Оценка стоимости объекта недвижимости затратным способом

(у.е.)

№ строки	Расчетные показатели
	Стоимость земельного участка
	Восстановительная стоимость
	Прибыль застройщика (30%)
	Итого затрат на строительство (стр. 2 + стр. 3)
	Устранимый физический износ (элементы
	с коротким сроком жизни)
	Неустранимый физический износ
	(элементы с коротким сроком жизни)
	Неустранимый физический износ
	(элементы с долгим сроком жизни)
	Итого физический износ (стр. 5 + стр. 6 + стр. 7)
	Устранимый функциональный износ
	Неустранимый функциональный износ
	Итого функциональный износ (стр. 9 + стр. 10)
	Внешний (экономический) износ
	Общий накопленный износ
	(стр. 8 + стр. 11 + стр. 12)
	Оценка стоимости имущественного комплекса
	затратным методом (стр. 1 + стр. 4 - стр. 13)		______

 

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра­зумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показа­телей.

 

Методы оценки земли

 

 

Специфика земельного участка как объекта оценки. Доходный под­ход к оценке земельных участков. Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода. Оценка земельного участка на ос­нове затратного подхода.

 

 

□ 10.1. Специфика земельного участка

как объекта оценки

 

Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксиро­ванную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие ха­рактеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и доку­ментах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке имеет вторичный характер и является дополнительным вкладом в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протя­жении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

а) специфика данного объекта;

б) неразработанность нормативно-правовой базы;

в) неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями.

1.Земля является природным ресурсом, который невозможно сво­бодно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2.При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

• как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необ-­

ходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

• как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объек­тов недвижимости.

3. Земельный фонд представляет основу формирования среды про­живания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность особенно земли лесного и водного фондов, поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. В отличие от других объектов недвижимости к стоимости земель­ных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, площадь которой ог­раничена, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучше­ний со временем, как правило, увеличивается.

5. Использование и охрана земли в Российской Федерации служат основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствую­щих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка зе­мель является сложной процедурой, так как должна учитывать возмож­ность их использования одновременно как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. При этом необ­ходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика кото­рого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучше­ние благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природ­ной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное зем­лепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной ча­сти промышленных зон и экологически вредных предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория использования зем­ли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное ис­пользование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному зе­мельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режи­му включает семь категорий земель.

1. К землям населенных пунктов (городов, поселков и сельских посе­лений) относятся все земли в пределах черты населенного пункта, нахо­дящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта насе­ленного пункта — это внешние границы земель города, поселка, сельско­го поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение

 

 

земельных участков в черту города не влечет прекращения права соб­ственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от земель других категорий, которые, как правило, явля­ются отдельными объектами, относительно не зависящими и легкоот-чуждаемыми от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями (системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры) представляют наибольшую сложность для оценки.

2.Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, ис­пользуемые соответствующими предприятиями, организациями и граж­данами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополоса­ми, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, боло­тами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирова­ния сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характерис­тиками данных земель являются плодородие и местоположение.

3.Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовеща­ния, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической дея­тельности, обороны и безопасности, а также земли иного специального назначения — это земли, отведенные в установленном порядке соответ­ствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполне ­ ния их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транс­портировки и т.п.).

4.Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстети­ческое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйствен­ного использования и гражданского оборота, и для них установлен осо ­ бый правовой режим.

5.Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

6.Земли водного фонда — территории, занятые водоемами, ледника­ми, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротех­нических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для ис­пользования водных объектов.

7.Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собствен­ность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование зе­мель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

 

 

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку зе­мельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение ка­дастровой стоимости всех земельных участков в границах администра­тивно-территориальных образований (областей, районов, городов, по­селков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. В соответ­ствие с постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике было поручено про­вести с 1999 г. государственную кадастровую оценку всех категорий зе­мель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения госу­дарственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постанов­лением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуще­ствление оценочной деятельности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости отдельного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комп­лексного применения трех подходов (рис. 10.1): сравнительного, доход­ного и затратного.

 

 

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряже­нием Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от ис­пользования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выби­рать конкретные методы оценки. При этом учитываются объем и досто­верность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы: сравнения продаж, выделения, рас­пределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выво­дится исходя из результатов, полученных с помощью различных подхо­дов. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной инфор­мации. Существенные расхождения в стоимости земли, рассчитанной разными подходами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на не­сбалансированность земельного рынка.

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например, диапазон между наименьшим и наиболь­шим значениями.

 

 

□ 10.2. Доходный подход к оценке земельных участков

 

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, по­зволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых по­тенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земель­ного участка определяется исходя из способности земли приносить до­ход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В основе до­ходного подхода лежат четыре принципа: принцип наиболее эффектив­ного использования, принцип ожидания, принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Доходный подход включает три метода: капитализации дохода (зе­мельной ренты), остатка (техника остатка дохода для земельного участ­ка) и предполагаемого использования.

Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку Доходы распределены во времени и могут существенно изменяться,

 

 

а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и осо­бенно ее финансовой системы и правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ко­эффициента капитализации, а также знания основ финансовой матема­тики. Тем не менее математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

 

 

Метод капитализации дохода

(земельной ренты)

 

Метод капитализации дохода основан на определении годовой вели­чины дохода от владения земельным участком и делением полученного результата на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, равный периоду, необходимому для окупаемости или вос­производства капитала, вложенного в земельный участок.

При определении стоимости земли методом капитализации дохода используется следующая формула:

Стоимость земли = (10.1)

 

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом капитализации дохода включает определение капитализируемого дохо­да, расчет коэффициента капитализации и определение рыночной стои­мости земельного участка.

Определение капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

• земельная арендная плата при оценке земель поселений;

• часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Расчет коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитати-зации включает только один элемент, а именно ставку дохода. Норма возмещения капитала не применяется, так как срок эксплуатации зе­мельного участка не ограничен. В мировой практике сложилось три под­-

 

 

хода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разрабо­танных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяй­ственных земель.

Первый подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в боль­шинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных зе­мель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с 1 га земель, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок ка­питализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного на­значения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадас­тровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Второй подход — расчет коэффициента капитализации методом куму­лятивного построения. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма трех элементов: безрисковой ставки дохода, премии за риск инве­стиций в оцениваемый участок и премии за низкую ликвидность.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за инвестированный в земельный участок капитал с учетом фактора време­ни. Она используется в качестве базовой величины, к которой добавля­ются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвести­циями в оцениваемый земельный участок. В Методических рекоменда­циях по определению рыночной стоимости земельных участков приведена ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (став­ка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков обычно используется ставка дохода по рублевым депозитам Сбербанка для максимального срока и макси­мальной суммы или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного потока, рассчитываемого в рублях).

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местопо­ложением.

Региональный риск — это риск вложения средств в недвижимость, находящуюся под юрисдикцией страны, где имеется достаточно большая вероятность возникновения форс-мажорных обстоятельств из-за недо­статочно устойчивого социально-экономического и политического по­ложения. Кроме того, учитывается специфика региона.

Премия за низкую ликвидность учитывает риск, связанный с возмож­ностью возникновения потерь при реализации участка из-за недостаточ­ной развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета Необходимо проанализировать динамику цен как на рынке недвижимо-­

сти, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В настоящее время динамика цен и объемов продаж на земельном рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения. Премия за низкую ликвидность рассчитывается по формуле

П = R_f * T/12 (10.2)

где R_f - безрисковая ставка дохода:

T - типичный срок экспозиции земельного участка на рынке, мес.

Третий подход основан на методе анализа сравнительных продаж (ры­ночной «выжимки»). Он предполагает расчет коэффициента капитали­зации делением величины дохода по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Для получения достоверных значений ставки капи­тализации рекомендуется рассчитывать среднюю величину по несколь­ким продажам. Этот метод считается наиболее точным, поскольку все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок. К сожалению, данные для использования этого подхода в настоящее время отсутствуют, что обусловлено неразвитостью земельного рынка.

Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета сто­имости земельного участка доход, полученный на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитали­зация земельной арендной платы. Этот метод можно использовать для оценки рыночной стоимости земель поселений, застроенных или пред­назначенных под застройку объектами доходной недвижимости.

Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в сто­имость прав собственности или аренды методом капитализации. Метод капитачизации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и со­оружений.

В Международных стандартах оценки (МСО) этот метод называется капитализацией арендной платы за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, то эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализи-ровать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять ос­торожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условия­ми аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репре­зентативными для конкретного рынка[11].

 

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свобод­ных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка или цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития зе­мельного рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

 

Метод остатка

 

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка для земли). Он применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, прино­сящими доход, и определения варианта наиболее эффективного исполь­зования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и со­оружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабо­чей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факто­ров доход относится к земельному участку.

В МСО данный метод называется способом остаточной стоимости. При применении этого способа для оценки земли в качестве элементов анализа также используются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от исполь­зования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода вычитают часть, соответствующую финансовой отдаче от улучшений. Разница считается остаточным доходом, получаемым на счет земли. Для определения пока­зателя стоимости он капитализируется. Применение данного метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто упот­ребляется для новых объектов имущества, для которых требуется мень­шее число допущений[12].

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие Условия.

Во-первых, имеющиеся здания и сооружения соответствуют вариан­ту наиболее эффективного использования земельного участка. Напри­мер, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование.

Во-вторых, стоимость зданий и сооружений, расположенных на зе­мельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство мо­гут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации.

 

 

В-третьих, известен годовой чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные став­ки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Расчет стоимости земельного участка (первый вариант метода остат­ка, при котором определяется остаток дохода для земли).

1.Определяют стоимость воспроизводства или замещения улучше­ний, соответствующих наиболее эффективному использованию оцени­ваемого земельного участка.

2.Рассчитывают чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы и чи­стый операционный доход, приходящийся на улучшения за год, равный произведению стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

3.Устанавливают остаток чистого операционного дохода для земли как разность между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, приходящимся на улуч­шения.

4.Определяют рыночную стоимость земельного участка путем капи­тализации чистого операционного дохода для земли.

Пример 1 (возмещение инвестиций осуществляется методом Ринга, или прямолинейного возврата инвестиций). Оценивается земельный уча­сток площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173268000 руб. Продолжительность экономически полезной жизни зда­ния — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется методом Ринга (прямолинейным методом). Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%. Площадь помеще­ний здания, сдаваемых в аренду, — 9535 м². Ставка арендной платы -5600 руб./м² в год, потери от недозагрузки — 10%, операционные и про­чие расходы — 5310000 руб. Определить стоимость земельного участка.

Решение.

Рассчитаем доход от единого объекта недвижимости:

ПВД = 5600 * 9535 = 53396000 руб.;

ДВД = 53396000 - (53396000 * 0,1) = 48056400 руб.;

ЧОД = 48056400 - 5310000 = 42746400 руб.

Коэффициент капитализации для здания: 20,5% + 100/90 = 21,61%.

Доход от здания: 173268000 0,2161 = 37443214,8 руб.

Доход от участка: 42746400 - 37443214,8 = 5303185,2 руб.

Стоимость земли: 5303185,2: 0,205 = 25869196,1 руб.

Пример 2 (возмещение инвестиций осуществляется методом Инвуда. или аннуитетным методом). Требуется определить стоимость земельного участка площадью 0,2 га, предоставляемого под строительство модуль­ной автозаправочной станции на шесть колонок. Капитальные вложения

 

 

на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4200000 руб. Поскольку прогнозируется получение равновеликих доходов, возмеще­ние инвестиций в сооружения рассчитывается методом Инвуда (аннуи­тетным методом). Срок экономической жизни — 20 лет, планируемый доход на инвестиции - 20%.

Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с ана­логичным местоположением дает следующие данные. В течение суток с одной колонки продается 400 л бензина. Средневзвешенный доход от продажи 1 л бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп. С учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году. Решение.

Находим коэффициент капитализации для сооружений:

Определяем годовой чистый операционный доход, приносимый со­оружениями: 4200000 • 0,20536 = 862512 руб.

Рассчитываем годовой чистый операционный доход от АЗС (земель­ного участка и сооружений): 1,2 * 400 * 6 * 350 = 1008000 руб.

Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 1008000 - 862512 = 145488 руб.

Определяем стоимость земельного участка: 145488: 0,2 = 727440 руб.

Метод остатка допускает также следующую последовательность дей­ствий (второй вариант метода остатка, при котором определяется остаток стоимости единого объекта, приходящейся на земельный участок).

1.Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, со­ответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

2.Определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы.

3.Получение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода.

4.Определение рыночной стоимости земельного участка вычита­нием из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.

Пример 3. В процессе оценки стоимости земельного участка исполь­зовались информация о предполагаемом строительстве, представленная инвестором, и рыночная информация, т.е. характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность заст­ройки в районе оценки.

Исходные данные.

Стоимость единого объекта недвижимости складывается из денеж­ных средств, полученных от продажи жилых площадей и машино-мест

 

в подземном гараже. В среднем по современным требованиям отноше­ние общей площади помещений к полезной площади помещений в жи­лых зданиях составляет 1,15.

Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, налог на землю, страховые платежи, расходы на рекламу, рас­ходы, связанные с продажей, и др.) составляют 2% общей суммы средств, полученных от продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.

Величину оплаты кредитных ресурсов рассчитываем исходя из следу­ющих условий. Предположим, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года. Средний размер ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями предприятиям и организациям, в долларах США составляет 11,5 % годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

Порядок расчета стоимости строительства здания с гаражом приве­ден в табл. 10.1.

 

Таблица 9.9

Показатели	Величина
Исходные данные Общая площадь объекта, м^2 Общая площадь надземной части, м^2 Общая площадь квартир (85% обшей площади надземной части), м^2 Общая площадь подземной части, м2 Общее число машино-мест (4000/40)
Расчет стоимости продажи жилых площадей и машино-мест Стоимость продажи 1 м^2 жилых площадей, долл. Стоимость продажи 1 машино-места в гараже, долл. Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником, долл. Стоимость продажи всех машино-мест собственником, долл. Стоимость продажи - всего, долл. Операционные расходы (2 %), долл. Стоимость продажи с учетом операционных расходов, долл.
Расчет стоимости строительства Стоимость строительства 1 м^2 наземной части здания, долл. Стоимость строительства наземной части — всего, долл. Стоимость строительства 1 м^2 подземной части здания, долл. Стоимость строительства подземной части всего, долл. Стоимость строительства - всего здания, долл. Проценты за кредит (11,5%), долл.
Всего стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, долл. Стоимость земельного участка, долл.

 

 

Метод предполагаемого использования

 

Данный метод применяется при условии использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто его используют для оценки неосвоенных участков земли.

В МСО метод предполагаемого использования называется способом развития подразделений. Он связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, опреде­лением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вы­вода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в не­которых ситуациях, однако он связан с некоторыми допущениями, кото­рые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью[13].

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков метод предполагает следующую последо­вательность действий.

1.Определение суммы и временной структуры расходов, необходи­мых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

2.Расчет величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. При определении до­ходов в варианте сдачи недвижимости в аренду следует учитывать доход от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

3.Определение величины и временной структуры операционных рас­ходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

4.Установление размера ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный уча­сток. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.

5.Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех Доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Пример 4. Требуется определить стоимость земельного участка, для которого наиболее эффективным использованием является строитель­ство крытого рынка.

Исходные данные. Площадь участка - 7000 м². Общая площадь соору­жений крытого рынка - 6300 м². Стоимость 1м² площади сооружений -3500 руб. Полезная площадь сооружений рынка (65%) - 4095 м².

 

Вид работ	Руб.
Проектно-планировочные работы
Грунтовые и дорожные работы
Электричество
Водоснабжение и автономное теплоснабжение
Канализация и дренаж
Телефон
Стоимость строительства сооружений
крытого рынка (3500 • 6300)
Итого сумма расходов на строительство
Прибыль предпринимателя равна 30%
величины расходов (26750000 0,3)
Расходы на строительство с учетом прибыли - всего

Расчет величины расходов приведен ниже

 

Далее определяем величину доходов.

Ставка арендной платы — 600 руб./ м\ Потери от недозагрузки - 5% ПВД. Операционные расходы — 20% ДВД. Требуемая ставка дохода -2,5% мес. Прогнозный период — 4 года. Поступления от перепродажи крытого рынка в конце прогнозируемого периода — 20000000 руб.

Рассчитаем стоимость земельного участка.

ПВД = 600 * 4095 = 2457000 (руб.)

ДВД = 2457000 * (1 - 0,05) = 2334150 (руб.)

ЧОД = 2334150 (1 - 0,2) - 1867320 (руб.)

 

 

Стоимость земли составит

51861365,93 + 61 13420 - 34775000 = 23199785,93 руб. = 23200000 руб.

Другой вариант метода предполагаемого использования в литературе получил название метода разбивки на участки (метод определения зат­рат на освоение). Этот метод применяется, когда наиболее эффектив­ным использованием является разделение земельного массива на стан­дартные участки. Он представляет собой упрошенную модель инвести­ционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки является актуальной для любого растущего города или поселка

 

 

и применяется при массовой жилой или дачной застройке. После разде­ления земельного массива участки продаются, из денежной выручки от Продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следую­щие этапы.

I этап. Анализ наиболее эффективного варианта застройки и опре­деление размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

II этап. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков.
Предполагаемая цена определяется в результате выполнения анализа со-
поставимых участков, которые недавно были аналогичным образом ос-
воены, или применения метода сравнения продаж.

III этап. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Про-
цесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строи-
тельные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное
влияние оказывает окружающая среда. В стоимость разделения и прода-
жи земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны
входить следующие затраты: