Расчет ставки дисконтирования

Вариант I. Приобретение земли на торгах	Вариант П. Участие Российской Федерации в проекте
NPV1 = Прибыль инвестора	NPV2 = Прибыль инвестора + Стои­мость земли
Я, = 1RR1 -> Прибыль инвестора = 0	R2 = IRR1 -> NPV2= Стоимость земли

 

Таким образом, ставка дисконтирования есть средний уровень IRR по сопоставимым проектам.

Практические рекомендации. Для исключения среднеотраслевой при­были инвестора и выделения таким образом стоимости прав на землю в качестве ставки дисконтирования можно использовать внутреннюю норм> доходности (IRR), которая может быть определена по сопоставимым про­ектам, при реализации которых земля приобреталась на начальной ста­дии проекта (табл. 12.6).

Очевидно, что IRR превышает общепринятую ставку дисконтирова­ния для московской недвижимости. По этой причине противники при­менения рассматриваемого подхода утверждают, что ставка дисконтиро­вания — это и есть прибыль предпринимателя.

Чтобы отстоять право этого подхода на существование, обратимся к современной теории управления, которая базируется на использовании остаточного дохода. Согласно современной концепции управления про­-

 

Таблица 12.6

 

Пример расчета ставки дисконтирования на основе IRR

Сопоставимых проектов

Адрес объекта	Функшюнать-ное назначение и срок ввода объекта, год	Дата проведе­ния тор­гов	Сумма компенса­ционных выплат городу, тыс. долл.	Площадь объекта (плани­руемая), М^2	Пло­щадь земли, м^2	IRR, %
Семенов­ский пер., вл. 21 (ВАО*)	Администра­тивно-деловое (2008)	19.08.2004				30,52
Алтуфьев­ское шос­се, вл. 54 (СВАО**)	Администра­тивное (2008)	19.08.2004				33,12
Ул. Мос­фильмов­ская, вл. 40 (ЗАО***)	Образователь­но-администра­тивное (2006)	02.12.2004				48,64
Среднее значение IRR	37.4
Среднее значение недисконтированной прибыльности инвестиций	37,9
* ВАО - Восточный административный округ. ** СВАО - Северо-Восточный административный округ. *** ЗАО - Западный административный округ.

 

Источник. Реализованные компанией «Евроэксперт» проекты. Информацию о проведенных инвестиционных торгах правительства Москвы см. www.tender.ru.

 

ект не будет действительно прибыльным до тех пор, пока доход на инве­стированный капитал не будет превышать «стоимость капитала». Во вни­мание принимается только один критерий, наиболее простой и понят­ный для инвесторов — вновь добавленная стоимость. Добавленная стои­мость возникает только тогда, когда рентабельность инвестиций (доход инвестора) превышает стоимость капитала (ставку дисконтирования). И только добавленная стоимость является индикатором качества инве­стиционных решений.

Таким образом, доход инвестора, превышающий ставку дисконтиро­вания, характеризует эффективное использование капитала, равенство ставки дисконтирования и дохода предпринимателя, определенного рода Достижение, так как инвесторы фактически получили норму возврата, компенсирующую риск. Если доход инвестора меньше ставки дискон­тирования, то использование капитала неэффективно.

В табл. 12.7 приведен упрошенный пример, показывающий эффек­тивность применения этой концепции, при следующих исходных дан­ных: затраты на реализацию проекта — 100 млн долл., ставка дисконти­рования — 20%.

 

Таблица 12.7

Пример эффективного использования современной концепции управления

 

Рентабельность инвестиций, %	Экономическая прибыль, млн долл.	Эффективность инвестиций
	100 * (0,18 - 0,20) = -2	Отрицательная
	100 * (0,20 - 0,20) = 0	Нулевая
	100 * (0,25 - 0,20) = 5	Положительная

 

Если считать, что ставка дисконтирования равна прибыли инвестора, то стоимость земли может быть завышена, так как экономическая при­быль инвестора не учитывается.

Однако этот вопрос остается дискуссионным, он требует обсужде­ния, выработки единой позиции, прежде всего с Росимушеством.

Расчет ставки дисконтирования методом выделения. Суть этого мето­да — второго способа расчета ставки дисконтирования — выведение став­ки по сопоставимым инвестиционным проектам (при реализации кото­рых земля приобреталась на начальной стадии) на основе моделирова­ния потоков расходов и доходов. Основные этапы метода:

• моделирование по сопоставимым инвестиционным проектам пото­ков расходов и доходов;

• определение стандартного уровня прибыльности инвестиций по фор­муле

где PI -доходность инвестиций;

PV — текущая стоимость.

 

Для расчета данным методом необходимо сформировать массив пер­вичной информации, т.е. данных о предполагаемых к реализации инве­стиционных контрактах (табл. 12.8).

В табл. 12.9 приведен пример расчета стоимости объекта оценки с использованием ставки дисконтирования, включающей прибыль пред­принимателя.

При расчете стоимости на основании аренды объекта для оценки ос­таточной стоимости в постпрогнозный период необходимо помнить, что следует использовать ставку дисконтирования, характерную для этого

 

Таблица 12.8