Кол-во единиц, приносящих доход

Наименование

Стоимость руб.

Стоимость US $

Стоимость земельного участка

69 845,85

$2 885

Стоимость нового строительства

4 398 250

$181 671

Стоимость затратным методом

4 468 096

$184 556

 

Стоимость объекта оценки

рассчитанного затратным методом составит:

4 468 096 рублей или 184 556 $.

11. Метод сравнения продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. 

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

 

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта. При выборе объектов сравнения основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

3. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

5. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на недвижимость,

- условия финансирования,

- условия продажи,

- состояние рынка,

- местоположение,

- физические характеристики,

- экономические характеристики,

- характер использования,

- компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице:

 Объект аналог

Особняк

Особняк

Особняк

Особняк

Особняк

 Общая площадь

 Жилая площадь

90,0

260,0

Расположение

ул. Суворова, район пос. Суворова

ул. Тобольская 100 м. От Балтийского рынка

Ленинградский район

ул. Колхозная, в конце ул. Тельмана

в районе Верхнего озера

Готовность

100%

100%

100%

100%

100%

Физические характеристики:

Земельный участок

8 соток

7,5 соток

6 соток

6 соток

8 соток

Гараж (паркинг)

Есть

Есть

Есть

Нет

Есть

Подвал

Есть

Есть

Есть

Нет

Есть

Отопление

Автономное

Центральное

Центральное

Центральное

Автономное

Газоснабжение

Баллонное

Баллонное

Нет

Баллонное

Центральное

Водоснабжение

Центральное

Центральное

Местное

Центральное

Центральное

Канализация

Местная

Центральная

Местная

Центральная

Центральная

Телефон

Нет

Нет

Есть

Нет

Есть

Состояние объекта

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Хорошее

Удовлетворение

Цена продажи объекта

85 000

90 000

88 000

80 000

150 000

 

Таблица 4 Корректировки по сравнимым продажам, включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

 

Таблица 4 Корректировки по сравнимым продажам

Элементы сравнения

Единица

Объекты сравнения

Измерения

оценив.

Цена продажи объекта

$

110 000

120 000

125 000

95 000

150 000

Общая площадь

м²

416,1

350,0

440,0

400,0

140,0

315,0

Полезная площадь

м²

160,0

242,9

204,5

220,0

90,0

260,0

Объем здания или сооружения

М³

1 777,0

875,0

1 232,0

1 100,0

420,0

882,0