Стандарты по оценке активов.

 

Стандарты, относящиеся к активам, состоят из самих стандартов и комментариев.

 

Стандарты устанавливают требования, которые либо модифицируют, либо дополняют требования общих стандартов, и поясняют, как принципы, изложенные в общих стандартах, следует применять к определенному классу активов.

 

Комментарии содержат дополнительную справочную информацию о характеристиках каждого типа активов, влияющих на их стоимость, и определяют общие подходы к оценке и используемые методы.

 

Условное обозначение этой группы стандартов МСО 200 и далее

 

Применения оценки.

 

Применения оценки разрабатываются для стандартизации оценки в конкретных областях, где обычно требуются оценки. Каждое применение состоит из стандарта и руководства. Стандарт включает в себя необходимые дополнения или модификации требований Общих стандартов, а также иллюстрирует то, как следует применять принципы, содержащиеся в Общих стандартах и Стандартах по оценке активов, при проведении оценок для заданной цели. Секция с рекомендациями содержит информацию:

 

∙ о связанных с оценкой требованиях, содержащихся в международно-применяемых правилах или стандартах, выпущенных другими органами, которые могут иметь отношение к данной цели оценки, например, МСФО;

 

∙ о других общепринятых требованиях к оценкам для заданной цели;

∙ о соответствующих процедурах оценки, необходимых для удовлетворения этих требований.

 

Технические информационные документы (ТИД)

 

ТИД разъясняют применение требований всех основных стандартов. Их задачей является предоставление информации:

 

∙ о характеристиках различных видов оцениваемых активов;

 

∙ о методах оценки и их применении для определения стоимости различных активов;

 

∙ по вопросам, установленных в различных стандартах;

∙ для принятия решений, необходимой для принятия решений в различных ситуациях.

ТИД может давать рекомендации для применения наиболее подходящих подходов для конкретной ситуации. Их целю является предоставление информации для оказании помощи опытным оценщикам, для выбора наиболее приемлемого подхода для оценки конкретного актива.

 

ТИД не предназначены для обучения лиц незнакомых с практикой оценки имущества. Эти документы не являются инструкцией и предназначены для рассмотрения вопросов практического применения стандартов, поэтому на них не следует делать ссылки

 

Применение стандартов

 

Всякий раз, когда делается заявление о том, что стоимостная оценка была проведена или будет проводиться в соответствии с МСО, оно должно подразумевать, что были соблюдены все применимые индивидуальные стандарты. Если для соблюдения законодательных или нормативных требований необходимо сделать отступление от данных стандартов, такое отступление должно быть четко объяснено, см. 2 (к) МСО 101 и 5 (к) МСО 103

 

Активы и обязательства

 

Настоящие стандарты применимы к оценке как активов, так и обязательств. Для того чтобы способствовать четкости настоящих стандартов, следует, считать, что слова «актив» или «активы» включают в себя также и «обязательство» или «обязательства», за исключением случаев, когда явно указывается противоположное или из контекста следует, что обязательства исключены из рассмотрения.

 

Даты вступления в силу.

 

Даты для каждого стандарта приводится в стандарте. Так как ТИД не имеет ссылок на конкретные пункты, которые следует соблюдать, у них нет даты.

 

Будущие изменения в МСО

 

МССО намеревается пересматривать все опубликованные стандарты для необходимого обновления или уточнения каждые два года. Совет постоянно работает над изучением проблем, которые могут потребовать разработки дополнительных стандартов или внесения поправок в настоящие МСО в любое время. Новости о текущих проектов и любых предполагаемых или принятых изменениях можно найти на веб-сайте МКСО в www.ivsc.org.

 

МССО принимает время от времени решения в отношении применения или толкования МСО в различных ситуациях. Те, по которым наиболее часто задаются вопросы и представляют общий интерес, включаются в перечень тем рассматриваемых Советом. Ответы МСОО на заданные вопросы могут использованы для применения только для конкретной описанной ситуации.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ МСО¹

 

∙ База оценки (Basis of value) —заявление об основанных принципахизмерения стоимости активов и обязательств (Принципы МСО)

 

∙ Коэффициент капитализации (Capitalization Factor) Коэффициент,

 

применяемый для преобразования дохода в стоимость (ТИД 1)

 

∙ Ставка капитализации (Capitalization Rate) -показатель,которыйописывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год

 

(ТИД 1)

 

∙ Денежный поток (Cash Flow) – поток наличных денег,созданный,созданный активами, группой активов, или предприятием за определенный период времени. (ТИД 1)

 

∙ Ставка доходности с учетом налога на прибыль (Contributory Asset Charge) – Показатель в процентах,отражающий рентабельность или

 

возврат капитала, используемый в генерации денежных потоков, связанных с оценкой нематериальных активов. (ТИД 3)

 

∙ Активы компании (Contributory Assets) -Любые материальные илинематериальные активы, используемые в генерации денежных потоков, связанных с оценкой нематериального актива.

 

∙ Затратный подход (Cost approach) —обеспечивает получениепоказателя стоимости с использованием экономического принципа, согласно которому покупатель не заплатит за актив больше, чем сумму затрат, необходимую для получения актива равной полезности, будь то посредством его покупки или строительства.

 

∙ Метод восстановительной стоимости (Depreciated Replacement Cost Method) – Метод затратного подхода к оценке рыночной стоимости путемрасчета текущей стоимости замещения актива за вычетом физического износа и всех других видов устаревания (обесценения) (ТИД 2).

 

∙ Метод дисконтированных денежных потоков (Discounted Cash Flow Method) -Метод доходного подхода,в котором ставка дисконтированияприменяется для всех будущих прогнозируемых денежных потоков для оценки текущей стоимости (ТИД 1 и 3)

 

∙ Ставка дисконтирования (Discount Rate) -норма прибыли,используемаядля преобразования будущего дохода или денежного потока в текущую стоимость (ТИД 1).

 

∙ Экономический срок жизни (Economic Life) -Общий период времени,в

 

течение которого, как ожидается, получения экономических выгод от актива. (ТИД 2)

∙ Экономическое устаревание (Economic Obsolescence) –потерястоимости, вызванная внешними факторами, особенно связанными с изменениями в спросе на активы и другими негативными экономическими факторами. (ТИД 2)

 

∙ Стоимость предприятия (Enterprise Value) -Общая стоимость капиталав бизнесе плюс стоимость его задолженности или обязательств, связанных с задолженностью, минус стоимость любых денежных средств или эквивалентов денежных средств для покрытия этих обязательств. (ТИД 1)

 

∙ Избыточная прибыль (Excess Earnings) -прибыль компании сверхнормальной доходности материальных активов, полученная за счет нематериальных активов (ТИД 3).

 

∙ Метод избыточной прибыли (Excess Earnings Method) -Метод оценки

 

экономических выгод, связанных с получением прибыли за счет нематериальных активов, не отраженных на балансе предприятия и обеспечивающих прибыль на активы или собственный капитал выше

 

среднего уровня (ТИД 3)
∙ Внешнее	устаревание (External	Obsolescence) -Потеря	стоимости,
вызванная	экономическими	или географическими	факторами

 

расположения активов (ТИД 2)

 

∙ Справедливая стоимость (Fair value) -расчетная цена для передачиактивов или обязательств между конкретными осведомленными и заинтересованными сторонами, отражающая соответствующие интересы каждой из сторон. (Принципы МСО)

 

∙ Пожалуйста, обратите внимание: Это определение не относится коценке для финансовой отчетности. (см. G 1 ИВС 300)

 

∙ Свободный денежный поток собственного капитала (Free Cash Flows to Equity) -Денежные потоки для выплаты владельцам акций послефинансирования операций бизнеса, делая необходимые капитальные вложения и увеличение или уменьшение долгового финансирования. (ТИД1)

 

∙ Свободный денежный поток фирмы (Free Cash Flows to the Firm) -

 

посленалоговый денежный поток от ее операционной деятельности за вычетом чистых инвестиций в основной и оборотный капитал, доступный инвесторам (кредиторам и собственникам) (ТИД 1)

 

∙ Функциональное устаревание (Functional Obsolescence) потерястоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив предназначался (ТИД 2)

 

∙ Действующее предприятие (Going Concern) -Предприятие,которое,какожидается, будет получать доход в обозримом будущем (ТИД 3)

∙ Гудвилл (Goodwill) —любые будущие экономические выгоды,связанныес бизнесом, правами на участие в бизнесе или возникающие в силу использования совокупности активов, неотделимых от бизнеса. Следует отметить, что могут применяться различные определения гудвилла в рамках финансовой отчетности или налоговых режимов; такие определения должны приниматься во внимание, если оценка проводится для соответствующих целей.

 

∙ Метод Гринфилд – Метод проекта с нуля (Green field Method) -Методоценки нематериальных активов, аналогичный методу избыточной прибыли, но вместо дохода от действующих активов (САС), вычитаются инвестиции, требуемые для реализации проекта (ТИД 3)

 

∙ Доходный подход (Income approach) —обеспечивает получениепоказателя стоимости путем преобразования будущих денежных потоков в единое значение текущей капитальной стоимости (capitalvalue).

 

∙ Первоначальная доходность (Initial Yield) -первоначальный доход отинвестиций, деленный на цену, заплаченную за инвестиции, выраженный в процентах. (ТИД 1)

 

∙ Нематериальный актив (Intangible asset) —неденежный актив,которыйпроявляет себя за счет своих экономических свойств. Он не имеет физической субстанции, но предоставляет права и экономические выгоды владельцу. (Принципы МСО)

 

∙ Внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return) -ставка

 

дисконтирования, при которой текущая стоимость (чистый дисконтированный доход - NPV) равна нулю (Принципы МСО)

 

∙ Инвестиционное имущество (Investment property) —имущество

 

(земельный участок или здание либо часть здания, либо и то, и другое), которое удерживается собственником (held by the owner) для получения

дохода от его аренды или ради прироста его стоимости либо и того, и другого, но не для следующих целей:

 

o а) использования в производстве или для поставки товаров или предоставления услуг либо для административных целей;

 

o б) продажи в ходе обычной деятельности.

∙ Инвестиционная стоимость (Investment value) —стоимость актива,

рассматриваемого в качестве отдельной инвестиции или предназначающегося для использования в операционных целях, для его собственника или будущего собственника.

 

∙ Сравнительный (рыночный) подход(Market approach) -обеспечиваетполучение показателя стоимости путем сравнения оцениваемого актива с идентичными или аналогичными активами, которых доступна информация о ценах.

∙ Рыночная арендная плата (Market rent) —расчетная денежная сумма,за которую имущество было бы сдано в аренду на дату оценки в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

∙ Рыночный риск (Market Risk) -Риск,который влияет на весь рынок,а нетолько на риск конкретной компании или активов. Рыночный риск не может быть диверсифицирован. Он также именуется как систематический риск (ТИД 1)

 

∙ Рыночная стоимость (Market value) —расчетная денежная сумма,закоторую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

 

∙ Аналог оцениваемого актива (Modern Equivalent Asset) -актив,

 

который предоставляет аналогичные функции оцениваемому активу, но который имеет отличия в дизайне, использованных стройматериалов и др. (ТИД 2)

 

∙ Многопериодный метод избыточные доходов (Multi-Period Excess Earnings Method) -Метод оценки экономических выгод отнематериальных актив за несколько периодов времени путем дисконтирования денежных потоков, связанных с использованием активов, за вычетом доходов, генерируемых действующими активами (ТИД 3)

 

∙ Чистая приведенная стоимость (Net Present Value) – сумма всехбудущих денежных потоков платежей (включая стоимость инвестиций) приведенная к текущей дате (ТИД 1)

 

∙ Номинальный денежный поток (Nominal Cash Flows) -Денежныйпоток, выраженный в текущих ценах, в котором не учитывающий инфляционные ожидания (ТИД 1)

 

∙ Устаревание (Obsolescence) – Потеря полезности актива,вызванная либофизическим износом, изменением в технологии, уровня спроса или экологических изменений, что приводит к потере стоимости. (ТИД 2)

 

∙ Физическое устаревание (Physical Obsolescence) – Потеря полезности из-

 

за ухудшения физического состояния актива или его конструктивных элементов, связанная с его возрастом и интенсивным использованием, что приводит к потере стоимости. (ТИД 2)

∙ Метод преимущества в прибыли (Premium Profits Method) -Метод,

 

оценки нематериальных активов, путем учета реального экономического

 

эффекта от применения нововведения. (ТИД 3)

∙ Текущая стоимость (Present Value) -стоимость денежного потока от операционной деятельности и выручки от продажи объекта,дисконтированных по заданной ставке (ТИД 1)

 

∙ Перспективная финансовая информация (Prospective Financial Information) -Финансовые данные,используемые для оценки прогнозаденежных потоков в модели ДДП. (ТИД 1 и 3)

 

∙ Норма прибыли (Rate of Return) -отношение прибыли ко всемуавансированному капиталу или издержкам производства, выраженное в процентах (ТИД 1)

 

∙ Реальный денежный поток (Real Cash Flows) -денежный поток,в

 

котором учитываются будущие инфляционные ожидания, т.е. это номинальный поток за вычетом ожидаемой будущей инфляции (ТИД 1)

 

∙ Недвижимость (Real estate) —земельный участок и все вещи(things),которые являются естественной частью земельного участка (например, деревья и полезные ископаемые), все вещи, которые присоединены людьми к этому участку (например, здания и улучшения территории), а также все долговременные элементы обустройства зданий (как подземные, так и надземные, такие как системы электропроводки и инженерные установки), которые обеспечивают здание коммуникациями.

 

∙ Недвижимое имущество (Real property) —все права,интересы ивыгоды, связанные с владением недвижимостью.

 

∙ Метод освобождения от роялти (Relief-from-royalty method) -Метод,который оценивает стоимость нематериального актива на основании возможных регулярных выплат (роялти), рассчитываемых в виде процентов от выручки, получаемой в результате реализации лицензионной продукции.

 

∙ Стоимость замещения (Replacement Cost) - стоимость затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки. (ТИД 2)

 

∙ Безрисковая ставка (Risk Free Rate) -Ставка процента по инвестициям,подверженным минимальному риску, например, ставка процента по государственным облигациям. (ТИД 1)

∙ Премия за риск (Risk Premium) -норма прибыли с учетом риска,добавляемая к безрисковой ставке (ТИД 1)

 

∙ Роялти (Royalty) -Платеж за использование актива,особеннонематериальных активов или природных ресурсов. (ТИД 3)

∙ Специальное допущение (Special assumption) —допущение,в которомпредполагаются факты, отличающиеся от реальных фактов, существующих на дату оценки, или которое не было бы сделано в сделке на дату оценки типичным участником рынка.

 

∙ Специальный покупатель (Special purchaser) —конкретныйпокупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью благодаря преимуществам,возникающим в результатеобладания им, но недоступных другим покупателям на рынке.

 

∙ Специальная стоимость (Special value) —сумма,которая отражаетопределенные характеристики активов, имеющие стоимость только для

специального покупателя.

∙ Метод суммирования (Summation Method) -Метод оценки,который даетпредставление о стоимости всего активов путем добавления значения отдельных его составных частей (ТИД 2)

∙ Синергетическая стоимость (Synergistic value) —вид стоимости,

 

которая превышает рыночную стоимость за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов

 

∙ Систематический риск (Systematic Risk) -Риска,который влияет на весьрынок, а не только конкретной компании или активов. Систематический риск не может быть диверсифицированным. Также называется рыночным риском (ТИД 1)

 

∙ Налоговые льготы на амортизацию(Tax Amortization Benefit) -Налоговые льготы на амортизацию капитализированных активов предприятия. (ТИД 3)

∙ Терминальная стоимость (Terminal Value) – стоимость актива или целой компании на определенный момент времени в будущем (ТИД 1)

∙ Связанное с торговлей имущество (Trade related property) —любой тип

 

недвижимого имущества, предназначенного для ведения конкретногобизнеса, когда стоимость имущества отражает торговый потенциал для соответствующего бизнеса.

 

∙ Несистематический риск (Unsystematic Risk) -Риск для конкретногопредприятия или активов. Может быть диверсифицирован. (ТИД 1)

∙ Полезность (Utility) -Выражение степени полезности актива(ТИД2).

∙ Дата оценки (Valuation date) —дата,к которой относится мнение остоимости.

∙ Экспертиза оценки (Valuation Review) -Акт или процесс рассмотрения ипроверки отчетов по оценке, проводимых другим оценщиком, выражающим свое беспристрастное мнение. (Принципы МСО)

∙ Неопределенность оценки (Valuation Uncertainty) – Вероятность того,

 

что оценочное значение может отличаться от цены, которая может быть получена при реализации актива или обязательства на ту же дату, на тех же условиях и в том же рынке. (Принципы МСО)

 

∙ Средневзвешенная стоимость капитала (Weighted Average Cost of Capital) -это средняя процентная ставка по всем источникамфинансирования в структуре капитала предприятия (ТИД 1)

 

∙ Доходность (Yield) - это количественный показатель,выражающийэффективность вложенных в операцию средств (инвестиций). Является характеристикой, определяющей интерес инвестора к конкретному проекту. Выражается в процентах за определенный временной промежуток, например % в год, в отличие от прибыли или дохода, которые определяются количеством денежных единиц (рубль, доллар и т.д.).(ТИД 1)

 

ПРИНЦИПЫ МСО