Общие понятия и основные положения земельного кадастра

Сбор и систематизация сведений о земле осуществляется по единой методике и определенной системе, в полной мере и на достаточном уровне обеспечивая характеристику земельного фонда по следующим направлениям:

1. Учет природного положения земель. При этом подразумевается, что каждое земельное угодье, земельный участок, массив, территория, землепользование характеризуются климатическими условиями, почвами, рельефом, растительным покровом, биоклиматическим потенциалом местности. Каждый из этих факторов в отдельности и комплексно оказывает существенное влияние на состояние окружающей среды, рост и развитие растений, на величину и качество сельскохозяйственной продукции, на Размещение объектов строительства, на режим использования и охраны земель и т. д.

2. Хозяйственное состояние земель. При этом устанавливается организационно-территориальное положение земель, которое включает местоположение земельных угодий, участков, массивов и землепользовании в целом относительно различных сфер деятельности и экологически устойчивых ландшафтных территорий. Изучаются сервитуты и обременения земельных территорий, конфигурация и компактность размещения земельных участков, а также зоны их расположения. По этим параметрам производит я сбор и изучение сведений о хозяйственном положении земель.

Определяются виды и формы хозяйственного использования земельного фонда в зависимости от:

1. распределения земель по видам и формам собственности и по субъектам права на нее;

2. распределения земель по целевому назначению, или по категориям земель, т. е. сведения о том, в чьем пользовании находится земля, как используется, какова степень пригодности ее для использования в соответствии с естественноисторическими свойствами этих земель;

3. распределения земель по видам, подвидам и классам угодий;

4. распределения и классификации земель по определенным природным признакам, имеющим существенное влияние на их пригодность для использования в различных отраслях народного хозяйства, т. е. сведений о качественном состоянии земельных угодий (в сельском хозяйстве — об уровне плодородия почв и степени пригодности их для выращивания той или иной сельскохозяйственной культуры; в строительстве — по степени пригодности и надежности водно-физических, гидрогеологических, геологических свойств почвогрунтов для производства строительных работ и т. д.);

5. установленной степени экономической эффективности производства в зависимости от использования земель в отраслях народного хозяйства, т. е. сведений об урожайности сельскохозяйственных культур валовой продукции, валовом, чистом и дифференциальном доходе, стоимости и себестоимости продукции, затратах труда и материаль­ных средств на освоение земельных участков и выращивание урожа­ев, а также сведений о фондовооруженности, фондообеспеченнос­ти, энергетической оснащенности, о количестве и видах вносимых удобрений и т. д.;

6. изученности имеющихся сведений о качественной и экономической оценке земель, об оценке стоимости земельных участков, о состоянии налогообложения, арендной платы за землю и величине нормативной цены земли.

Нормативно-правовое положение земель, основой которого являются Конституция Российской Федерации, Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации и другие законодательные акты. Правовое положение отдельных земельных участков и землепользовании в целом определяется правом (собственность, владение, пользование, аренда) на тот или иной земельный участок. Нормативное состояние земель определяется условиями, порядком использования и охраны земель, а также их предоставлением для различных хозяйственных нужд, т. е. осуществляется сбор и изучение сведений о правовом характере объекта производства работ.

Экологическое положение земельных участков, показатели которого характеризуют состояние окружающей среды, степень ее загрязнения, источники экологически негативных процессов, т. е. сбор, систематизация и обработка сведений о степени загрязнения воздуха, воды, почвы, растительности, подстилающих пород, характере такого загрязнения, мероприятиях по охране земель и окружающей среды от воздействия загрязняющих и отравляющих источников, степени экологической безопасности прилегающих агроландшафтов и др.

Энергетическое состояние земель на прилегающих агроландшафтах, которое характеризует степень насыщенности почв питательными веществами, упругость, прочность и устойчивость почвогрунтов водно-физическое и агрохимическое состояние почвенного покрова и ряд других характеристик энергоемкости поверхности земельного участка.

В этих условиях складывающаяся система земельного кадастра должна соответствовать следующим требованиям.

1.Ведение земельного кадастра должно осуществляться по единой методике, в тесной связи с территориальными и отраслевыми кадастрами.

2.Система земельного кадастра должна быть унифицирована в каждой из его основных частей для всех уровней кадастров — от предприятия, района до федерации.

3.Ведение учета количества и качества земель целевого назначения должно осуществляться одновременно с классификацией земель по угодьям, категориям пригодности по их экологическим, технологическим и градостроительным свойствам.

4.Оценка земель различного целевого назначения должна завершаться установлением для каждой-категории земель конкретной системы натуральных, стоимостных и относительных показателей с целью обеспечения наиболее эффективного использования земель и установления платы за них.

5.Обоснование и установление системы качественных показателей, связанных с охраной земель, целесообразно осуществлять на основе комплексного подхода к угодьям как к сложным природным образованиям с учетом их зональной и региональной особенности.

6.Признание статуса юридических документов за земельно-кадастровой документацией.

Виды земельного кадастра

1. Основной (первичный) земельный кадастр обеспечивает получение первоначальных сведений о правовом, хозяйственном и природном состоянии земель и оформление на этой основе исходных кадастровых документов. При реализации этого вида кадастра собирают, анализируют и систематизируют все имеющиеся материалы и документы, содержащие сведения о площадях землепользовании, составе и качественной характеристике угодий, об использовании земель, урожайности культур и т д. Собранные материалы анализируются с точки зрения достоверности и полноты с учетом требований отдельных составных частей земельною кадастра. Затем составляется программа проведения кадастра с указанием вида и объема работ по каждой составной части кадастра. Затем проводят работы по регистрации землепользовании, учету и оценке земель.

2. Текущий земельный кадастр связан с необходимостью своевременного выявления и внесения в земельно-кадастровые документы сведений об изменениях, происходящих в распределении, качественном состоянии и использовании земель после проведения основного земельного кадастра. Текущий кадастр направлен также на выявление и устранение ошибок в первоначальных записях и внесение дополнительных сведении в соответствии с неизменно возникающими новыми требованиями. При этом учитываются только законные изменения. Все незаконные изменения - захваты, передача земель, смена видов пользования - в кадастре не отражаются, а принимаются меры по их устранению. При текущем кадастре детальные обследования проводятся лишь на той части территории, где отмечены какие-либо изменения.

Цель, задачи и содержание земельного кадастра

Основной целью земельного кадастра является - создание организацион­но-территориальных, экономических, социальных, правовых и экологи­ческих условий, обеспечивающих рациональное использование и охрану всех земель общего земельного фонда Российской Федерации, защиту прав собственников земли, землепользователей и землевладельцев, объектив­ный подход к установлению платного землепользования и функциониро­вание земли в гражданском и рыночном обороте.

Земельный кадастр содержит данные об объектах (земельных участках) и субъектах (гражданах, юридических лицах) земельной собственности, землепользователях, арендаторах, о целевом назначении земли, характе­ре ее использования, местоположении земельных участков. Запись этих дан­ных производится в регистрационных документах на основании решения компетентных органов власти о предоставлении земельных участков с оп­ределением их границ на местности, после оформления и выдачи доку­ментов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования и аренды на земельный участок, т. е. правоустанавливающих документов.

Земельный кадастр содержит данные количественного учета земель, которые характеризуют фактическое состояние и использование всех земель. Количественный учет подразумевает сведения о распределении зе­мель по формам и субъектам земельной собственности, землепользовате­лям и арендаторам, распределенные по категориям земель, видам и под­видам угодий по районам, субъектам федерации и стране в целом. В услови­ях проведения земельной реформы одновременно с учетом основных уго­дий потребовалось выделение земель особо охраняемых территорий, зе­мельных территорий малочисленных народов, проживающих на землях Рос­сийской Федерации, малоценных, нарушенных и нерационально исполь­зуемых землях, а также деградируемых в сельском хозяйстве земельных угодий и земель, загрязненных экологически опасными веществами. Кро­ме того, отдельно выделяются особо ценные или высокопродуктивные уго­дья — орошаемые земли, осушенные земли и т. д. Все изменения количе­ственных показателей фиксируются в учетной документации после их со­вершения в натуре, т. е. получения землями юридического статуса, право­вого оформления. Любые другие изменения в площадях, не закрепленные юридически (плановые, прогнозные, проектные), не могут служить осно­ванием для внесения их в учет. Основной учетной, официально установ­ленной классификацией является угодье.

В земельном кадастре также содержатся сведения о качественном со­стоянии земель. Учет качественных характеристик производится по при­родным признакам на основе данных, полученных в результате проведе­ния классификации земель по категориям пригодности и использования, классам и подклассам, агропроизводственным группам, а также в резуль­тате земельно-кадастрового районирования, зонирования оценочных тер­риторий агроландшафтов. При этом учитываются их природные (естествен­ные) свойства и признаки (механический состав почв, подстилающие по­роды, рельеф, негативные процессы (эрозия, дефляция, засоление, солонцеватость, каменистость, переувлажненность, заболоченность и т. д.), технологические, градостроительные, экологические, энергетические и другие свойства.

С использованием количественной и качественной характеристик в зе­мельном кадастре каждому земельному участку, группе почв или почвен­ной разновидности дается качественная оценка земельных угодий в бал­лах, что определяет сравнительную ценность (бонитировку) земель по их природным (естественноисторическим) свойствам.

Таким образом, общее содержание земельного кадастра заключается в решении следующих вопросов, которые являются его составными частями:

1) межевание (определение границ з.у.);

2) количественный учет земель;

3) учет земель по качественным признакам;

3)качественная оценка (бонитировка) земельных ресурсов;

4)экономическая оценка земельных ресурсов;

5)формирование земельно-кадастровой документации;

6)осуществление земельной регистрации.

В связи с углублением рыночных отношений в сфере земельной соб­ственности и землепользования земля стала выступать не только как объект хозяйствования, но и как объект недвижимого имущества с вовлечением ее в гражданский и рыночный оборот и применением в отношении нее всех имеющихся экономических рыночных атрибутов: нормативной цены земли, земельного налога, арендной платы за землю, разрешения различ­ных сделок с землей. В этой связи земельно-кадастровая информация долж­на стать основой для проведения оценки стоимости земельных участков как объектов недвижимого имущества и нормального функционирования их в гражданском и рыночном обороте.