Весовой коэффициент. Цена за единицу общей площади. Стоимость объекта оценки
Содержание книги
- Ооо «балтийское бюро оценки». Россия, Г. Калининград, проспект Мира, 94, тел. / факс 0112 55 54 51. Об определении рыночной стоимости. Жилого двухэтажного дома на две квартиры,. Расположенного по адресу: Россия, Г. Калининград, ул. Ххх, 1-в. . Июля 1999 г
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей или $160 000.
- Краткое изложение основных фактов и выводов
- Рыночная стоимость рассчитанная
- Соответствие стандартам оценки
- Объем и этапы исследования. Процесс оценки. Методы определения стоимости
- Метод прямого сравнительного анализа продаж
- Нормативное обоснование проведения оценки
- Анализ среды местоположения объекта
- Основные социально-экономические показатели
- Индекс физического объема промышленного производства
- Внешнеэкономическая деятельность
- Города с максимальной стоимостью набора
- Социально-экономическая дифференциация населения
- Занятость и безработица. Рынок недвижимости. Жилые помещения - всего. Улучшенной планировки. То же в долларах США. Анализ местоположения объекта
- Анализ места расположения объекта
- Текущая ставка земельного налога (аренды), руб. Кв. М. /год
- Системы инженерного обеспечения участка
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- Анализ участка как свободного
- гостиница 2 этажная 4 одноместных, 2 двухместных.
- Анализ участка с имеющейся застройкой
- Наилучшее и наиболее эффективное использование: гостиница
- Оценка стоимости земельного участка
- Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли
- Элемент сравнения. Измерения. Цена продажи. Площадь участка земли. Корректировки . Цена за единицу площади. Право собственности. Условия финансирования. Местоположение. Планировка участка. Доступные Коммунальные услуги. Условия зонирования. Наилучшее и
- Диапазон цен земельных участков от 1 304 $ до 3 452 $.
- Нормативная стоимость земельного участка
- Наименование и общая характеристика здания
- Скорректированная ставка стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки
- Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года
- Полная восстановительная стоимость объекта оценки, на дату оценки составила: 4 398 250 рублей или $ 181 671.
- Внешний (экономический) износ.
- Кол-во единиц, приносящих доход
- Корректировки . Цена за единицу общей площади. Право собственности. Условия финансирования. Условия рынка (время продажи). Местоположение. Рельеф участка. Подъездные пути. Отопление. Водоснабжение и канализация. Телефон. Газоснабжение. Использование
- Весовой коэффициент. Цена за единицу общей площади. Стоимость объекта оценки
- Расчет потенциального валового дохода
- Тип помещения. Тип эксплуатации. Количество. Одноместные номера. Двухместные номера. Одно и двух местных номеров. Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость одноместного номера. Усл
- Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость двухместного номера. Условия оплаты. Местоположение. Удобства. Питание. Доп. Сервис. Стоимость двухместного номера. Тип помещения. Тип экс
- Оценка с использованием коэффициента капитализации.
- Метод "суммирования".
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей
- История и развитие калининградской области
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
Весовой коэффициент
0,5
Цена за единицу общей площади
$/м2
408,0
Стоимость объекта оценки
$
169 755
Комментарии к таблице:
При проведении расчетов в качестве единицы сравнения принималась стоимость 1 м2 общей площади объектов сравнения. Сравнение объектов по стоимости общей площади применяется в риэлторских фирмах, статистических исследованиях консалтинговых фирм, строительных организаций и на сегодняшний день является наиболее применяемым показателем стоимости строительства и недвижимости в регионе. Данный показатель показывает типичные строительные затраты на объект, а по сравнению с полезной площадью объекта позволяет определить и функциональное назначение объекта, отличие конкретного проекта здания. В общем случае отмечается тенденция, чем больше отношение общей площади к жилой, тем более дорогостоящий и престижный объект строится, следовательно, требуется более детально проводить корректировки по объектам сравнения.
Обоснование величин корректировок.
Право собственности – у всех сопоставимых объектов имеется полное право собственности на земельный участок и улучшения, особых сервитутов и ограничений использования объектов недвижимости не имеется.
Условия финансирования – все объекты сравнения выставленные на рынок, были проданы физическим лицам по единовременной оплате наличными средствами, особых условий оплаты не наблюдалось.
Условия рынка (время продажи) – продажа объектов осуществлялась в сопоставимый промежуток времени корректировка объекта оценки №1 на 2% принято на основании данных по рынку недвижимости.
Местоположение – корректировки по этому показателю основаны на различиях в спросе объектов недвижимости в данной жилой зоне, по данным риэлторских фирм. Расположение объектов находящихся ближе к центру жилой зоны пользуется большим спросом и составляет около 5%.
Физические характеристики:
В целом физические характеристики объектов оценки, находящихся в одном районе, и сопоставимые по конструктивным показателям составляют около 10 %.
Рельеф участка – корректировка принята в размере + - 3% при лучшем/худшем состоянии участка.
Подъездные пути – корректировка принята в размере + - 3% при лучшем/худшем состоянии подъездных путей.
Коммунальные и другие услуги:
Коммунальные услуги, имеющиеся на объекте сравнения, могут составлять в среднем 20 % от стоимости, столь высокая стоимость обусловлена продолжительностью получения необходимых согласований и разрешений, а также их высокой стоимостью.
Отопление – поправки на отопление отражают потребность покупателей в наличии какого-либо его вида. Наибольшим спросом пользуется газовое отопление, потом центральное отопление. Печное отопление не считается необходимым, однако, при его наличии оно используется под организацию каминов в здании.
Водоснабжение и канализация – все объекты сравнения имеют в наличии системы водоснабжения и канализации централизованного снабжения. На одном объекте водоснабжение осуществляется от артезианской скважины, здесь применен понижающий коэффициент 10 %.
Телефон – поправка на отсутствие телефонной линии принята в размере 3%, незначительная корректировка обусловлена тем, что данный район в настоящий момент телефонизируется.
Газоснабжение – наибольшим спросом пользуются объекты, имеющие централизованное газоснабжение, меньшим спросом пользуется газобаллонное снабжение. На основании этого рассчитываются поправки к условиям газоснабжения.
|
