Метод "суммирования".
Содержание книги
- Ооо «балтийское бюро оценки». Россия, Г. Калининград, проспект Мира, 94, тел. / факс 0112 55 54 51. Об определении рыночной стоимости. Жилого двухэтажного дома на две квартиры,. Расположенного по адресу: Россия, Г. Калининград, ул. Ххх, 1-в. . Июля 1999 г
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей или $160 000.
- Краткое изложение основных фактов и выводов
- Рыночная стоимость рассчитанная
- Соответствие стандартам оценки
- Объем и этапы исследования. Процесс оценки. Методы определения стоимости
- Метод прямого сравнительного анализа продаж
- Нормативное обоснование проведения оценки
- Анализ среды местоположения объекта
- Основные социально-экономические показатели
- Индекс физического объема промышленного производства
- Внешнеэкономическая деятельность
- Города с максимальной стоимостью набора
- Социально-экономическая дифференциация населения
- Занятость и безработица. Рынок недвижимости. Жилые помещения - всего. Улучшенной планировки. То же в долларах США. Анализ местоположения объекта
- Анализ места расположения объекта
- Текущая ставка земельного налога (аренды), руб. Кв. М. /год
- Системы инженерного обеспечения участка
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- Анализ участка как свободного
- гостиница 2 этажная 4 одноместных, 2 двухместных.
- Анализ участка с имеющейся застройкой
- Наилучшее и наиболее эффективное использование: гостиница
- Оценка стоимости земельного участка
- Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли
- Элемент сравнения. Измерения. Цена продажи. Площадь участка земли. Корректировки . Цена за единицу площади. Право собственности. Условия финансирования. Местоположение. Планировка участка. Доступные Коммунальные услуги. Условия зонирования. Наилучшее и
- Диапазон цен земельных участков от 1 304 $ до 3 452 $.
- Нормативная стоимость земельного участка
- Наименование и общая характеристика здания
- Скорректированная ставка стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки
- Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года
- Полная восстановительная стоимость объекта оценки, на дату оценки составила: 4 398 250 рублей или $ 181 671.
- Внешний (экономический) износ.
- Кол-во единиц, приносящих доход
- Корректировки . Цена за единицу общей площади. Право собственности. Условия финансирования. Условия рынка (время продажи). Местоположение. Рельеф участка. Подъездные пути. Отопление. Водоснабжение и канализация. Телефон. Газоснабжение. Использование
- Весовой коэффициент. Цена за единицу общей площади. Стоимость объекта оценки
- Расчет потенциального валового дохода
- Тип помещения. Тип эксплуатации. Количество. Одноместные номера. Двухместные номера. Одно и двух местных номеров. Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость одноместного номера. Усл
- Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость двухместного номера. Условия оплаты. Местоположение. Удобства. Питание. Доп. Сервис. Стоимость двухместного номера. Тип помещения. Тип экс
- Оценка с использованием коэффициента капитализации.
- Метод "суммирования".
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей
- История и развитие калининградской области
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
Метод "суммирования".
Безрисковая процентная ставка i, %
6,0
Компенсация за риск, %
6,0
Компенсация за низкую ликвидность, %
2,0
Расходы на инвестиционный менеджмент, %
3,0
Поправка на инфляцию, %
5,0
Норма отдачи Yo
0,22
Норма возврата капитала
0,129
Период возврата капитала в годах n
Изменение стоимости за период владения D, %
10,0
Коэффициент капитализации Ro
0,207
Таким образом:
Чистый операционный доход NOI, $
22 906,5
Коэффициент капитализации R0
0,207
Стоимость недвижимости V, $
110 659
Стоимость объекта оценки
рассчитанного методом капитализации дохода составит:
110 659 $ или 2 679 054 рубля.
13. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
2. Тип и качество информации, на основе которых проводится анализ.
3. Способность параметров, используемых методов, учитывать коньюктурные колебания и стоимость денежных средств.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость: месторасположение, размер, потенциальная доходность.
Оценщик считает целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса.
13.1. Анализ полученных результатов оценки
Затратный метод позволил рассчитать стоимость объекта оценки, которая считается достаточно надежной, поскольку на здание имеется проектно-сметная документация, предоставленная Заказчиком. Исходя из данного соображения, величина стоимости, полученная затратным методом, оценивается, как более вероятная и ей присваивается весовой коэффициент 35%.
Применение метода сравнения продаж считается весьма подлинным, так как сопоставлялись совершенные сделки купли-продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым. При измерении корректировок использовались количественные методики, процентные. Таким образом, данный метод считается надежным способом определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, и в большей мере отражает существующую ситуацию на рынке, поэтому ему придается весовой коэффициент 40%.
Метод капитализации дохода считается надежным методом определения рыночной стоимости объекта т.к. извлечение выгоды в настоящее время является приоритетным мотивом крупных приобретений, однако нестабильность экономической ситуации в целом по России требует особой осторожности в применении данного метода. Поэтому, методу капитализации дохода придается весовой коэффициент в размере 25%.
Общий вес рыночной стоимости принимается равным 100%. Таким образом, по мнению Оценщика, удельные веса каждого метода в рыночной стоимости объекта оценки распределятся следующим образом:
|
