Стоимостная оценка земель с.х. назначения

Стоимостная оценка земель включает определение земельной ренты и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Стоимостные показатели объектов оценки вычисляются на основании показателей рентообразующих факторов - плодородия почв, технологических свойств, местоположения и базисных оценочных нормативов продуктивности и затрат на использование сельскохозяйственных угодий в землепользовании.

Стоимостная оценка земель заключается в определении расчетного рентно­го дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Стоимостная оценка проводится отдельно для сельскохозяйственных угодий землепользования (в целом), а также для пашни, сенокосов, пастбищ.

Расчет проводится с использованием «Исходных данных» по формулам (51-60) и формул приведенных в таблицах с 39 по 45.

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход (Рi, руб/га) определяется по формуле:

(51)

Где: Bi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв землепользования, руб/га; 3i - затраты на использование объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности, индексе технологических свойств, местоположении земель, руб/га; Но - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэф­фициент рентабельности по отношению к затратам (принимается – 1,07); ДРтi, ДРмi - рентабельный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическим свойствам и местоположению объекта оценки, руб/га.

Валовая продукция объекта оценки (Bi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности пропорционально баллам бонитета почв по формуле:

(52)

где: Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий руб/га; Бо, Bi – балл бонитета разновидностей почв по земельно-оценочному району и объекту оценки (землепользования).

Затраты на использование объекта (3i) определяются дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

(53)

где Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га; Дзу – доля затрат, обусловленных продуктивностью угодий, урожайностью за счет различий объема работ по уборке урожая, затрат на его транспортировку и хранение.

Рентный доход, обусловленный техническими свойствами объекта (ДРтi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использования 1га сельскохозяйственных угодий (Зо) пропорционально индексу технологических свойств объекта:

(54)

где Итi, Ито – индексы технологических свойств объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по оценочному району; Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (ДРмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по оценочному району значениях грузоемкости и удаленности земель (Со) и их стоимостью на оцениваемом объекте (Ci), руб./га:

(55)

(56)

(57)

где Эро, Эpi – средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по оценочному району и объекту оценки, км; Го, Гi – внехозяйственная нормативная грузоемкость 1га сельскохозяйственных угодий по оценочному району и объекту оценки; Т – затраты на перевозку одной тонны груза на 1км/руб.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормальной грузоемкости 1га сельскохозяйственных угодий земельно-оценочного района пропорционально соотношению балла бонитета объекта оценки и балла бонитета сельскохозяйственных угодий по земельно-оценочному району:

(58)

Для получения стоимостной оценки объектов, включая и те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на первом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина принята единой для всех объектов оценки и составляет в расчете на 1га сельскохозяйственных угодий – 12руб.

Расчетный рентный доход (ДРр) с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентного дохода в руб./га. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицательный он принимается за ноль (0):

(59)

где ДРi – дифференциальный рентный доход; АР – абсолютный рентный доход.

Кадастровая стоимость (КС) 1 га всех сельскохозяйственных угодий по объекту оценки определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам, руб/га:

(60)

Вариант расчета №1

Расчет кадастровой стоимости зависит от затрат обусловленных технологическими свойствами, продуктивностью с.х. угодий, перевозки, и постоянных затрат.

Таблица 40

Расчет общего объема затрат на 1 га сельскохозяйственных угодий

Продуктивность 1 га с.х. угодий Bi=(Bo/Бo)∙Бi	Затраты, зависящие от продуктивности Зni=Зо∙Дзу∙ (Бi/Бо)	Затраты, обу­словленные технолог. свойствами Зтci=Зо∙Дзт∙ (Итi / Ито)	Затраты на пере­возки Зтрi=Зо∙Дтр∙ (Бi/Бо)∙ (Эрi/Эро)	Затраты постоянные Зпос=Зо∙ Дпос	Всего за­трат 3i=3ni+3тci+ Зтрi+Зпоc
С.х. угодья
Пашня
Пастбище
Сенокос

1. Продуктивность 1 га с.х. угодий Bi=(Bo/Бo)∙Бi:

Во,Бо- берется из таблицы 47 в зависимости от вида угодий,

Бi – берется из расчетов сделанных ранее в табл.38 столбец 7

2. Затраты зависящие от продуктивности Зni=Зо∙Дзу∙(Бi/Бо):

Зо, Дзу, Бо - берется из таблицы 47 в зависимости от вида угодий

3. Затраты обусловленные технологическими свойствами

Зтci=Зо∙Дзт∙(Итi / Ито):

Зо,Дзт,Тио – берется из таблицы 47, в зависимости от вида угодий

Итi – берется из табл.38 столбца 8 в зависимости от вида угодий.

4. Затраты на перевозки Зтрi=Зо∙Дтр∙(Бi/Бо)∙ (Эрi/Эро):

Зо, Дтр, Бо, Эро – берется из таблицы 47, в зависимости от вида угодий

Эрi – берется из таблицы 39 расчет (Итого Эрi)

5. Затраты постоянные Зпос=Зо∙Дпос:

Зо, Дпос- берется из таблицы 47 в зависимости от видов угодий

6. Всего затрат 3i=3ni+3тci+ Зтрi+Зпоc:

Расчет этот делается с помощью суммирования ранее найденных показателей в таблице 40 по всем строкам.

Таблица 41

Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий

Цена производ­ства валовой продукции, Цвi=3i∙Ho	Дифференциальный рентный доход 1 га сенокосов, Дpi=Bi–Цвi	Расчетный рентный доход с 1 га сеноко­сов, ДРр=Дрi+АР	Кадастровая стоимость 1 га сенокосов, КС=ДРр∙33
С.х. угодья
Пашня
Пастбище
Сенокос

1. Цена производ­ства валовой продукции, Цвi=3i∙Ho:

Но=1,07

Зi – берется из таблицы 40 расчетов по столбцу 6.

2. Дифференциальный рентный доход 1 га сенокосов, Дpi=Bi–Цвi:

Вi – находится по формуле №52.

Цвi –берется из расчета ранее (таблица 41, столбец 1)

3. Расчетный рентный доход с 1 га сеноко­сов, ДРр=Дрi+АР:

Дрi – берется из расчета ранее (таблица 41, столбец 2)

Ар =12 (для всех видов угодий)

4. Кадастровая стоимость 1 га сенокосов, КС=ДРр∙33:

ДРр –найден ранее (таблица 41, столбец 3)

33 – срок капитализации (в годах).

Вариант расчета №2

Расчет кадастровой стоимости зависит от затрат на использование земельного участка при индивидуальной оценки продукции (дифференциального рентного дохода, по плодородию, технологическим свойствам, местоположению).

1. Затраты на ис­пользование зем.уч. при инди­видуальной оцен­ке продукции 3i=[3o(l–Дзу)]+[Зо∙Дзу∙ (Бi /Бо)]:

Зо, Дзу, Бо – берется из таблицы 47 в зависимости от видов угодий

Бi – берется из (таблицы 38, столбца 7) рассчитанной

2. Цена производства валовой продукции ЦBi=3i∙Ho:

Зi – берется из расчета сделанного ранее (в таблице 42 столбца 1). Но=1,07

3. Дифференциаль­ный доход по плодородию Ддпi=Вi-Цвi:

Вi – находится по формуле №52

ЦВi –берется из расчета ранее (таблица 42, столбец 2)

4. Дифференциальный рент. доход обусловленный технологическим свойст­вами Дртi=Зо∙Но∙Дзт∙(1-Итi/Ито): (Если данный показатель получается отрицательным то в расчетах он ставится с минусом).

Зо, Дзт, Ито – взять из таблицы 47, в зависимости от видов угодий, Но=1,07

Итi – берется из (таблицы 38, столбца 8)

5. Дифференциальный рент. до­ход за местопо­ложение Дрмi=[(Эро∙Го)-(Эpi∙Гi)]∙T∙Hо:

Эро, Го, Т – взять из таблицы 47в зависимости от видов угодий

Итого Эрi – взять из (таблицы 39) рассчитанной.

Гi – находится по формуле №58

Бо, Го - берется из таблицы 47 в зависимости от видов угодий

Бi – берется из (таблицы 38, столбца 7).

6. Всего диф. рент. Доход Дрi = Ддпi+ Дртi +Дрмi:

Таблица 42

Расчет рентного дохода

Затраты на ис­пользование зем.уч. при инди­видуальной оцен­ке продукции 3i=[3o(l–Дзу)]+[Зо∙Дзу∙ (Бi /Бо)]	Цена производства валовой продукции ЦBi=3i∙Ho	Дифференциаль­ный доход по плодородию Ддпi=Вi-Цвi	Диф. рент. доход обусловленный технологич. свойст­вами Дртi=Зо∙Но∙Дзт∙ (1-Итi/Ито)	Диф. рент. до­ход за местопо­ложение Дрмi=[(Эро∙Го)-(Эpi∙Гi)]∙T∙Hо	Всего диф. рент. доход Дрi = Ддпi+ Дртi +Дрмi
С.х. угодья
Пашня
Пастбище
Сенокос

Это сумма всех дифференциальных рентных доходов по всем показателям, если показатели с минусом то их отнимают от положительных показателей полученных ранее, расчет производится по каждой строчке.

Таблица 43

Определение кадастровой стоимости 1 га с.х. угодий

Вид угодий	Дифференциаль­ный рентный доход, Дрi	Абсолютный рентный доход, АР	Расчетный рентный доход, 3pi=Дpi+AP	Кадастровая стоимость 1 га сенокосов, KC=3pi∙33
С.х. угодья
Пашня
Пастбище
Сенокос

1. Дифференциаль­ный рентный доход, Дрi:

Дрi – переписать из таблицы 42, столбца 6.

2. Абсолютный рентный доход, АР: = 12 (для всех видов угодий)

3. Расчетный рентный доход, 3pi=Дpi+AP:

Дрi –берется из (таблицы 43, столбец 2).

4. Кадастровая стоимость 1 га сенокосов, KC=3pi∙33:

Зрi – берется из (таблицы 43, столбец 4).

33 – это количество лет срока капитализации рентного дохода.

Сравнительная оценка по вариантам расчета

Для расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий были использованы два метода расчета. Отличие методов заключалась в следующем.

Результаты получены по двум вариантам вычисления кадастровой стоимости 1 га сравниваются и выбирается наиболее приемлемый вариант расчета для каждого вида угодий.

Таблица 44

Сравнение результатов по вариантам вычисления

Вид угодья	Кадастровая стоимость 1 га с.-х. угодий по I варианту, руб.	Кадастровая стоимость 1 га с.-х. угодий по II варианту, руб.	Расхождение результатов по вариантам +/-, руб.
С.х. угодья
Пашня
Пастбище
Сенокос

* Выводы по всем таблицам

I – вариант рассчитывался в зависимости от суммы затрат зависящих от продуктивности земель, обусловленные технологическими свойствами почв, связанными с перевозкой грузов, и постоянных затрат на использование земель которые в свою очередь являются нормативными для отдельных с.х. угодий. Цена производства валовой продукции берется исходя их суммы затрат. Расчет рентного дохода с 1 га. с.х. угодий в 1 варианте зависит от цены производства и продуктивности 1 га с.х. угодий.

II – вариант рассчитывался исходя их суммы дифференциальных рентных доходов зависящих от плодородия почвы, обусловленные технологическими свойствами, и от местоположения объекта оценки. Расчетный рентный доход находился в зависимости от суммы дифференциальных рентных доходов и абсолютного рентного дохода.