Эффективность земельно-оценочных работ поселений

Эффективность государственной кадастровой оценки земель поселений можно разделить на информационную, социальную и экономическую составляющие.

Земельно-оценочную информацию можно использовать при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспектив­ного развития поселений, проведении рациональной земельной и налоговой политики, совершении сделок с землей различными субъектами права, определении наиболее рационального и эффек­тивного развития того или иного региона или конкретного зе­мельного участка.

Информационная эффективность государственной кадастро­вой оценки земель поселений заключается в получении органами местного самоуправления объективной, достоверной, дифферен­цированной по видам целевого использования информации о сто­имости земель участков и кварталов на территории поселения.

Социальную эффективность оценки земель выражают как обще поселенческую и индивидуальную.

В первом случае результатом социальной эффективности оцен­ки земель является формирование системы земельных отноше­ний, объектов и субъектов земельных отношений и охрана их прав. Она вытекает из значения земли как объекта социально-эко­номических связей и направлена на развитие и улучшение соци­альных условий страны, общества, поселения и отдельного физи­ческого и юридического лица.

Во втором случае социальная эффективность оценки земель формируется за счет обеспечения высокого уровня удовлетворе­ния потребностей в земельно-оценочной информации и услуг на потребительском рынке; минимизации времени, затрачиваемого потребителем на получение информации и услуг; высокого каче­ства сервисного обслуживания; равнодоступности всех членов об­щества к информации о земле как основе их жизнедеятельности.

Социальную эффективность измеряют отношением натураль­ных показателей, выражающих социальный результат, к затратам, требуемым для его достижения.

Земельный налог и в значительной степени арендную плату ра­нее взимали по постоянно индексируемым ставкам в рублях на единицу площади, установленным в 1991 г. Суммарный размер индексации с 1992 г. за земли городов и поселков увеличился бо­лее чем в 8400 раз.

Кадастровая оценка обеспечит установление обоснованных ставок земельного налога (в соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный налог может быть установлен в размере 0,3...1,5 % кадастровой стоимости), что обеспечит снижение налогового бре­мени на землях худшего качества и позволит обеспечить полноту изъятия дохода от местоположения и качества земель, неоправ­данно присваиваемого при использовании лучших земель.

В этом суть социальной эффективности кадастровой оценки земель посе­лений.

Экономическую эффективность государственной кадастровой оценки земель поселений определяют как реальную экономичес­кую отдачу от земельно-оценочных действий (увеличение сбора земельного налога и т. д.). Основной результативный показатель эффекта от проведения земельно-кадастровых и оценочных дей­ствий — размер земельных платежей, основной показатель, по которому можно оценить эффективность земельно-кадастровых оценочных работ.

Для определения эффективности оценочных работ в поселении рассмотрим два варианта поступления земельных платежей в бюджет на примере г. Барнаула (на основании денежной оценки и кадастровой оценки земель).

По первому варианту единовременную плату за отчуждение земельного участка устанавливают в соответствии с базовой денежной оценкой территории (ДОЗ) по зонам города.

Единовременную плату за землю рассчитывают по формуле:

Пе=(БКд)+Рстр • S (7)

где Б — базовый размер ДОЗ соответствующей зоны за единицу площади, р/га, Кд— коэффициент дефицитности территории (спроса и предложения), например для г.Барнаула Кд = 3,2; Рстр —размер строительной ренты, р/га; S— площадь отводимого участка, га.(пример 0,25га)

Ежегодные платежи за землю

Епл = (Сзон • Кэкол • Sнорм)+ (Сзон • S прев) • 2 (8)

где Сзон — ставка налога с учетом коэффициента градостроительной ценности и зоне расположения предприятия, р./га; Кэкол — коэффициент экологичности, учитывающий класс вредности и размер санитарно-защитной зоны предприятия, Sнорм — нормативная площадь территории, необходимая предприятию, га;(пример 0,25га) Sпрев -площадь территории предприятия, превышающая нормативную, га.(пример 0,30га)

Ставка налога для конкретной оценочной зоны, р/га,

С зон= Ст.ср. • Кгр.ц. (9)

где Ст.ср —средняя ставка по городу, р./м²; Кгр.ц. — коэффициент градостроитель­ной ценности конкретной оценочной зоны

Нормативная площадь территорий, га, необходимая предприя­тию:

Sнорм = Офакт / Анорм (10)

где Офакт - фактическая общая площадь зданий и сооружений предприятия, м²; Анорм - нормативный показатель эффективности использования территории предприятия, м²/га.

Расчет ставок земельного налога по планировочным зонам г. Барнаула приведен в таблице 24. При расчетах была учте­на средняя ставка земельного налога в г. Барнауле, равная 16р.22к. Оценку земель в денежном выражении в целом по го­роду рассчитывают как среднее арифметическое от ДОЗ по каж­дой зоне.

Таблица 24

Дифференциация ставки земельного налога по планировочным зонам

Базовый размер ДОЗ, р/га	Размер строительной ренты, р./га	Коэффициент экологи-чности	Коэффициент градостроительной ценности	Нормативный показатель эффективности использования территории, м^2/га	Фактическая общая площадь здания, м^2
Б	Рстр	Кэкол	Кгр.ц	Анорм	Офакт
1/13720		1,0	1,0
2/14500		1,5	2,0
3/13600		2,0	3,0
4/15400		2,5	4,0
5/15200		3,0	5,0
6/14200		3,5	6,0
7/14600		4,0	7,0
8/12300		5,4	8,0
9/13600		5,0	9,0
10/15600		4,5	10,0
11/12400		6,0	1,5
12/15800		6,5	2,5
13/14700		7,0	3,5
14/15900		1,2	4,5

 

По второму варианту по результатам проведенной в г. Барнауле поквартальной кадастровой оценки были вычислены средне городские показатели стоимости земель различного функциональ­ного назначения. Ставку земельного налога (СЗН) рассчитывают в процентах (0,3... 1,5%) от кадастровой стоимости земель (р/м2).

Для наглядности рассчитывают три варианта ставки земельного налога:

· минимальное значение — 0,3 % кадастровой стоимости,

· среднее значение — 1,0% кадастровой стоимости,

· максимальное значение — 1,5 % кадастро­вой стоимости (табл. 25).

Для сравнения приведены действую­щие в настоящее время на территории г. Барнаула ставки зе­мельного налога, представленные городским территориальным органом Роснедвижимости.

Таблица 25

Дифференциация ставки земельного налога по функциональным зонам

Функциональная зона	Средне городской показатель кадастровой стоимости земли р/м^2	СЗН 0,3%	СЗН 1%	СЗН 1,5%
Земли под домами многоэтаж­ной застройки
Земли под домами индивиду­ального жилищного строитель­ства
Земли дачных и садоводческих объединений граждан
Земли гаражей и автостоянок
Земли под объектами торговли, бытового обслуживания
Земли организаций народного образования
Земли под промышленными объектами
Земли под административно-управленческими объектами
Земли под военными объектами
Земли под объектами рекреаци­онного назначения
Земли сельскохозяйственного использования
Земли под лесами в поселениях
Земли под обособленными вод­ными объектами
Прочие земли поселений

Инвентаризация – это комплекс работ по установлению наличия состава и оценки состояния материальных объектов, проведенных определенную дату.

Местоположение земельного участка – совокупность координат точек его границ, определенных в прямоугольной кадастровой или других координатных системах.

Состав земельного участка – это перечень, количество и площадь городских угодий и недвижимых объектов, имеющих место в его границах.

Принадлежность земельного участка – это совокупность сведений о праве собственности кого либо на земельном участок, подтвержденных достоверными документами или соответствующими решениями государственной власти или органов местного самоуправления.

Функциональное назначение земельного участка – это словесное выражение цели его предоставления для осуществления конкретного вида хозяйственной деятельности или использования.

Инвентаризация земель населенных пунктов выполняется с целью:

1. создания основы для ведения государственного земельного кадастра;

2. обеспечения регистрации прав собственности, владения, пользования и аренды;

3. организации постоянного контроля за использованием земель;

4. создания банка данных на бумажной основе и магнитных носителях.

Основными задачами проведения инвентаризации земель населенных пунктов являются: выявление всех землепользователей, землевладельцев, собственников и арендаторов с фиксацией сложившихся границ занимаемых участков, выявление неиспользуемых и нерационально используемых земель; установление черты населенного пункта, вынос и закрепление ее на местности (выполняется только по согласованию с заказчиком).

Инвентаризация земель населенных пунктов проводится в черте населен­ного пункта, в застроенной части (застроенные территории) или любых других границах. Согласование границ инвентаризируемой территории производится на чертеже инвентаризации. Инвентаризацию земель выполняют учреждения, предприятия, организа­ции, физические лица, получившие в установленном порядке лицензии на пра­во выполнения этих работ.

Все работы по инвентаризации земель населенных пунктов технологически разбиваются на три этапа: подготовительный; производственный, камеральный.

Подготовительные работы по инвентаризации земель населенных пунктов включают в себя: сбор, изучение и анализ материалов; решение вопроса о границе инвентаризируемой территории; полевое обследование состояния геодезической сети населенного пункта (при ее наличии); сбор и изучение материалов по установлению (восстановлению) границ населенного пункта; изучение материалов по структуризации территории населенного пункта; составление технического задания.

Сбору, изучению и анализу подлежат: материалы геодезических работ и топографических съемок, выполнен­ных на территории населенного пункта, которые могут быть получены в терри­ториальных инспекциях Госгеонадзора, в отделах (управлениях) архитектуры и градостроительства на местах, в комитете по архитектуре и градостроительству Администрации края, в организациях, имеющих собственные геодезические фонды, в установленном законом порядке; сведения генерального плана и другой градостроительной документации; материалы предыдущих инвентаризации; документы и материалы по отводу земельных участков; материалы по выносу в натуру, установлению (восстановлению) и опре­делению границ земельных участков и черты населенного пункта; материалы обследований земельных участков индивидуальной застрой­ки БТИ; материалы исполнительных съемок, имеющие сведения о землепользованиях, землевладениях, собственности и аренде земельных участков.

Структуризация территории населенного пункта проводится для: ведения единой системы идентификации земельных участков; обеспечения наглядности представления земель населенного пункта; сокращения времени поиска земельного участка при работе автоматизированной информационной системы кадастра земель.

При проведении инвентаризации земель в черте населенного пункта, воз­можно ее установление (восстановление). Эта работа не предполагает технико-экономического обоснования установления черты населенного пункта и вы­полняется в качестве самостоятельного вида по дополнительному соглашению с заказчиком.

Основной целью этого вида работ является четкое определение границ населенного пункта и их правовое оформление. Одновременно может быть выполнено устранение недостатков границ землепользовании (чересполо­сица, изломанность границ и т.д.) с согласия землепользователей.

Проектируемая граница населенного пункта должна отвечать следующим требованиям: учитывать перспективы развития населенного пункта на основе генерального плана застройки; трассирование черты населенного пункта желательно провопить по хорошо выраженным в натуре элементам ситуации; положение поворотных точек, закрепленных знаками установленного образца, должно обеспечивать их сохранность; изломанность границ должна быть минимальной; обеспечивать компактную форму населенного пункта; черта населенного пункта должна проходить по границам землепользовании.

Согласование черты населенного пункта проводится со всеми смежными землепользователями без исключения и органами архитектуры, с отражением его на чертеже согласования. Чертеж заверяется подписью главы администра­ции населенного пункта, которая скрепляется печатью.

Согласованная черта населенного пункта утверждается краевым Законода­тельным Собранием. Наличие документов, необходимых при утверждении черты указаны в законе Алтайского края «О территориальном устройстве Алтай­ского края». По принятому и утвержденному варианту готовится рабочий чер­теж переноса проектной черты в натуру. Результаты установления (восстановления) черты населенного пункта оформляются в форме документа по установлению границ (межевой план).

В состав геодезических работ входит: построение опорной межевой сети, построение съемочного обоснования, координирование межевых знаков относительно пунктов опорной геодезической сети с целью определения площадей землепользований аналитическим методом, топографическая съемка.

Камеральный этап включает в себя обработку материалов и их оформление, проверку полевых журналов; уравнивание опорных геодезических сетей и сетей планового съемочного обоснования; создание кадастрового плана, который составляется в масштабе, обеспечивающем требуемую точность и полноту отображения информации (базовый масштаб кадастрового плана принимается 1:2000); вычисление координат поворотных точек границ земельных участков; составление каталогов координат поворотных точек границ земельных участков, инвентаризируемой границы объекта; аналитическое определение площадей; составление планов границ земельных участков, кварталов; составление чертежа инвентаризации; составление ведомости кадастровых данных земельных участков; составление технического отчета; создание банка данных на магнитном носителе.

Кадастровый план является специальным топографическим планом, на ко­тором отображаются элементы ситуации местности, существующие здания и сооружения включая подземные и наземные инженерные сети, необходимые для определения границ зон обременении.

Кадастровый план в дальнейшем используется для составления чертежа инвентаризации, на котором отображаются: черта населенного пункта или граница инвентаризируемой территории; границы зон, массивов, кварталов, земельных участков и их номера; границы зон с особым режимом использования земель и их номера.

На застроенной территории предельные ошибки во взаимном положении на плане точек твердых контуров (углов капитальных зданий и сооружений, поворотных точек границ землепользовании (землевладений), центров выходов подземных коммуникаций, водоразборных колонок, опор ЛЭП и ЛС) не долж­ны превышать 0.4 мм.

Технический отчет по топогеодезическим работам вместе с программой работ (если таковая составляется) формируется в отдельное инвентарное дело.

Планы границ земельных участков формируются в электронном виде в масштабах 1:100 - 1:2000 в зависимости от его размера, с указанием их кадаст­ровых номеров, номеров поворотных точек границы и кадастровых номеров смежных земельных участков.

Материалы инвентаризации земель могут формироваться поквартально, в этом случае, наличие документов в деле оговаривается в техническом задании.

Инвентарное дело содержит: пояснительную записку, акт восстановления (установления) границ земель населенных пунктов, журналы и абрисы полевых изменений, альбом привязок межевых знаков, схемы геодезического обоснования для корректировки границ земельных участков, ведомости вычисления координат геодезических пунктов и межевых знаков, ведомости вычисления площадей земельных участков, акты проверки и приемки работ, инвентаризационные планы, планы границ земельных участков, планы земельных участков.

Задание:

1. Ознакомиться с теоретическими основами кадастра в населенных пунктах

2. Осуществить разбивку города на кварталы (ситуационный план)

3. Присвоить кадастровый номер земельным участкам

4. Присвоить адрес (найти адрес)

5. Произвести учет инженерных коммуникаций

6. Произвести учет объектов недвижимости

7. Заполнить инвентаризационную ведомость

Таблица 26

Сведения о земельных участках и их пользователях в квартале_____

Описание земельного участка	Вид разрешенного использования	Площадь з.у. м^2	Ф.И.О. собственника	Вид права	Документ №, дата
№ з.у.	адрес	Доля в праве

Окончание таблицы 26

Сервитут ограничение наименование	Состав земельного участка	Наличие инженерных коммуникаций
вид объекта (строение)	наименование объекта	Площадь объекта	газ	вода	канализация	электричество

 

8. Составить чертеж инвентаризации

9. Осуществить оценку земель в квартале по вышеперечисленным формулам

Занятие №21