Анализ участка как свободного

Из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.

Юридически правомочное использование.

Земельный участок расположен в жилой Северо-восточной зоне города Калининграда. Предполагается, что на оцениваемый участок распространяется действие типичных сервитутов (ограничения в использовании и обременения земель согласно условиям городских инженерных служб, центра санэпиднадзора, пожарной инспекции, ГАИ), но они не окажут негативного влияния на последующее развитие участка.

Перед тем, как перейти к застройке участка, необходимо утверждение планов застройки административным органом, а также получения разрешения на застройку.

Любая застройка должна быть совместима с использованием прилегающей территории в функциональном отношении и по архитектурному облику.

Свидетельство о праве собственности на землю, подразумевает застройку участка под жилищное строительство. Также получены сведения, что в данном районе, застройка ведется жилыми одно или двухэтажными домами, типа коттеджей. Это обусловлено требованиями Комитета по архитектуре и градостроительству Мэрии г. Калининграда, при утверждении проектов строительства жилых домов в данном районе. Застройка район жилыми домами подразумевает и строительство объектов торговли. Однако эти территории частным застройщикам не выделяются, строительство на них ведется по заказам Мэрии города, после чего объекты передаются в аренду. Как стало известно оценщику, в жилом районе можно строить здания гостиниц, архитектурно и функционально, которые должны соответствовать имеющимся жилым домам. Следовательно, можно осуществлять строительство подобных объектов высотой не более двух этажей (двух этажей с мансардой). При соблюдении в последствии всех норм эксплуатации предусмотренных для жилых зданий.

Физически возможное использование.

Этот критерий ограничивается физическими характеристиками самого участка. Рассматриваемый земельный участок имеет прямоугольную форму с неровными краями, ровную поверхность и по физическим характеристикам может быть застроен жилым зданием.

Экономическая целесообразность.

Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование.

Рассматриваемый участок правилами зонирования предназначен для застройки жилыми зданиями, обеспечен всеми коммуникациями. Расположение относительно путей сообщения среднее, имеется подъезд по асфальтовой дороге.

Оценка рыночного спроса позволяет сделать вывод об использовании участка под застройку жилым зданием, двухэтажным коттеджем, предназначенным для проживания нескольких семей.

Максимальная доходность.

Максимальная доходность подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта оценки. Из всех физически возможных и законодательно разрешенных видов использования не так уж и много вариантов, которые бы обеспечили наибольшую величину дохода и остаточную стоимость земельного участка.

В текущих рыночных условиях, возможные варианты использования, позволяющие получить определенный доход, являются следующими:

1) Строительство одноэтажного одноквартирного (4 комнаты) жилого здания, типа коттедж.

2) Строительство двухэтажного двух квартирного (4 комнаты) здания, типа коттедж.

3) Строительство двухэтажного четырех квартирного (3 комнаты) здания, типа коттеджа.

4) Строительство двухэтажного здания, типа коттеджа, под гостиницу.

Для определения варианта использования, дающего максимальную доходность, оценщик проводит сравнение настоящей стоимости будущих выгод, которые данный объект оценки может принести.

 

Таблица 1 Обоснование использования участка земли