Мы поможем в написании ваших работ!
ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
|
Оценка с использованием коэффициента капитализации.
Содержание книги
- Ооо «балтийское бюро оценки». Россия, Г. Калининград, проспект Мира, 94, тел. / факс 0112 55 54 51. Об определении рыночной стоимости. Жилого двухэтажного дома на две квартиры,. Расположенного по адресу: Россия, Г. Калининград, ул. Ххх, 1-в. . Июля 1999 г
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей или $160 000.
- Краткое изложение основных фактов и выводов
- Рыночная стоимость рассчитанная
- Соответствие стандартам оценки
- Объем и этапы исследования. Процесс оценки. Методы определения стоимости
- Метод прямого сравнительного анализа продаж
- Нормативное обоснование проведения оценки
- Анализ среды местоположения объекта
- Основные социально-экономические показатели
- Индекс физического объема промышленного производства
- Внешнеэкономическая деятельность
- Города с максимальной стоимостью набора
- Социально-экономическая дифференциация населения
- Занятость и безработица. Рынок недвижимости. Жилые помещения - всего. Улучшенной планировки. То же в долларах США. Анализ местоположения объекта
- Анализ места расположения объекта
- Текущая ставка земельного налога (аренды), руб. Кв. М. /год
- Системы инженерного обеспечения участка
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- Анализ участка как свободного
- гостиница 2 этажная 4 одноместных, 2 двухместных.
- Анализ участка с имеющейся застройкой
- Наилучшее и наиболее эффективное использование: гостиница
- Оценка стоимости земельного участка
- Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли
- Элемент сравнения. Измерения. Цена продажи. Площадь участка земли. Корректировки . Цена за единицу площади. Право собственности. Условия финансирования. Местоположение. Планировка участка. Доступные Коммунальные услуги. Условия зонирования. Наилучшее и
- Диапазон цен земельных участков от 1 304 $ до 3 452 $.
- Нормативная стоимость земельного участка
- Наименование и общая характеристика здания
- Скорректированная ставка стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки
- Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года
- Полная восстановительная стоимость объекта оценки, на дату оценки составила: 4 398 250 рублей или $ 181 671.
- Внешний (экономический) износ.
- Кол-во единиц, приносящих доход
- Корректировки . Цена за единицу общей площади. Право собственности. Условия финансирования. Условия рынка (время продажи). Местоположение. Рельеф участка. Подъездные пути. Отопление. Водоснабжение и канализация. Телефон. Газоснабжение. Использование
- Весовой коэффициент. Цена за единицу общей площади. Стоимость объекта оценки
- Расчет потенциального валового дохода
- Тип помещения. Тип эксплуатации. Количество. Одноместные номера. Двухместные номера. Одно и двух местных номеров. Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость одноместного номера. Усл
- Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость двухместного номера. Условия оплаты. Местоположение. Удобства. Питание. Доп. Сервис. Стоимость двухместного номера. Тип помещения. Тип экс
- Оценка с использованием коэффициента капитализации.
- Метод "суммирования".
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей
- История и развитие калининградской области
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
Использование объекта
гостиница
Потенциальный валовой доход (PGI), $
63 360
Рыночная рента, $
63 360,0
Потери из-за вакансий, % от PGI
10,0
Потери из-за неплатежей, % от PGI
1,0
Действительный валовой доход ( EGI ), $
56 390,4
Операционные расходы (OE), $
33 483,9
Постоянные расходы, $
6 138,0
Налог на имущество, $
3 493,0
Налог на землю, $
145,0
Страховка объекта, $
2 500,0
Переменные расходы, $
27 345,9
Расходы на управление, % от EGI
2,0
Зарплата обслуживающего персонала с налогами, $
18 291,9
Коммунальные услуги, $
4 956,6
Расходы на вывоз мусора, $
214,8
Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт, $
680,0
Расходы на содержание территории, $
340,0
Расходы на обеспечение безопасности, $
1 734,8
Коэффициент операционных расходов, %
59,4
Чистый операционный доход ( NOI ), $
22 906,5
Коэффициент чистого дохода , %
40,6
Комментарии к таблице:
Постоянные и переменные расходы определены расчетным способом на основании действующих тарифов и среднего расчета затрат, по данным Заказчика.
Оплата труда персонала: административного, обслуживающего, охраны из расчета семи человек.
Налог на имущество 2% в год от восстановительной стоимости здания. Страховка 2%, от страховой стоимости (по данным страховой компании).
12.1.1.7. 1. Оценка с использованием коэффициента капитализации.
Стоимость собственности на базе общего коэффициента капитализации определяется по формуле:
 ,
где NOI - чистый операционный доход,
R0 - общий коэффициент капитализации,
V - стоимость.
Коэффициент капитализации определяется методом суммирования.
12.1.1.8. Метод «суммирования»
Ставка капитализации разбивается на составляющие: чистый процент (безрисковая ставка), надбавку за инвестиционный риск, надбавку за риск, связанный с невысокой ликвидностью, расходы на инвестиционный менеджмент.
|
