Мсо 230. Права на недвижимое имущество

 

СТАНДАРТ

1. Принципы, содержащиеся в Общих стандартах, распространяются и на оценку прав на недвижимое имущество. Настоящий стандарт включает в себя лишь те изменения, дополнительные требования или конкретные примеры, которые относятся к тому, как следует применять Общие стандарты к оценкам, регулируемым настоящим стандартом.

 

Задание на оценку (МСО 101)

 

2. В целях соблюдения требования п. 2 (g) МСО 101 для того, чтобы идентифицировать актив, подлежащий оценке, в задание на оценку должно быть включено рассмотрение следующих вопросов:

 

• описание прав на недвижимое имущество, подлежащих оценке;

 

• идентификация любых старших или производных прав, которые влияют на оцениваемое право.

 

3. В целях соблюдения требований пп. 2 (g) и (h) МСО 101 об описании объема проводимых исследований, характере и источнике значимой информации в задании на оценку должны быть рассмотрены следующие вопросы:

 

• предоставление доказательств, необходимых для проверки прав на недвижимое имущество и любых значимых связанных прав;

 

• объем всех проводимых осмотров;

• ответственность за информацию о площади застройки и площади всех этажей;

 

• ответственность за подтверждение характеристик и состояния всего здания;

 

• степень исследований в отношении предоставляемых коммунальных услуг, включая определение их характеристик и адекватности;

 

• наличие информации о грунте и состоянии фундаментов;

• ответственность за выявление фактических или возможных экологических рисков.

 

4. Типичными примерами специальных допущений, которые, возможно, потребуется согласовать и зафиксировать в задании на оценку в целях соблюдения п. 2 (i) МСО 101, являются следующие допущения:

 

• было сделано определенное физическое изменение объекта, например, проектируемое здание оценивается как завершенное строительство на дату оценки,

 

• произошло изменение статуса имущества, например, пустующее здание было сдано в аренду или сданное в аренду здание освобождено арендатором на дату оценки.

 

• юридические разрешения или ограничения на использование имущества и любых зданий

 

Проведение оценки (МСО 102)

5. К оценке прав на недвижимое имущество не предъявляется никаких дополнительных требований.

 

Составление отчета (МСО 103)

 

6. В отношении составления отчетов по оценке прав на недвижимое имущество настоящим стандартом не предусматривается каких-либодополнительных требований, за исключением требования отражать в отчете определенные вопросы, которые в соответствии с п.п. 2-4 выше должны фиксироваться в задании на оценку.

 

Дата вступления в силу

 

7. Датой вступления в силу данного стандарта является 1 января 2014 г., хотя приветствуется и более раннее применение стандарта.

 

КОММЕНТАРИЙ

 

Виды прав на недвижимое имущество

 

С1. Права на недвижимое имущество представлены правами владения, распоряжения, пользования или занятия земли и зданий.

 

Существуют три основных вида прав:

 

а) высшее абсолютное право на определенный участок земли. Владелец таких прав имеет бессрочное абсолютное право владения и распоряжения землей и любыми зданиями на ней, ограниченное только определенными подчиненными правами и законными рамками;

 

б) производные права, которые дают их владельцу право исключительного пользования и распоряжения определенным участком земли или зданием в течение определенного периода времени, например. в соответствии с условиями договора аренды;

 

в) права пользования земельным участком или зданием, которые не предоставляют исключительных прав владения и распоряжения, например, право проходить через землю или использовать ее только для указанной деятельности.

 

С2. Права на недвижимое имущество могут находиться в совместном владении, в случае чего каждый из владельцев права может выделить долевой интерес в общем праве, или быть выделенными, в случае чего каждая из сторон имеет определенную долю в общем праве.

 

С3. Хотя для описания этих прав на недвижимое имущество в разных государствах могут использоваться различные слова и термины, понятия о неограниченном абсолютном праве собственности, исключительных правах на ограниченный период времени и неисключительных правах пользования в заданных целях являются общими для большинства стран. Неподвижность земли и здания означает, что именно объектом передачи в сделке является удерживаемое стороной право, а не сам физический объект в форме земли или здания. Следовательно, стоимость связана с имущественным правом, а не с физической землей или зданиями.

 

Иерархия прав

С4. Различные виды прав на недвижимое имущество не взаимоисключают друг друга. Старшие права могут ограничиваться одним или несколькими производными правами. Владелец безусловного права может предоставить право аренды в отношении части или всех своих прав. Права аренды, предоставленные непосредственно владельцем абсолютного права, называются правами главной аренды. За исключением случаев, когда это запрещено договором аренды, держатель права главной аренды может предоставить свое право в аренду частично или целиком третьей стороне, что создает право субаренды. По своей продолжительности право субаренды всегда будет короче права главной аренды, из которого оно создано, пусть даже и на один день.

 

С5. Эти имущественные права будут иметь свои особенности, как представлено в следующих примерах:

 

• хотя абсолютное право обеспечивает бессрочное полное право собственности, оно может ограничиваться влиянием подчиненных прав. Такие подчиненные права могут включать в себя аренды, ограничения, установленные предыдущим собственником, или ограничения, установленные законом;

 

• право аренды будет существовать в течение определенного периода времени, по истечении которого объект имущества возвращается в пользование владельцу старшего права, из которого было создано данное право аренды. Договор аренды, как правило, налагает на арендатора обязательства, например, в отношении арендной платы и других расходов. Он также может предусматривать условия или ограничения, например, в отношении способа использования имущества или передачи права аренды третьим сторонам;

• право пользования может сохраняться в течение неограниченного периода времени или быть ограничено определенными временными рамками. Действительность права может зависеть от продолжения выплаты платежей держателем права или от соблюдения некоторых

 

других условий.

 

С6. При стоимостной оценке прав на недвижимое имущество необходимо определять характер прав, принадлежащих их владельцам, и отражать любые ограничения или обременения, возникающие по причине наличия других прав на данное имущество. Сумма стоимостей различных прав на данный объект имущества, рассматриваемых в отдельности, часто будет отличаться от стоимости необремененного старшего права.

 

С7. Имущественные права, как правило, определяются законами государства и часто регулируются национальным или местным законодательством. Прежде чем приступать к оценке прав на недвижимое имущество, очень важно ознакомиться с соответствующей законодательнойбазой, которая влияет на оцениваемые права.

 

Аренда

 

С8. При стоимостной оценке как старших прав, являющих.; предметом аренды, так и прав, созданных арендой, необходимо учитывать договорную арендную плату и рыночную арендную плату в тех случаях, когда она отличается от договорной.

 

С9. Рыночная арендная плата представляет собой расчетную денежную сумму, за которую имущество было бы сдано в аренду на дату оценки в коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованных; арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

 

С10. Комментарий, который сопровождает аналогичное определение рыночной стоимости в«Принципах МСО»,может также применяться дляоказания помощи в интерпретации понятия рыночной арендной платы. В частности, расчетная сумма рыночной арендной платы исключает элементы арендной платы, завышенные или заниженные с учетом особых условий, соображений или уступок. «Надлежащие условия» в «коммерческой сделке по аренде на надлежащих условиях...» — это такие условия, которые обычно согласованы на дату оценки между участниками сделок на рынке для данного типа имущества. Оценку рыночной арендной платы следует проводить только в сочетании с указанием основных предполагаемых условий аренды.

 

C11. Договорная арендная плата — эта арендная плата, выплачиваемая в соответствии с условиями фактической аренды. Она может быть фиксированной на весь срок аренды или переменной. Частота пересмотров арендной платы и принципы ее пересчета будут фиксироваться в договоре аренды, и соответствующие условия должны быть уяснены оценщиком для определения общих выгод, получаемых арендодателем, и обязательств арендатора.

 

Подходы к оценке

 

С12. К оценке прав на недвижимое имущество применимы три основных подхода к оценке, описанные в «Принципах МСО».

 

Сравнительный подход

 

С13. Имущественные интересы не являются однородными. Даже если земля и здания, к которым относится оцениваемое право, имеют такие же физические характеристики, как и те, что обмениваются на рынке, их местоположение будет другим. Несмотря на эти различия, сравнительный подход часто применяют для оценки прав на недвижимое имущество.

 

С14. Для сравнения цен объекта оценки с ценами других прав на недвижимое имущество, с которыми недавно был совершен обмен на рынкеили которые в настоящее время могут быть представлены на рынке, обычно применяют подходящие единицы сравнения. Обычно используемые единицы сравнения позволяют анализировать цены продажи на основе расчета таких показателей, как цена за один 1 м² здания или цена за 1 га земли. К числу других удельных показателей, используемых в качестве единиц сравнения цен при наличии достаточной однородности между физическими характеристиками объектов, относятся такие показатели, как цена в расчете на одну комнату или цена на единицу продукта, например, урожайности сельскохозяйственных культур. Единицы сравнения настолько полезны при анализе, насколько они последовательно определяются и применяются как к оцениваемым объектам, так и к их сопоставимым аналогам при каждом анализе. В той мере, в которой это возможно, используемые единицы должны иметь распространение среди участников соответствующего рынка.

 

С15. Степень значимости, которую можно предавать любым сопоставимым данным о ценах в процессе оценки, зависит от сходства различных характеристик оцениваемого имущества с характеристиками того имущества, которое удалось подобрать на рынке в качестве аналога, и особенностей сделки

 

с ним. Нужно учитывать различия между следующими характеристиками:

 

• право, на котором основывается ценовое свидетельство, в сравнении с оцениваемым правом;

 

• соответствующие месторасположения;

• соответствующее качество земли или возраст и технические характеристики зданий;

 

• разрешенное использование или условия зонирования по каждому объекту имущества;

 

• обстоятельства, от которых зависела цена сделок, и требуемая база оценки;

 

• дата, к которой относились ценовые свидетельства, в сравнении с требуемой датой оценки.

 

Доходный подход

 

С16. Для получения результатов оценки в рамках доходного подхода используются различные методы, которые имеют общее в том, что стоимость основывается на фактических или предполагаемых доходах, которые получает или может получить собственник права. В случае инвестиционного имущества такой доход может иметь форму арендной платы, а в случае занимаемого собственником имущества он может представлять собой гипотетическую арендную плату (или сэкономленную арендную плату), основанную на том, какие бы затраты понес собственник в случае необходимости арендовать эквивалентное помещение. В случае если здание подходит только для определенного вида торговой деятельности, доход часто связан с фактическими или потенциальными денежными потоками, которые могли бы быть получены собственником данного здания от проводимой на его основе торговой деятельности. Применение торгового потенциала имущества для целей определения его стоимости реализуется в «методе прибылей».

 

С17. Выявленный поток доходов затем используется для определения стоимости путем процедуры капитализации. Поток доходов, который, как предполагается, останется постоянным, может капитализироваться с использованием единого коэффициента, часто называемого коэффициентом капитализации. Данный показатель представляет собой отдачу, или «доходность», которая в ожиданиях инвестора отражала бы временную стоимость денег, а также риски и вознаграждения от собственности. Этот метод, часто называемый методом доходности с учетом всех рисков, является быстрым и простым в применении, но его использование ненадежно, когда ожидается, что доход от объекта изменится в будущих периодах в большей степени, чем в целом на рынке, или когда требуется более тщательный анализ рисков.

 

С18. В таких обстоятельствах могут быть применены различные формы модели дисконтированного денежного потока. Такие модели могут существенно различаться в деталях, но они разделяют основные характеристики, связанные с тем, что в них чистый доход за определенный будущий период приводится к текущей дате с использованием ставок дисконтирования. Капитальная стоимость объекта составляется из суммы приведенных стоимостей потоков за отдельные периоды. Как и в случае метода доходности с учетом всех рисков, ставка дисконтирования в модели дисконтированных денежных потоков будет основываться на временной стоимости денег, а также на рисках и выгодах, присущих рассматриваемому потоку доходов.

 

С19. Обсужденные выше ставки капитализации или ставки дисконтирования будут определяться исходя из цели оценки. Если такая цель заключается в установлении стоимости для конкретного собственника или потенциального собственника, основанной на его собственных инвестиционных критериях, то используемая ставка может отражать требуемую им ставку отдачи или средневзвешенные затраты на капитал. Если же цель заключается в определении рыночной стоимости, то ставки будут основываться на наблюдениях отдач, выведенных из цен, заплаченных рыночными участниками за права на недвижимое имущество, продаваемые на рынке.

 

С20. Ставки дисконтирования должны определяться на основе анализа ставок, подразумеваемых в рыночных сделках. Если это невозможно, то соответствующие ставки дисконтирования могут быть построены на основе типичных «безрисковых» ставок отдачи с поправкой на дополнительные риски и возможности, связанные с конкретным правом на недвижимое имущество.

 

С21. Значения применяемых ставок капитализации и дисконтирования также будут зависеть от того, были ли входные величины доходов или денежных потоков основаны на их текущих уровнях или же были приняты их прогнозные значения с учетом ожидаемой в будущем инфляции или дефляции.

 

Затратный подход

 

С22. Данный подход к оценке прав на недвижимое имущество обычно реализуется на основе метода амортизированных затрат замещения¹². Его обычно применяют, когда не удается найти сведении о ценах сделок с объектами-аналогами либо идентифицировать фактические или условные денежные потоки, которые мог бы получить владелец соответствующего права. Этот подход используется в основном для оценки специализированных объектов имущества, т. е. таких объектов имущества, которые редко, если вообще когда-либо, продаются на рынке иначе как путем продажи бизнеса или организации, частью которой они являются.

С23. Первый этап применения этого метода состоит в вычислении затрат замещения. Обычно они представляют собой затраты замещения имущества его современным эквивалентом на соответствующую дату оценки. Исключения возникают, когда эквивалент оцениваемого имущества должен представлять собой его копию, чтобы обеспечить участников рынка равнозначной полезностью, в этом случае затраты замещения будут являться затратами на воспроизводство или копирование оцениваемого здания, а не на его замену современным эквивалентом. Затраты замещения должны отражать все сопутствующие расходы, такие как стоимость земли, инфраструктуры, затраты на проектировку и затраты на финансирование, которые были бы понесены рыночными участниками при создании эквивалентного актива.

 

С24. Затраты на современный эквивалент подвергаются корректировке в целях отражения устаревания. Целью корректировки на устаревание является учет того, насколько менее ценным рассматриваемое имущество будет для его потенциального покупателя по сравнению с современным эквивалентом. При расчете устаревания учитывается физическое состояние, функциональные возможности и экономическая полезность оцениваемого имущества относительно его современного эквивалента.