Для оцениваемых офисных помещений

 

	Прогноз ставки арендной платы
Ставка аренды, долл.

 

 

Точкой отсчета для рыночной величины арендной ставки являлось медианное значение ставки арендной платы по объектам-аналогам, про­гноз осуществлялся в соответствии с тенденциями изменения арендных ставок на офисную недвижимость класса «А». В случае значительного разброса данных по аналогам необходимо применить корректировки к базовым ставкам (подробное описание в гл. 8 «Сравнительный подход»).

 

Прогноз потерь от незанятости и при сборе арендной платы

Потери арендной платы происходят за счет неполной занятости объек­та и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами; выра­жаются такие потери обычно в процентах от потенциального валового дохода.

Коэффициент недозагрузки и возможных потерь для объекта оценки был принят на уровне 3% в течение всего прогнозного периода. Данная величина обусловлена сложившейся ситуацией на рынке офисной не­движимости класса «А». В течение прогнозного периода его величина вряд ли снизится, что обусловлено планируемым насыщением рыночно­го спроса за счет строительства новых объектов. Диапазон в 2 — 4% опре­деляется ведущими консалтинговыми агентствами в области управления недвижимостью по офисным и бизнес-центрам в Москве.

 

Прочие доходы

В эту категорию относятся доходы, получаемые за счет функциони­рования недвижимости и не входящие в арендную плату, например, до­ходы от пользования гаражом и автостоянкой; оплата телевизионного подключения; доход от торговых автоматов; доход от сдачи в аренду мест отдыха; предоставление камер хранения и охраны; доходы от проката мебели и оборудования, обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники; доходы от транспортных услуг.

В данном случае прочие доходы были учтены в потенциальном вало­вом доходе (табл. 6.10).

 

Пост-прогноз­ный период Полезная пло­щадь объекта, m^j 9199,8 9199,8 9199,8 9199,8 9199,8 9199,8 Ставка арендной платы, долл.             Потенциальны» валовой доход, долл.             Вакансии ипотери, % 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 1,0% Вакансии и потери, долл.             Действительный валовой доход, долл.

Таблица 6.10

Расчет потенциального и действительного валового дохода: офисные помещения

Прогноз операционных и эксплуатационных расходов

Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) — это постоян­ные, ежегодные расходы, позволяющие объекту недвижимости функци­онировать на должном уровне. В ходе расчета операционных расходов фактические расходы за отчетный период анализировались и прогнози­ровались постатейно. При прогнозировании доходов и расходов необхо­димо провести анализ ретроспективных данных.

Таблица 6.11

Расходы 2003 (факт) 2004 (факт) 2005 (факт) Арендные платежи по земельному.участку       Коммунальные расходы       Заработная плата управляющего персонала и основных рабочих       в том числе расходы на управление       Охрана       Оплата услуг сторонних организаций Эксплуатационные расходы       Расходы на текущий ремонт       Налоги       В том числе налог на рекламу       Прочие расходы

Состав затрат в 2003—2005 гг. (руб.)

 

Прогноз затрат строится на основании анализа ретроспективной ин­формации, данных, предоставленных заказчиком, и результатов обзора рыночной информации. В случае расхождения рыночной статистики и данных, представленных заказчиком, оценщик обязан провести норма­лизацию доходов и расходов и составить реконструированный отчет на основе среднерыночных затрат. Если в результате анализа выявлены спе­цифические особенности функционирования объекта оценки, то в отче­те должно быть представлено подробное описание существенных фак­торов, отличающих объект оценки от аналогов.

Таблица 6.12