Анализ участка с имеющейся застройкой
Содержание книги
- Ооо «балтийское бюро оценки». Россия, Г. Калининград, проспект Мира, 94, тел. / факс 0112 55 54 51. Об определении рыночной стоимости. Жилого двухэтажного дома на две квартиры,. Расположенного по адресу: Россия, Г. Калининград, ул. Ххх, 1-в. . Июля 1999 г
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей или $160 000.
- Краткое изложение основных фактов и выводов
- Рыночная стоимость рассчитанная
- Соответствие стандартам оценки
- Объем и этапы исследования. Процесс оценки. Методы определения стоимости
- Метод прямого сравнительного анализа продаж
- Нормативное обоснование проведения оценки
- Анализ среды местоположения объекта
- Основные социально-экономические показатели
- Индекс физического объема промышленного производства
- Внешнеэкономическая деятельность
- Города с максимальной стоимостью набора
- Социально-экономическая дифференциация населения
- Занятость и безработица. Рынок недвижимости. Жилые помещения - всего. Улучшенной планировки. То же в долларах США. Анализ местоположения объекта
- Анализ места расположения объекта
- Текущая ставка земельного налога (аренды), руб. Кв. М. /год
- Системы инженерного обеспечения участка
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- Анализ участка как свободного
- гостиница 2 этажная 4 одноместных, 2 двухместных.
- Анализ участка с имеющейся застройкой
- Наилучшее и наиболее эффективное использование: гостиница
- Оценка стоимости земельного участка
- Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли
- Элемент сравнения. Измерения. Цена продажи. Площадь участка земли. Корректировки . Цена за единицу площади. Право собственности. Условия финансирования. Местоположение. Планировка участка. Доступные Коммунальные услуги. Условия зонирования. Наилучшее и
- Диапазон цен земельных участков от 1 304 $ до 3 452 $.
- Нормативная стоимость земельного участка
- Наименование и общая характеристика здания
- Скорректированная ставка стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки
- Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года
- Полная восстановительная стоимость объекта оценки, на дату оценки составила: 4 398 250 рублей или $ 181 671.
- Внешний (экономический) износ.
- Кол-во единиц, приносящих доход
- Корректировки . Цена за единицу общей площади. Право собственности. Условия финансирования. Условия рынка (время продажи). Местоположение. Рельеф участка. Подъездные пути. Отопление. Водоснабжение и канализация. Телефон. Газоснабжение. Использование
- Весовой коэффициент. Цена за единицу общей площади. Стоимость объекта оценки
- Расчет потенциального валового дохода
- Тип помещения. Тип эксплуатации. Количество. Одноместные номера. Двухместные номера. Одно и двух местных номеров. Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость одноместного номера. Усл
- Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость двухместного номера. Условия оплаты. Местоположение. Удобства. Питание. Доп. Сервис. Стоимость двухместного номера. Тип помещения. Тип экс
- Оценка с использованием коэффициента капитализации.
- Метод "суммирования".
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей
- История и развитие калининградской области
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
4 одноместных,
2 двухместных.
Ставка аренды в месяц в $ за квартиру
15 – 1местн./сут., 450
25 – 2местн./сут., 750
В год в $
3 000
3 000
2 400
1местн., 5 400
2местн., 9 000
Количество квартир / номеров
4 – одноместных,
2 – двуместных.
PGI, $
3 000
6 000
9 600
39 600
Наилучшее и наиболее эффективное использование: по мнению оценщика, наиболее доходное использование участка среди всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов - застройка двухэтажным зданием, типа коттеджа, под гостиницу.
Рассматриваемый участок на данный момент улучшен двухэтажным зданием с мансардой и подвальными помещениями.
Для определения лучшего и наиболее эффективного использования участка с имеющимися улучшениями, рассмотрим варианты его использования.
Юридически правомочное использование.
В непосредственной близости от объекта оценки находится жилые здания, одно или двухэтажные, типа коттеджей.
Площади земельных участков под коттеджами, вблизи объекта оценки, имеют размеры от 6 до 20 соток. Целевое назначение участков - жилищное строительство. По данным Комитета по архитектуре и градостроительству Мэрии г. Калининграда, генеральный план города предполагает застройку данного жилого массива общей площадью 20 га, одно двух этажными домами (всего около 110 домов).
В настоящее время объект используется, как жилое здание на одного собственника, на него получены все необходимые разрешения, подключены все коммуникации.
Таким образом, использование объекта под другие функции, кроме как жилой, юридически неправомочно.
Следовательно, юридически правомочным является возможность использования объекта под жилое здание.
Физически возможное использование.
Строительные характеристики здания и его оснащение системами инженерного обеспечения делают физически осуществимым вариант использования, как жилое здание.
Экономическая целесообразность.
Существующая ситуация на рынке недвижимости, позволяет прогнозировать следующие виды использования объекта оценки:
1) Сдача здания в аренду под жилье.
2) Организация в здании гостиницы, что не противоречит эксплуатации объекта, как жилого.
Максимальная доходность.
Расчет максимальной доходности объекта оценки возможен с учетом рассмотренных выше условий: юридически правомочных, физически возможных, экономически целесообразных.
Такая последовательность определяется реальными существующими условиями рынка недвижимости.
В текущих рыночных условиях, возможные варианты использования, позволяющие получить определенный доход, являются следующими:
- Сдача в аренду здания под жилье.
- Организация гостиницы в здании.
Для определения варианта использования объекта недвижимости, дающего максимальную доходность, производится сравнение настоящей стоимости будущих выгод, которые объект будет приносить.
1) Сдача в аренду здания под жилье.
По информации, полученной от владельцев или арендаторов подобной собственности, риэлторских фирм, ставка арендной платы для существующего жилого здания типа коттеджа, будет располагаться в диапазоне от 150$ до 350$ в месяц, за четырех комнатную квартиру. Для расчетов принята стоимость арендной платы в размере 250 $ в месяц за квартиру, исходя из двух квартир здании.
2) Организация гостиницы в здании.
Ставка арендной платы для существующего здания может составить от 15$ до 40$, за номер в сутки, или от 450$ до 1200$ в месяц. Для расчетов принята стоимость арендной платы в размере 25$ в сутки или 750$ месяц, исходя из одной квартиры в здании для сдачи в аренду, другой для персонала.
Таблица 2 Обоснование максимальной эффективности
|
