Диапазон цен земельных участков от 1 304 $ до 3 452 $.

Скорректированная цена

$/кв.м.

 

4.5

1.7

3.9

4.2

4.5

Общая чистая коррекция

$/кв.м.

 

0.9

0.9

0.9

0.1

0.3

в % от цены продажи

%

 

25.0

107.9

31.3

2.0

7.1

Общая валовая коррекция

$/кв.м.

 

0.9

0.9

0.9

0.1

0.9

в % от цены продажи

%

 

25.0

107.9

31.3

2.0

20.9

Весовой коэффициент

 

 

1.0

1.0

1.0

1.0

1.0

 Цена за единицу площади

$/кв.м.

3.8

 

Стоимость участка земли

$

2 885

Диапазон цен земельных участков от 1 304 $ до 3 452 $.

Стоимость участка земли - $ 2885 или 69 846 рублей.

 

Комментарий к таблице корректировки цен земельных участков:

Обоснование применяемых корректировок:

Право собственности – объекты для сравнения, были выбраны с учетом одинакового права собственности. Таких объектов на рынке представлено достаточно, так как городские власти содействовали приобретению земельных участков под жилищное строительство в собственность физических лиц.

Условия финансирования – в связи с тем, что большинство аналогичных объектов приобретаются физическими лицами, условия финансирования всех сделок одинаковы, это наличный расчет. На момент оценки объектов, аналогичных оцениваемому, с безналичными сделками не было. По данным риэлторских фирм, такие сделки в этом году не осуществлялись. 

Условия рынка (время продажи) – данная корректировка произведена для объектов, чье время продажи было на месяц раньше. Снижение стоимости проведено по данным риэлторских фирм, расчет которых показывают, следующую тенденцию по аналогичным объектам с начала года.

Средние цены на особняки в жилом секторе

Новое строительство, Северо-восточная зона.

1999 г.

к январю 1999 г.

к предыдущему месяцу

январь

100%

0%

февраль

100%

0%

март

105%

5%

апрель

103%

-2%

май

101%

-2%

июнь

101%

0%

 

Местоположение – объекты аналоги были рассмотрены с точки зрения, расположения в текущей жилой зоне, с учетом удобства подъезда и качества транспортных магистралей, наличия торговых точек, объектов бытового обслуживания. Все аналоги находятся в одном жилом районе, поэтому корректировка, не составила значительной величины.

Планировка участка – данная корректировка проведена только по одному участку, значительно отличающемуся от остальных, он находится в конце жилого массива, эта часть территории еще не благоустроена, а сам участок имеет неровную поверхность.

Для строительства на участке здания необходимо будет выполнить его горизонтальную планировку, с целью выравнивания плоскости участка с дорогой и соседними участками.

Доступные коммунальные услуги – корректировки по коммунальным услугам проведены из расчета снижения (увеличения) стоимости продажи участков, в случае наличия (отсутствия) таких услуг. Анализ тенденций рынка показал, что стоимость участка может колебаться в пределах 30 %, в зависимости от наличия коммунальных услуг. Это второй по величине фактор стоимости земельного участка, после зависимости стоимости от расположения в городе. Столь значительное влияние данного фактора обусловлено тем, что многие коммуникации города не ремонтировались с 1945 года (например: служба по сетям подземной канализации и дренажной системы была создана только в 1996 году, а до тех пор этими коммуникациями, с послевоенного времени, никто не занимался), их мощность значительно меньше настоящих потребностей, разрешение на подключение к сетям, получение согласований занимает значительное время и увеличивает строительство от 6 до 18 месяцев.

Условия зонирования – объекты аналоги подбирались из одной зоны, кроме одного объекта, который, находясь в пределах жилого массива, относится к другой ценовой зоне, разница в коэффициентах зон отражена в корректировке.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – все объекты сравнения имеют целевое назначение земельного участка под жилищное строительство.

Рыночная стоимость земельного участка, методом сравнения продаж, составила $2 885 или  69 846 рублей.