Мсо 233. Объекты инвестиционного имущества на стадии строительства

 

СТАНДАРТ

 

1. Принципы, содержащиеся в Общих стандартах и стандарте МСО 230 «Права на недвижимое имущество», также распространяются и на оценку инвестиционного имущества, находящегося на стадии строительства.Настоящий стандарт включает в себя изменения, дополнительные требования или конкретные примеры в отношении того, как следует применять общие стандарты к тем оценкам, которые регулируются настоящим стандартом.

 

Задание на оценку (МСО 101)

 

2. В целях соблюдения требований п.п. 2 (g) и (h) МСО 101 об определении объема проводимых исследований и характере и источниках значимой информации задание на оценку должно содержать комментарии по следующим вопросам:

 

• источники информации о проектируемом здании, например, указание планов и технических спецификаций, которые будут использованы при определении стоимости завершенного проекта;

 

• источники информации о затратах на строительство и других расходах,

 

необходимых для завершения проекта.

3. Типичными примерами допущений и специальных допущений, для применения которых может понадобиться согласование и подтверждение согласно п. 2 (i) МСО 101, являются следующие допущения:

 

• строительство будет завершено в соответствии с установленными планами и технической спецификацией;

 

• будут соблюдены или выполнены все предварительные условия, требующиеся по согласованным договорам об аренде.

 

Проведение оценки (МСО 102)

 

4. В этой части к оценке инвестиционного имущества на стадии строительства не предъявляется никаких дополнительных требований.

 

Составление отчета (МСО 103)

 

5. В дополнение к минимальным требованиям из стандартов МСО 103 «Составление отчета» и МСО 230 «Права на недвижимое имущество», отчет об оценке инвестиционного имущества на стадии строительства должен содержать рассмотрение вопросов, указанных в задании на оценку согласно пп. 2-3 выше. Отчет должен также содержать комментарии по следующим вопросам в объеме, требуемом согласно цели оценки:

 

• указание, что проект находится в стадии строительства;

• описание проекта;

• описание этапа строительства по состоянию на дату оценки, предполагаемая величина затрат на завершение строительства и источник данной информации;

• идентификация и, по возможности, количественная оценка оставшихся рисков, связанных с проектом (с выделением рисков, относящихся к получению доходов от аренды, и рисков, связанных со строительством объекта);

 

• описание того, как соответствующие риски были отражены в оценке;

 

• ключевые исходные данные для оценки и допущения, сделанные при определении этих данных;

 

• краткая информация о статусе любых заключенных крупных контрактов, если она имеет отношение к оценке.

 

Дата вступления в силу

 

6. Датой вступления в силу данного стандарта является 1 января 2014 г., хотя приветствуется и более раннее применение стандарта.

 

КОММЕНТАРИЙ

Инвестиционное имущество

 

С1. Инвестиционное имущество — это имущество (земельный участок или здание или часть здания либо и то, и другое), которое удерживается собственником для получения дохода от его аренды или ради прироста его стоимости либо и того, и другого, но не для следующих целей:

 

(a) использования в производстве или поставках товаров или услуг, либо для административных целей;

 

(b)продажи в ходе обычной деятельности.

 

С2. Собственник может обладать высшими абсолютными или производными правами на инвестиционное имущество. Об описании видов имущественных прав и применяемых при их оценке принципов см. МСО 230 «Права на недвижимое имущество». Настоящий стандарт применяется к тем ситуациям, когда инвестиционное имущество находится на стадии строительства по состоянию на дату оценки.

 

СЗ. Оценки инвестиционного имущества на стадии строительства могут оказаться необходимыми для различных целей, в том числе:

 

• при слияниях, поглощениях и продаже компаний (бизнеса) или части компании (бизнеса);

 

• для обеспечения кредита;

• в рамках судебных процессов;

• в целях составления финансовой отчетности.

 

Подходы к оценке

 

С4. В настоящем стандарте раскрываются принципы, которые должны соблюдаться при оценке рыночной стоимости инвестиционного имущества на стадии строительства. Понятие рыночной стоимости подробно обсуждается в «Принципах МСО». Таким образом, целью оценки является определение цены, которая была бы уплачена и получена за частично завершенный строительством объект имущества при его гипотетическом обмене на рынке по состоянию на дату оценки.

С5. На практике наблюдается незначительное число сделок с объектами имущества, передающимися между участниками рынка в частично завершенном состоянии, кроме случаев их передачи в составе имущества организации или неплатежеспособности или банкротства продавца, который не может завершить проект. Даже в том маловероятном случае, когда имеются сведения о сделке передачи другого частично завершенного строительством объекта инвестиционного имущества, совершенной на дату, незначительно отличающуюся от даты оценки, степень готовности объекта, скорее всего, будет другой, даже если в остальном объекты схожи.

 

С6. В случае отсутствия информации об абсолютно сопоставимых сделках продажи стоимость будет определяться на основе одного или нескольких основанных на рынке подходов. При таких подходах можно использовать информацию из различных источников, в том числе:

 

• сведения о продаже сопоставимых объектов, находящихся в других местах или в другом состоянии, с внесением поправок на такие различия;

 

• сведения о продаже сопоставимых объектов, сделки с которыми совершались в других экономических условиях, с введением поправок для учета соответствующих различий;

 

• прогнозы дисконтированных денежных потоков или капитализация дохода, подкрепляемые сопоставимой рыночной информацией о стоимости строительства, условиях аренды, эксплуатационных расходах,

 

допущениями о росте, ставках дисконтирования или капитализации и других ключевых данных.

 

С7. Рыночная стоимость частично завершенных объектов инвестиционного имущества будет отражать ожидания участников рынка остоимости объектов в завершенном состоянии за вычетом затрат, необходимых для завершения проекта, и соответствующих корректировок на прибыль и риск. Оценка и все ее ключевые допущения должны отражать рыночные условия на дату оценки.

 

С8. Нецелесообразно проводить определение рыночной стоимости частично завершенного объекта инвестиционного имущества со ссылкой исключительно на проектный план или технико-экономическое обоснование строительства, подготовленное в начале проекта. После начала проекта такие документы перестают являться надежными инструментами измерения стоимости, поскольку ряд переменных уже приобретает исторический характер. Подход, основанный на определении той доли проекта, которая была завершена к дате оценки, следовательно, вряд ли подходит определения текущей рыночной стоимости.

С9. Если период времени с даты оценки до даты завершения строительства нового инвестиционного имущества таков, что ожидаемые денежные потоки будут в значительной степени распределены во времени, и если временная стоимость денег, как ожидается, окажется важным фактором, то целесообразно использовать метод дисконтированных денежных потоков, который позволит отразить вероятное распределение соответствующих денежных потоков во времени.

С10. Оценка инвестиционного имущества на стадии строительства может проводиться с помощью применения модели номинального или реального денежного потока. Целью реализации каждой из моделей является оценка стоимости при специальном допущении, что объект имущества был завершен строительством, из которой затем делаются соответствующие вычеты для расчетного определения стоимости имущества в его нынешнем состоянии. Наиболее приемлемым вариантом модели является тот, который преобладает на рынке для соответствующего типа имущества на дату оценки. Входные параметры какой-либо одной модели не должны применяться в другой модели, и в отчете необходимо уточнять, какая из моделей была использована.

 

Исходные данные для оценки

 

С11. Конкретные исходные данные, используемые для оценки, будут меняться в зависимости от модели оценки, но, как правило, в их число будут входить перечисленные в данном разделе сведения. Входные параметры также будут различны в зависимости от того, используется ли модель с номинальным или реальным денежным потоком (см. п. С10 выше). Типичные исходные данные включают в себя:

 

(a) Завершенный строительством объект

Стоимость объекта инвестиционного имущества в предположении, что его строительство уже было завершено, т. е. стоимость при допущении, что на дату оценки объект был уже построен в соответствии с текущим техническимпланом. При оценке прогнозируемого значения стоимости имущества после его завершения, следует особое внимание обратить на установление ставки дисконтирования, соответствующей подходу оценки и принятым допущениям.

 

(b) Аренда

Если поиск арендаторов объекта планируется осуществлять уже после завершения его строительства, то необходимо принимать во внимание время и затраты, которые потребуются для обеспечения стабильной загрузки объекта, т. е. учитывать период времени, необходимый для достижения рыночного долгосрочного уровня загрузки помещений. Расходы на протяжении этого периода могут включать в себя различные вознаграждения, расходы на маркетинг, предоставление льгот, техническое обслуживание и невозмещаемую плату за услуги. Если в наличии имеются договоры аренды, действие которых зависит от завершенности проекта или какого-либо его этапа, подобные договоры должны быть отражены в оценке.

 

(c) Затраты на строительство

Эффект от любых работ, проведенных до даты оценки, будет отражаться в стоимости, но не будет определять ее величину. Аналогичным образом, предыдущие платежи по действующему строительному контракту, совершенные до даты оценки, не соответствуют текущей стоимости объекта. Напротив, суммы, подлежащие выплате по обязательному контракту на строительство, существующему на дату оценки, часто являются лучшим отражением затрат на завершение строительства. Однако, если имеется реальный риск того, что контракт не может быть исполнен, например, из-за конфликта или неплатежеспособности одной из сторон, то может оказаться более целесообразным отразить затраты на привлечение нового подрядчика для завершения работ. Если не имеется контракта с фиксированной ценой, то также может быть целесообразно использование предполагаемых будущих затрат, т. е. существующих на дату оценки разумных ожиданий рыночных участников в отношении величины затрат на дату их возникновения.

 

(d) Затраты на финансирование

В данных затратах отражаются расходы на финансирование проекта с момента получения кредита до момента ожидаемого погашения кредита. Поскольку кредитор может предполагать, что риски при строительстве существенно отличаются от рисков после завершения строительства, затраты на финансирование в каждом периоде следует рассматривать отдельно. Даже если экономический субъект финансирует проект из собственных средств, следует предусмотреть использование соответствующих рыночных процентных ставок на условиях, которые могли бы быть предоставлены типичному рыночному покупателю оцениваемого объекта на дату оценки.

 

(e) Прочие расходы

В их состав будут входить юридические и другие профессиональные вознаграждения, оплата которых могла бы ожидаться покупателем для завершения строительства и при сдаче готового объекта в аренду. За исключением случаев, когда уже имеются заключенные арендные договоры, необходимо предусматривать оплату разумных расходов на проведение маркетинга. Однако расходы, которые были бы понесены при фактической передаче имущества на дату оценки, не должны приниматься во внимание.

 

(f) Прибыль и риск покупателя

Следует учитывать доходность, которую потребует покупатель частично завершенного объекта инвестиционного имущества на рынке. По состоянию на дату оценки она должна отражать риски, связанные с завершением программы строительства и достижения ожидаемого дохода или капитальной стоимости. Доходность для покупателя может выражаться либо как целевая прибыль, либо в абсолютных числовых значениях, либо как процент от стоимости или затрат.

 

Должны быть идентифицированы и оценены все значительные риски. В состав характерных рисков, связанных с любым частично завершенным проектом строительства, будут входить все риски изменения затрат на строительство, финансовых затрат и программы строительства. К дополнительным рискам, связанным с инвестиционным имуществом на стадии строительства, относятся колебания стоимости гипотетически завершенного проекта в период между датой его начала и завершением, и время, которое потребуется для привлечения арендаторов и стабилизации доходов. Риски, связанные с получением доходов от имущества после завершения его строительства, должны определяться и оцениваться отдельно от рисков, связанных с завершением строительства. Если исходные данные для оценки будут отражать текущие стоимости и затраты, то необходимо оценивать риск их изменения в период между датой оценки и ожидаемой датой завершения проекта. Если исходные данные основываются на перспективных значениях стоимостей и затрат, то следует оценивать риск того, что соответствующие прогнозы могут оказаться неточными.

 

Кроме того, если для получения оценки применяется метод дисконтированных денежных потоков, используемая в нем ставка дисконтирования может основываться на минимальной¹⁶ норме доходности, которую потребует типичный покупатель на рынке.

 

Прибыль, ожидаемая экономическим субъектом в начале реализации проекта, не может быть использована для оценки его прав в проекте, когда строительство уже началось. В оценке должны отражаться те риски, которые еще остаются на дату оценки, и применяться соответствующие вычеты или ставки доходности, которых потребует покупатель частично завершенного проекта для доведения его до завершения.

 

(g) Другие соображения

В ситуациях, когда с момента начала проекта на рынке произошли изменения, строящийся проект может уже не представлять собой вариант наиболее эффективного использования земли. В таких обстоятельствах затраты на завершение проекта в его первоначально предложенном варианте могут перестать иметь отношение к оценке, поскольку покупатель на рынке станет либо сносить любые частично возведенные строения, либо адаптировать их к альтернативным проектам. Стоимость инвестиционного имущества на стадии строительства будет, таким образом, отражать текущую стоимость альтернативного проекта, а также затраты и риски, связанные с завершением такого проекта.