Объем и этапы исследования. Процесс оценки. Методы определения стоимости

7.2. Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости объекта оценки включала в себя следующие этапы:

· Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость в масштабах района расположения объектов оценки.

· Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту;

· Проведение осмотра объекта оценки, определение физического состояния объекта и имеющихся коммуникаций,

· Сбор данных по аналогичным объектам, имеющимся на рынке, определение всех факторов прямо или косвенно влияющих на стоимость объекта;

· Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, публикаций в СМИ, консультаций с представителями административных служб, опросов сотрудников риэлторских фирм.

· Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: анализ основан на собранной информации о районе расположения объекта оценки, с учетом существующих требований и ограничений по использованию недвижимости и застройки земельных участков.

· Применение различных методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены три метода (затратный, сравнения продаж и доходный), являющихся типичными при оценке объектов недвижимости.

· Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде письменного отчета.

7.3. Процесс оценки

В процессе оценки были выполнены следующие работы:

1) осмотр объекта оценки, земельного участка, его окрестностей и подъездных путей, а также находящихся на участке коммуникаций;

2) сбор информации о составе объекта оценки, правах собственности на него, технических данных, физического состояния, способе эксплуатации, сервитутах и ограничений;

3) сбор данных о рынке недвижимости, опросы представителей риэлторских фирм и обзор периодических информационно-рекламных изданий с целью сбора информации по сделкам купли-продажи, по ценам предложений на продажу на аналогичные объекты недвижимости, земельные участки, ставки арендной платы;

4) сбор данных о районе расположения и его характеристиках, географические, исторические, экономические и социальные данные по региону;

5) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, с учетом проведенного исследования рынка недвижимости;

6) оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием общепринятых методов: затратного, сравнения продаж и доходного;

7) оценка затратным методом – на основе восстановительной стоимости;

8) оценка методом сравнения продаж – на основе данных о продажах аналогичных объектов, выявленных в результате анализа рынка;

9) оценка доходным методом – на основании данных по аренде аналогичных объектов и стоимости их реверсии;

10) согласование полученных результатов, присвоение каждому методу оценки весовых коэффициентов и определение итоговой стоимости;

11) подготовка письменного отчета об оценке.

Определение стоимости объекта оценки осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих, как на рынок объектов оценки в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта. При определении стоимости, обычно, используют три основных метода:

· затратный метод;

· метод сравнения продаж;

· метод капитализации дохода.

Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод или методы наиболее соответствует оцениваемому объекту.