Внешний (экономический) износ.
Содержание книги
- Ооо «балтийское бюро оценки». Россия, Г. Калининград, проспект Мира, 94, тел. / факс 0112 55 54 51. Об определении рыночной стоимости. Жилого двухэтажного дома на две квартиры,. Расположенного по адресу: Россия, Г. Калининград, ул. Ххх, 1-в. . Июля 1999 г
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей или $160 000.
- Краткое изложение основных фактов и выводов
- Рыночная стоимость рассчитанная
- Соответствие стандартам оценки
- Объем и этапы исследования. Процесс оценки. Методы определения стоимости
- Метод прямого сравнительного анализа продаж
- Нормативное обоснование проведения оценки
- Анализ среды местоположения объекта
- Основные социально-экономические показатели
- Индекс физического объема промышленного производства
- Внешнеэкономическая деятельность
- Города с максимальной стоимостью набора
- Социально-экономическая дифференциация населения
- Занятость и безработица. Рынок недвижимости. Жилые помещения - всего. Улучшенной планировки. То же в долларах США. Анализ местоположения объекта
- Анализ места расположения объекта
- Текущая ставка земельного налога (аренды), руб. Кв. М. /год
- Системы инженерного обеспечения участка
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- Анализ участка как свободного
- гостиница 2 этажная 4 одноместных, 2 двухместных.
- Анализ участка с имеющейся застройкой
- Наилучшее и наиболее эффективное использование: гостиница
- Оценка стоимости земельного участка
- Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли
- Элемент сравнения. Измерения. Цена продажи. Площадь участка земли. Корректировки . Цена за единицу площади. Право собственности. Условия финансирования. Местоположение. Планировка участка. Доступные Коммунальные услуги. Условия зонирования. Наилучшее и
- Диапазон цен земельных участков от 1 304 $ до 3 452 $.
- Нормативная стоимость земельного участка
- Наименование и общая характеристика здания
- Скорректированная ставка стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки
- Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года
- Полная восстановительная стоимость объекта оценки, на дату оценки составила: 4 398 250 рублей или $ 181 671.
- Внешний (экономический) износ.
- Кол-во единиц, приносящих доход
- Корректировки . Цена за единицу общей площади. Право собственности. Условия финансирования. Условия рынка (время продажи). Местоположение. Рельеф участка. Подъездные пути. Отопление. Водоснабжение и канализация. Телефон. Газоснабжение. Использование
- Весовой коэффициент. Цена за единицу общей площади. Стоимость объекта оценки
- Расчет потенциального валового дохода
- Тип помещения. Тип эксплуатации. Количество. Одноместные номера. Двухместные номера. Одно и двух местных номеров. Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость одноместного номера. Усл
- Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость двухместного номера. Условия оплаты. Местоположение. Удобства. Питание. Доп. Сервис. Стоимость двухместного номера. Тип помещения. Тип экс
- Оценка с использованием коэффициента капитализации.
- Метод "суммирования".
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей
- История и развитие калининградской области
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
10.1.4. Оценка износа
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ бывает физический, функциональный и износ внешнего воздействия. Далее рассматриваются все виды износа.
10.1.5. Расчет износа
На момент оценки объект был введен в эксплуатацию. Оценщик провел техническое освидетельствование объекта оценки и его инженерных коммуникаций.
В результате осмотра установлено, что объект оценки был фактически закончен строительством в октябре 1998 года, после чего осуществлялось подключение коммуникаций и получение соответствующих разрешений. В мае 1999 года дом был принят в эксплуатацию.
10.1.5.4. Физический износ.
Осмотр объекта оценки не выявил явных дефектов или повреждений строительных конструкций, отделочных работ и инженерных сооружений. Все работы на объекте оценки выполнены качественно. Отделочные работы выполнены из качественных материалов импортного производства. Применяя для расчета износа ВСН 53-86(р), оценщик пришел к выводу, что на момент оценки исправимый физический износ отсутствует и владельцу объекта или покупателю не придется нести затраты по восстановлению каких-либо элементов здания или сооружений.
Расчет неисправимого физического износа подразумевает определение фактического срока эксплуатации конструкций и элементов с даты ввода объекта оценки. В данном случае с даты ввода объекта оценки прошел один месяц.
Основываясь на этом факте, а также в связи с отсутствием на объекте оценки устранимого физического износа, оценщик считает, что неисправимый физический износ объекта оценки, на момент оценки, отсутствует.
10.1.5.5. Функциональный износ.
Объект оценки изначально проектировался и строился под жилое здание.
В соответствии с определенным наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки, как гостиницы, проект здания для получения большей доходности должен быть другим. Однако, целью оценки являлось и определение дальнейшего использования объекта оценки. С учетом того, что гостиничный бизнес можно развивать и в имеющемся здании, изменив только нишу рынка (как более дорогую гостиницу), оценщик принял решение об отсутствии функционального износа у объекта оценки.
Экономическая ситуация в стране, влияет самым непосредственным образом и на рынок недвижимости, в том числе жилья. Фактическое сокращение покупательной способности населения приводит к снижению спроса на недвижимость. С другой стороны надо отметить, что такая ситуация по сравнению например с промышленностью не вызывает отток капитала в какую либо другую сферу, а только временно снижает обороты рынка. Ведь покупка жилой недвижимости, в большей мере, является необходимой вследствие физических потребностей человека, а не в результате каких-либо других стимулов (за исключением престижной недвижимости).
Поэтому, по мнению оценщика, появление внешнего (экономического) износа имеет место, однако, учитывая всю экономическую ситуацию в стране, не представляется возможным провести достоверный расчет, такого вида износа, для оцениваемого объекта.
Результаты расчета стоимости недвижимости затратным методом
№
|
