Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки

(Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ),

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)).

Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки – принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива то, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества.

Данный принцип является обобщающим в теории оценки.

Он основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности предприятия. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает его самую высокую текущую стоимость. Сущность принципа представлена на рис. 5.1.

Ограничения:

– максимальная доходность – определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций;

– финансовая обоснованность – обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал;

Рис. 5.1 – Сущность принципа наиболее эффективного использования

– физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реализации проекта, учета качества грунта предназначенного под застройку участка, вероятность стихийных бедствий;

– соответствие законодательству – соответствие варианта использования экологическим нормативам, правилам пожаробезопасности, строительным ограничениям и т.п.

При оценке недвижимости данный принцип является ключевым, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки. Возможна ситуация, когда в центре большого города торговые помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т.е. недооценить продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости определение наиболее эффективного использования оцениваемого объекта является обязательным.

Данный принцип важен и при анализе стоимости земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного, стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости имущества, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

При определении стоимости бизнеса принцип наиболее эффективного использования применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития.

 

Тема 6. ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ,

ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОЦЕНКИ БИЗНЕСА И НЕДВИЖИМОСТИ

Виды денежных потоков.Шесть функций сложного процента. Функции наращения (Будущая стоимость денежной единицы. Будущая стоимость аннуитета. Фактор фонда возмещения). Функции дисконтирования (Текущая стоимость единицы. Текущая стоимость аннуитета. Взнос на амортизацию единицы).

Виды денежных потоков.

 

Часто бывает, что мы имеем дело не с единичным платежом, произведенным в определенный момент времени, а с серией платежей, происходящих в различные моменты времени. В общем случае, когда платежи неодинаковы по знаку, размеру и временным интервалам, то применяется термин денежный поток (от англ. cash flow) (рисунок 6.1).

Последовательность платежей, разделенных равными интервалами времени, называется равномерной финансовой рентой или равномерным потоком платежей (рисунок 6.2). Равномерный поток платежей одинакового размера называется постоянной финансовой рентой или аннуитетом (от англ. annuity) (рисунок 6.3).

Платежом k-го периода называется единовременный денежный вклад (платеж) в этом периоде. Он обозначается через РМТ (от payment – оплата, платеж) или А (от аннуитет).

Аннуитеты подразделяются на обычные и авансовые (рисунок 6.4).

Аннуитет называется обычным (постнумерандо), если платежи осуществляются в конце каждого платежного периода, и авансовым (пренумерандо), если платежи осуществляются в начале платежного периода.

На практике большее распространение получил поток постнумерандо. В частности это связано с подведением итогов по окончании отчетного периода и определенным удобством отнесения неравномерных (в действительности) поступлений к концу периода, что позволяет разработать удобные формализованные алгоритмы их оценки.

Рисунок 6.4 – Типы аннуитета.

 

Поток пренумерандо имеет значение при анализе различных схем накопления денежных средств для их последующего инвестирования.