Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей или $160 000.

3 878 000 (Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей или $160 000.

Смею заверить Вас в том, что корыстных целей и личной заинтересованности при оценке я не имела. В соответствии с Классификатором СТО РОО 20-06-96 Отчету присвоен номер ХХ/011302.

Если у Вас возникнут вопросы по оценке или методике ее проведения, просим непосредственно обращаться ко мне.

Благодарю Вас, за возможность оказать Вам услугу.

 

01 июля 1999 года.

С уважением

 Директор

ООО “Балтийское бюро оценки”

Оценщик:                                      __________________    А.П. Лаврова.  

2. СОДЕРЖАНИЕ

ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ.................................…………..………..………………..……….................…………............1

1. СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО...................................................................................................................................... 2

2. СОДЕРЖАНИЕ.......................................................................................................................................................................... 3

3. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ................................................................................ 5

4. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ............................................................. 6

5. СООТВЕТСТВИЕ СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ.................................................................................................................... 7

6. СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ............................................................................................................................... 8

7. АНАЛИЗ МЕТОДОВ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ.................................................................................................................... 9

7.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ........................................................................................................... 9

7.2. Объем и этапы исследования...................................................................................................................................... 10

7.3. Процесс оценки................................................................................................................................................................ 10

7.4. Методы определения стоимости................................................................................................................................ 11

7.4.1. Затратный метод..................................................................................................................................................... 11

7.4.1.1. Определение износа....................................................................................................................................... 11

7.4.2. Метод прямого сравнительного анализа продаж......................................................................................... 12

7.4.3. Доходный метод...................................................................................................................................................... 13

7.5. Заключение о стоимости.............................................................................................................................................. 13

7.6. Нормативное обоснование проведения оценки..................................................................................................... 13

8. 4. АНАЛИЗ СРЕДЫ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА............................................................................................. 15

8.1. География района, природные, климатические условия и экология............................................................... 15

8.1.1. Экологическое состояние..................................................................................................................................... 15

8.2. Основные социально-экономические показатели................................................................................................. 16

1.3. Финансы............................................................................................................................................................................ 18

1.4. Промышленность............................................................................................................................................................ 19

1.5. Строительство................................................................................................................................................................. 23

1.6. Потребительский рынок................................................................................................................................................ 25

1.1.1. Рынок товаров.......................................................................................................................................................... 26

1.7. Внешнеэкономическая деятельность........................................................................................................................ 27

1.8. Потребительский рынок................................................................................................................................................ 28

1.9. Социально-экономическая дифференциация населения..................................................................................... 29

1.10. Занятость и безработица............................................................................................................................................ 31

1.11. Рынок недвижимости.................................................................................................................................................. 33

1.12. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА......................................................................................................... 35

1.12.1. Анализ места расположения объекта............................................................................................................. 35

1.12.2. Зонирование городских территорий............................................................................................................... 35

1.12.3. Заключение............................................................................................................................................................ 36

1.13. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ............................................................................................................................ 36

1.1.1. ИСТОРИЯ ОБЪЕКТА............................................................................................................................................. 39

9. 7. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ....................................... 40

9.1. АНАЛИЗ УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО............................................................................................................ 40

1.2. АНАЛИЗ УЧАСТКА С ИМЕЮЩЕЙСЯ ЗАСТРОЙКОЙ................................................................................... 43

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА................................................................................................................... 45

10.1. ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ............................................................................................................................ 45

10.1.1. Оценка стоимости земельного участка....................................................................................................... 45

10.1.1.2. Метод сравнения продаж........................................................................................................................... 46

1.1.1.3. Нормативная стоимость земельного участка......................................................................................... 51

1.1.2. Оценка стоимости восстановления.................................................................................................................. 51

1.1.3. Метод сравнительной единицы.......................................................................................................................... 52

1.1.4. Оценка износа.......................................................................................................................................................... 57

1.1.5. Расчет износа........................................................................................................................................................... 58

Стоимость затратным методом............................................................................................................................. 59

11. Метод сравнения продаж.................................................................................................................................................. 60

12. Метод капитализации дохода.......................................................................................................................................... 66

12.1. Основные этапы процедуры...................................................................................................................................... 66

12.1.1. Расчет потенциального валового дохода..................................................................................................... 66

1.1.1.4. 1. Оценка с использованием коэффициента капитализации............................................................... 69

1.1.1.5. Метод «суммирования»................................................................................................................................. 69

13. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости........................................................................ 71

13.1. Анализ полученных результатов оценки.............................................................................................................. 71

14. СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ................................................................................................................................................... 73

15. Квалификация оценщика................................................................................................................................................... 74

16. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.................................................................................................................................................... 75

17. ПРИЛОЖЕНИя...................................................................................................................................................................... 76

18. ИСТОРИЯ И РАЗВИТИЕ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ................................................................................. 77

19. ЭСКИЗ ПРОЕКТА АНАЛОГА 4.1.1.19.......................................................................................................................... 82

20. ЭСКИЗ ПРОЕКТА АНАЛОГА 4.1.1.20.......................................................................................................................... 83

21. ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ........................................................................................... 84