Метод прямого сравнительного анализа продаж

7.4.1. Затратный метод

Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой собственностью.

Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического, функционального и износа, полученного в результате внешнего воздействия или изменения экономических условий.

Этапы применения метода:

- изучение и осмотр объектов оценки;

- определение стоимости участка земли;

- расчет полной восстановительной стоимости (или стоимости замещения) объектов оценки;

- определение величины всех видов накопленного износа: физического, функционального и внешнего;

- вычет из полной восстановительной стоимости накопленного объектами оценки износа;

- определение стоимости затратным методом, путем суммирования стоимости участка земли и восстановительной (замещающей) стоимости улучшений, за минусом накопленного износа.

7.4.1.1. Определение износа.

Термин износ, используемый оценщиком, не следует путать с износом в бухгалтерском учете. Применяемый в бухгалтерском учете износ – это процесс распределения затрат, связанных с приобретением актива на срок его полезной жизни, установленный какими-либо нормативными актами. Бухгалтерский износ не учитывает действительного физического состояния объекта, интенсивности его эксплуатации, экономической необходимости обладанием объекта.

Применяемый оценщиком износ объекта оценки является фактором текущего состояний объекта. Вообще, износ определяется, как «утрата полезности по любой причине», что соответственно влияет и на стоимость объекта оценки.

Износ – это также потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется, как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, коррозии, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Метод сравнения продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом необходимо, достаточное количество информации о сделках с объектами аналогичными оцениваемому.

Для сравнения выбираются объекты, сопоставимые:

· по целевому назначению и использованию,

· архитектурно‑планировочному решению,

· срокам продажи или выставления на продажу.

Затем, проводятся корректировки стоимости между, оцениваемым и сопоставимыми объектами. Корректировки отражают разницу в стоимости, по сравнению с аналогами.

Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.

В условиях «пассивного» рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны из информации о ценах предложений (офертах), которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.