Экономическая оценка активов

 

Курс лекций

 

 

Минск 2010

УДК 65.01(076.6)

ББК 65

М55

Рекомендовано к изданию редакционно-издательским советом Частного института управления и предпринимательства

Авторы

Старший преподаватель кафедры финансов

Частного института управления и предпринимательства

В.А. Мыцких

 

Рецензенты:

 

Рассмотрено и одобрено на заседании кафедры ……..

От 2010 г.

Мыцких В.А.

М55 Экономическая оценка активов: Учеб. пособие / В.А. Мыцких. – Мн.: Частн. ин-т упр. и предпр., 2010.– 120 с.

 

ISBN 985-457-375-3

 

В учебном пособии рассмотрены основы экономической оценки активов. Раскрыты понятия движимого и недвижимого имущества, права собственности, виды сделок с недвижимостью и принципы оценки недвижимости. Рассмотрены элементы финансовой математики, используемые в оценке бизнеса, основные методы оценки бизнеса в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов, а также методы оценки контрольного и неконтрольного пакетов акций.

Пособие предназначено для студентов дневной и заочной форм обучения Частного института управления и предпринимательства.

УДК 65.01(076.6)

ББК 65

ISBN 985-457-375-3	ã	Мыцких В.А. 2010
	ã	Частный институт управления и предпринимательства, 2010

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.................................................................................................... 5

Тема 1. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ АКТИВОВ......... 6

1.1. Понятие актива. Виды активов................................................... 6

1.2. Стандарты, методы и виды оценки............................................ 14

1.3. Договор на проведение оценки, заключение и отчет об оценке 16

Тема 2. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ................................................ 18

2.1. Движимые и недвижимые вещи. Недвижимость по природе и недвижимость по закону............................................................................ 18

2.2. Составляющие недвижимого имущества и особенности объектов недвижимости.............................................................................................. 19

ТЕМА 3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ......... 21

3.1. Право собственности и иные вещные права............................ 21

3.2. Ограничения прав собственности............................................. 25

Тема 4. ВИДЫ ОПЕРАЦИЙ (СДЕЛОК) С НЕДВИЖИМОСТЬЮ... 28

4.1. Понятие и особенности сделок с недвижимостью.................. 28

4.2. Основные виды сделок с недвижимостью................................ 29

ТЕМА 5. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА................................. 37

5.1. Общая характеристика и группировка принципов оценки имущества........................................................................................................................ 37

5.2. Принципы, отражающие точку зрения пользователя.............. 38

5.3. Принципы, отражающие взаимоотношение отдельных частей объекта оценки........................................................................................................... 39

5.4. Принципы, отражающие точку зрения рынка........................... 42

5.5. Принцип, наиболее эффективного использования объекта оценки 45

Тема 6. ЭЛЕМЕНТЫ ФинансовоЙ МАТЕМАТИКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОЦЕНКИ БИЗНЕСА И НЕДВИЖИМОСТИ.......................................... 46

6.1. Виды денежных потоков............................................................... 46

6.2. Шесть функций сложного процента........................................... 48

6.2.1. Функции наращения................................................................ 48

6.2.1.1. Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма единицы)....................................................................................................... 48

6.2.1.2. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период)........................................................................................................................ 50

6.2.1.3. Фактор фонда возмещения................................................ 52

6.2.2. Функции дисконтирования.................................................... 53

6.2.2.1. Текущая стоимость единицы (реверсии)......................... 53

6.2.2.2. Текущая стоимость аннуитета........................................ 54

6.2.2.3. Взнос на амортизацию единицы...................................... 56

Тема 7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА).................................................................................................. 58

7.1. Основные положения доходного подхода................................ 58

7.2. Метод капитализации дохода..................................................... 60

7.3. Метод дисконтирования денежных потоков............................. 65

7.4. Определение ставок дисконтирования....................................... 76

7.4.1. Метод кумулятивного построения........................................ 78

7.4.2. Модель оценки капитальных активов.................................. 80

7.4.3. Модель средневзвешенной стоимости капитала................ 82

Тема 8. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ (БИЗНЕСА)................................................................................................ 83

8.1. Основные положения затратного подхода............................... 83

8.2. Метод балансового накопления активов.................................. 84

8.3. Метод чистых активов (метод накопления активов)............... 86

8.4. Метод скорректированной балансовой стоимости.................. 91

8.5. Метод ликвидационной стоимости............................................ 92

Тема 9. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА....... 93

9.1. Особенности сравнительного подхода к оценке бизнеса....... 93

9.2. Методы рынка капитала и сделок............................................... 95

9.2.1. Сходство и различие методоврынка капитала и сделок.... 95

9.2.2. Применение оценочныхмультипликаторов......................... 97

9.3. Метод отраслевых соотношений.............................................. 104

9.4. Сущность согласования результатов оценки......................... 105

Тема 10. ОЦЕНКА ЧАСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ, АКЦИИ, КОНТРОЛЬНОГО И НЕКОНТРОЛЬНОГО ПАКЕТА АКЦИЙ, ДОЛИ В УСТАВНОМ ФОНДЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА....................................................................... 107

10.1. Оценочная стоимость пакета акций (доли).......................... 107

10.2. Оценка рыночной стоимости части предприятия................. 108

10.2.1. Оценка стоимости миноритарного пакета акций (доли) 110

10.2.2. Оценка стоимости мажоритарногопакета акций (доли) 112

10.3. Расчет премии и скидок с учетом степени контроля и ликвидности пакета акций.............................................................................................. 113

 

Литература......................................................................................... 116

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В условиях рыночной экономики для принятия эффективных управленческих решений собственникам и руководству предприятием часто требуется информация о стоимости бизнеса. В проведении оценки бизнеса заинтересованы и другие стороны: государственные структуры (контрольно-ревизионные и другие органы), кредитные организации, страховые компании, поставщики, инвесторы и акционеры.

Повышение стоимости предприятия – один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа основаны на расчете финансовых коэффициентов и только на данных бухгалтерской отчетности предприятия. Однако наряду с внутренней информацией в процессе оценки стоимости предприятия необходимо анализировать данные, характеризующие условия работы предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

Результаты оценки бизнеса, получаемые на основе анализа внешней и внутренней информации, необходимы не только для проведения переговоров о купле-продаже – они играют существенную роль при выборе стратегии развития предприятия: в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы предприятия, степень его устойчивости и ценность имиджа; для принятия обоснованных управленческих решений необходима инфляционная корректировка данных финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; для обоснования инвестиционных проектов по приобретению и развитию бизнеса нужно иметь сведения о стоимости всего предприятия или части его активов.

Знание основ оценки стоимости предприятия (бизнеса) и управления ею, умение применять на практике результаты такой оценки – залог принятия эффективных управленческих решений, достижения требуемой доходности предприятия.