;

• разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, га­зоснабжения и т.п.);

• степень завершенности строительства в целом и по отдельным кон­структивным элементам.

Как отмечалось выше, идентификация объекта в части отнесения его к специализированным и неспециализированным типам недвижимости определяет целесообразность применения того или иного методического подхода к оценке.

Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценши-ка сведений об объекте.

В настоящее время проектная документация разрабатывается на осно­ве задания на проектирование в соответствии с исходно-разрешительной документацией и с соблюдением требований Инструкции о порядке раз­работки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95).

Основные объемно-планировочные и конструктивные решения по объекту содержатся в разделе «Общая пояснительная записка». В этом же разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощ­ности в части электро-, водо- и газоснабжения.

Необходимо также уточнить дату утверждения проектной документа­ции. Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) служба­ми условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения (при необходимости), энергоснабжения и т.п. Как правило,

 

 

выдаваемые для проектирования объектов технические условия по их инже­нерному обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем три-пять лет. Если в процессе сбора информации бу­дет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документа­ции закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исход­но-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.

Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда про­ектная документация по какой-либо причине отсутствует и оценщик не имеет возможности определить площадь (объем) не завершенного стро­ительством здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометри­ческих размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам[25].

Информация о датах начала и приостановки строительства необхо­дима для определения величины физического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации — для оценки срока действия ис­ходно-разрешительной документации.

Идентификация конструктивной системы здания (сооружения) в со­ответствии с классификацией, используемой в справочных изданиях ком­пании «КО-ИНВЕСТ», позволяет правильно подобрать укрупненный по­казатель стоимости строительства объекта, а также требуемый индекс для пересчета значения подобранного показателя в уровень текущих цен на дату оценки для соответствующего региона.

Материал наруж­ных ограждающих конструкций Материал несущих конструкций Класс (тип) конструктивных систем Кирпич Железобетон и сталь КС-1 То же Древесина КС-2 Железобетон Железобетон в бескаркасных системах КС-3 То же Железобетон в каркасных системах КС-4   Сталь КС-5 Панели «сэндвич» Сталь и железобетон КС-6 Древесина Древесина КС-7

Таблица 14.2 Конструктивные системы зданий

Конструктивные системы зданий (сооружений) «КО-ИНВЕСТ» пред­ставляют собой классификацию типов зданий и сооружений в зависимо­сти от сочетания преобладающих материалов, используемых в несущих и ограждающих конструкциях. Типы конструктивных систем приведены в табл. 14.2 и 14.3.

Таблица 14.3

 

 

Материал Класс Материал Класс конструкций системы конструкций системы Нерудные материалы   Стальные трубы КС-12 и бетон КС-8     Монолитный железо-   Древесина КС-13 бетон КС-9     Сборный железобетон КС-10 Кабели и провода КС-14 Конструкции из стали КС-11

Конструктивные системы сооружений

Сведения о разрешенной годовой потребляемой мощности инженер­ных систем объекта требуются опеншику для определения возможностей изменения его функционального назначения. При отсутствии проект­ной документации такие данные получить невозможно, поэтому целесо­образно проводить оценку, основываясь на средних показателях водо-, электро- и газопотребления аналогичных объектов.

 

 

□ 14.3. Расчет коэффициента готовности

 

Коэффициент готовности строительной продукции определяется от­ношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооруже­ние объекта недвижимости, включая затраты на строительство и получе­ние исходно-разрешительной документации, к восстановительной стои­мости объекта.

Величина израсходованных денежных средств может быть рассчита­на с использованием метода прямого счета и метода остатка.

Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания (со­оружения) и суммировании полученного значения с затратами на полу­чение исходно-разрешительной документации.

Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элемент} может определяться с использованием как элементных, так и укрупнен­ных стоимостных показателей справочно-информаиионной базы.

При использовании элементных сметных норм и расценок на строи­тельные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо оп­ределить физический объем выполненных работ по каждому конструк­тивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ из­мерителе (м³, м² и др.). Расчет физических объемов выполненных работ может быть проведен на основе проектной документации или путем об­мера геометрических размеров конструкций.

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, ум­ножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных рас­ходов, сметной прибыли (если они не учтены расценками), прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действую­щими нормативными документами.

Аналогично определяется стоимость работ при использовании укруп­ненных показателей по видам работ. Применение укрупненных показа­телей стоимости на удельный измеритель здания (сооружения) позволя­ет рассчитать стоимость работ по каждому конструктивному элементу при условии их полного завершения путем умножения стоимости гото­вой строительной продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем сум­мируются. При использовании метода остатка в основу расчета коэффи­циента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта. Эта величина определяется с исполь­зованием тех же подходов, которые применяются в методе прямого счета.

При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода (С), вклю­чает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, базисными территориаль­ными или федеральными единичными расценками, укрупненными по­казателями стоимости строительства, а также региональными индексами цен в строительстве, сопутствующие затраты (оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согла­сованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекла­му, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредит­ных ресурсов), предпринимательскую прибыль за вычетом износа и оп­ределяется по формуле

 

С = С_стр + З_сопуст + П - И, (14.1)

 

где С_стр — стоимость строительства;

З_{сопутст} - сопутствующие затраты;

П - предпринимательская прибыль;

И — величина совокупного износа.

Размер сопутствующих затрат, связанных с получением и определе­нием исходно-разрешительной документации на строительство, опреде­ляется в процентах от стоимости строительной продукции на основании Решений актов органов федеральной исполнительной власти, националь­но-государственных и административно-территориальных образований.

При определении стоимости строительной продукции целесообразно использовать методы: укрупненных показателей стоимости на единицу Измерения здания (сооружения); поэлементного расчета.

 

Состав затрат, необходимых для возведения здания (сооружения), не­зависимо от метода определения стоимости строительной продукции дол­жен определяться в соответствии с действующими нормативными доку­ментами.

Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий (сооружений), например на единицу измерения (м³, м², пог. м и др.) оцениваемого объекта.

Стоимость строительной продукции определяется по формуле

При расчете стоимости строительства применяются стоимостные по­казатели, зафиксированные в уровне цен на определенную дату. Пере­счет значений справочных показателей в текущий уровень цен осуще­ствляется с использованием системы индексов цен.

Справочно-информационная база для определения стоимости строи­тельства объектов недвижимости включает:

• сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нор­мирования в строительстве;

• систему справочников оценщиков.

Сметно-нормативная база системы ценообразования и сметного нор­мирования охватывает государственные, федеральные, производственно-отраслевые, территориальные и фирменные элементы и укрупненные сметные нормативы, а также методические указания по определению стоимости строительной продукции. Система справочников, разработан­ных для оценки и содержащих стоимостные показатели для определения инвентаризационной стоимости, включает отечественные и зарубежные издания.

Состав и структура используемых в расчетах индексов изменения сто­имости строительной продукции должны соответствовать составу и струк­туре применяемых стоимостных показателей.

Прибыль девелопера. Важным структурным элементом рыночной сто­имости объекта недвижимости является прибыль девелопера.

 

Девелопментом называют процесс развития территории и подготов­ки земель и объектов с целью их нового использования. Прибыль деве­лопера формируется за счет разницы между полученным доходом от ре­ализации готовых объектов недвижимости и первоначальной стоимос­тью земельного участка (стоимостью приобретения прав долгосрочной аренды) за вычетом всех расходов, связанных с реализацией проекта.

Прибыль девелопера может рассчитываться с использованием:

• метода остатка;

• метода дисконтированного денежного потока.

Пример. Рассмотрим последовательно возможности использования изложенных методических подходов к оценке не завершенного строи­тельством здания производственного предприятия пищевой промышлен­ности[26]. Строительный объем здания составляет 2000 м³, площадь -400 м². Запроектировано одноэтажное двухпролетное здание.

На момент оценки полностью закончены работы по устройству фун­даментов, каркаса. Частично выполнен монтаж панелей наружных стен на высоту до 2,5 м. Объект был начат строительством в 2000 г. В 2003 г. работы были приостановлены. Оценка проводится по состоянию на декабрь 2005 г.

Анализ исходной информации позволяет сделать следующие выводы.

1.Оцениваемое здание относится к объектам недвижимости, функ­циональное назначение которых может быть изменено. Здание одно­этажное, высота помещений составляет около 5 м. Строительство приос­тановлено на той стадии, когда внутренняя планировка помещений мо­жет быть изменена.

2.Наружные и ограждающие конструкции выполнены из сборного железобетона, что позволяет отнести оцениваемый объект к конструк­тивной системе КС-4.

3.Приостановка строительства в 2003 г. позволяет сделать вывод о том, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился.

При использовании метода расчета стоимости строительства по от­дельным конструктивным элементам проводится обмер возведенных кон­струкций и составляется сметный расчет на их строительство, что требу­ет привлечения к работе специалистов по составлению смет или наличия У оценщика соответствующей профессиональной подготовки.

Определение стоимости строительства методом укрупненных показа­телей можно осуществить по данным справочников, содержащих ин­формацию об удельных стоимостных показателях.

Для целей настоящей оценки был подобран соответствующий пока­затель стоимости строительства на 1 м³ аналогичного производственного

 

здания по данным справочника оценшика «Промышленные здания». Ве­личина этого показателя с учетом корректирующих (поправочных) коэф­фициентов[27] пересчета в уровень цен на дату оценки составила 2192,0 руб.

На следующем этапе следует рассчитать величину затрат, необходи­мых для получения нового комплекта исходно-разрешительной докумен­тации. Как правило, она может быть определена в процентном отноше­нии от стоимости строительства объекта. Величина затрат, связанных с получением исходно-разрешительной документации, дифференцирует­ся по регионам, и оценщикам рекомендуется определять ее величину в зависимости от местоположения объекта оценки. В расчете данные зат­раты принимаются в размере 0,005 от справочной стоимости строитель­ства здания, или 10,96 руб./м³ (2192,0 руб./м³ • 0,005).

Коэффициент строительной готовности определяется двумя способами.

Первый способ предполагает расчет коэффициента готовности по каж­дому конструктивному элементу в стоимостном выражении и отнесение полученного результата к сумме затрат на строительство объекта и полу­чение исходно-разрешительной документации.

Реализация этого способа требует информации о структуре удельно­го стоимостного показателя по конструктивным элементам, которая так­же содержится в справочнике. Расчет коэффициента строительной го­товности можно осуществить в табличной форме (табл. 14.4).

 

Таблица 14.1