Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли
Содержание книги
- Ооо «балтийское бюро оценки». Россия, Г. Калининград, проспект Мира, 94, тел. / факс 0112 55 54 51. Об определении рыночной стоимости. Жилого двухэтажного дома на две квартиры,. Расположенного по адресу: Россия, Г. Калининград, ул. Ххх, 1-в. . Июля 1999 г
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей или $160 000.
- Краткое изложение основных фактов и выводов
- Рыночная стоимость рассчитанная
- Соответствие стандартам оценки
- Объем и этапы исследования. Процесс оценки. Методы определения стоимости
- Метод прямого сравнительного анализа продаж
- Нормативное обоснование проведения оценки
- Анализ среды местоположения объекта
- Основные социально-экономические показатели
- Индекс физического объема промышленного производства
- Внешнеэкономическая деятельность
- Города с максимальной стоимостью набора
- Социально-экономическая дифференциация населения
- Занятость и безработица. Рынок недвижимости. Жилые помещения - всего. Улучшенной планировки. То же в долларах США. Анализ местоположения объекта
- Анализ места расположения объекта
- Текущая ставка земельного налога (аренды), руб. Кв. М. /год
- Системы инженерного обеспечения участка
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- Анализ участка как свободного
- гостиница 2 этажная 4 одноместных, 2 двухместных.
- Анализ участка с имеющейся застройкой
- Наилучшее и наиболее эффективное использование: гостиница
- Оценка стоимости земельного участка
- Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли
- Элемент сравнения. Измерения. Цена продажи. Площадь участка земли. Корректировки . Цена за единицу площади. Право собственности. Условия финансирования. Местоположение. Планировка участка. Доступные Коммунальные услуги. Условия зонирования. Наилучшее и
- Диапазон цен земельных участков от 1 304 $ до 3 452 $.
- Нормативная стоимость земельного участка
- Наименование и общая характеристика здания
- Скорректированная ставка стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки
- Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года
- Полная восстановительная стоимость объекта оценки, на дату оценки составила: 4 398 250 рублей или $ 181 671.
- Внешний (экономический) износ.
- Кол-во единиц, приносящих доход
- Корректировки . Цена за единицу общей площади. Право собственности. Условия финансирования. Условия рынка (время продажи). Местоположение. Рельеф участка. Подъездные пути. Отопление. Водоснабжение и канализация. Телефон. Газоснабжение. Использование
- Весовой коэффициент. Цена за единицу общей площади. Стоимость объекта оценки
- Расчет потенциального валового дохода
- Тип помещения. Тип эксплуатации. Количество. Одноместные номера. Двухместные номера. Одно и двух местных номеров. Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость одноместного номера. Усл
- Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость двухместного номера. Условия оплаты. Местоположение. Удобства. Питание. Доп. Сервис. Стоимость двухместного номера. Тип помещения. Тип экс
- Оценка с использованием коэффициента капитализации.
- Метод "суммирования".
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей
- История и развитие калининградской области
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
10.1.1.2. Метод сравнения продаж
Для расчета стоимости земельного участка применялся метод сравнения продаж.
Использование метода сравнения продаж в данном случае является обоснованным, так как имеется достаточное количество информации по сделкам аналогичных земельных участков.
Применение метода сравнения продаж, основано на сравнении и сопоставлении, цен продажи аналогичных земельных участков, с последующей их корректировкой, в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым участком и аналогами, на момент оценки.
Основные шаги при применении данного метода следующие:
- сбор информации по продаже аналогичных участков;
- определение основных параметров сравнения;
- сравнение объектов и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;
- согласование данных по аналогам и получение стоимости свободного земельного участка.
Метод сравнения продаж основан на допущении того, что субъекты рынка действуют, ориентируясь на информацию об аналогичных сделках.
Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленный на продажу объект недвижимости сумму, не превышающую ту, за которую можно приобрести аналогичный объект.
Оцениваемый земельный участок, имеет площадь 767 кв. м. Форма собственности – частная. Целевое назначение земельного участка – строительство жилья (индивидуального жилого дома). Право собственности на земельный участок – полное право собственности. Сервитуты и ограничения по земельному участку – определяются целевым назначением, специальные сервитуты отсутствуют.
Право собственности подтверждается Свидетельством на землю № 151 ЛНР от 07.03.1997 г., выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Мэрии г. Калининграда.
Для оценки рыночной стоимости участка методом сравнения продаж была использована информация риэлторских фирм, еженедельных газет «Из рук в руки», «Реклама», «Приват-ИНФО» за май-июнь 1999 г.
Таблица 3 Выбор аналогов земельных участков
№
Расположение
Расстояние от объекта оценки
Целевое назначение
Размер участка кв.м.
Дата продажи
Цена участка
Цена за 1 кв.м.
ул. Горького
0,9
Жилой дом
июнь 1999г.
1 800 $
3,60 $
ул. Горького
1,5
Жилой дом
июнь 1999г.
500 $
0,83 $
ул. Гайдара
Жилой дом
июнь 1999г.
1 800 $
3,00 $
ул. Островского
0,9
Жилой дом
май 1999г.
2 300 $
4,26 $
ул. Горького
1,2
Жилой дом
май 1999г.
3 000 $
4,17 $
Комментарий к таблице:
Все объекты сравнения имеют одинаковое целевое назначение строительство жилых домов и у всех полное право собственности на земельный участок.
Анализ данных показывает, что стоимость аналогичного земельного участка, может находиться в пределах: 634$ – 3198$ за 767 кв.м.
Таблица № включает те корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.
|
