Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Содержание книги
- Ооо «балтийское бюро оценки». Россия, Г. Калининград, проспект Мира, 94, тел. / факс 0112 55 54 51. Об определении рыночной стоимости. Жилого двухэтажного дома на две квартиры,. Расположенного по адресу: Россия, Г. Калининград, ул. Ххх, 1-в. . Июля 1999 г
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей или $160 000.
- Краткое изложение основных фактов и выводов
- Рыночная стоимость рассчитанная
- Соответствие стандартам оценки
- Объем и этапы исследования. Процесс оценки. Методы определения стоимости
- Метод прямого сравнительного анализа продаж
- Нормативное обоснование проведения оценки
- Анализ среды местоположения объекта
- Основные социально-экономические показатели
- Индекс физического объема промышленного производства
- Внешнеэкономическая деятельность
- Города с максимальной стоимостью набора
- Социально-экономическая дифференциация населения
- Занятость и безработица. Рынок недвижимости. Жилые помещения - всего. Улучшенной планировки. То же в долларах США. Анализ местоположения объекта
- Анализ места расположения объекта
- Текущая ставка земельного налога (аренды), руб. Кв. М. /год
- Системы инженерного обеспечения участка
- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- Анализ участка как свободного
- гостиница 2 этажная 4 одноместных, 2 двухместных.
- Анализ участка с имеющейся застройкой
- Наилучшее и наиболее эффективное использование: гостиница
- Оценка стоимости земельного участка
- Таблица корректировок для сопоставимых продаж участков земли
- Элемент сравнения. Измерения. Цена продажи. Площадь участка земли. Корректировки . Цена за единицу площади. Право собственности. Условия финансирования. Местоположение. Планировка участка. Доступные Коммунальные услуги. Условия зонирования. Наилучшее и
- Диапазон цен земельных участков от 1 304 $ до 3 452 $.
- Нормативная стоимость земельного участка
- Наименование и общая характеристика здания
- Скорректированная ставка стоимости 1 кв.м общей площади объекта оценки
- Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года
- Полная восстановительная стоимость объекта оценки, на дату оценки составила: 4 398 250 рублей или $ 181 671.
- Внешний (экономический) износ.
- Кол-во единиц, приносящих доход
- Корректировки . Цена за единицу общей площади. Право собственности. Условия финансирования. Условия рынка (время продажи). Местоположение. Рельеф участка. Подъездные пути. Отопление. Водоснабжение и канализация. Телефон. Газоснабжение. Использование
- Весовой коэффициент. Цена за единицу общей площади. Стоимость объекта оценки
- Расчет потенциального валового дохода
- Тип помещения. Тип эксплуатации. Количество. Одноместные номера. Двухместные номера. Одно и двух местных номеров. Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость одноместного номера. Усл
- Элемент сравнения. Объекты сравнения. Оценив. . Ул. Кутузова. Ул. Орудийная. Ул. Менделеева. Ул. Тельмана. Стоимость двухместного номера. Условия оплаты. Местоположение. Удобства. Питание. Доп. Сервис. Стоимость двухместного номера. Тип помещения. Тип экс
- Оценка с использованием коэффициента капитализации.
- Метод "суммирования".
- Три миллиона восемьсот семьдесят восемь тысяч) рублей
- История и развитие калининградской области
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
- Эскиз проекта аналога 4. 1. 1. 19.
Газ
Природный. Подключение от уличной газопроводной магистрали.
Телефон
В наличии одна линия, возможно подключение до 5 линий.
ВНЕШНЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО
Подъездные пути
Автомобильная дорога по ул. ХХХ в хорошем состоянии.
Участок
Территория участка выровнена, проведена подготовка для укладки дерна. Имеется наклон 6-70 для стока воды с участка. К гаражу проведена дорога от ворот с асфальтовым покрытием. Рядом проложен тротуар от ворот до входа в дом из тротуарной плитки, красного цвета.
Озеленение
Участок не обустроен, нет зеленых насаждений, деревьев, дерна.
Все, перечисленные выше, инженерные коммуникации подключены к сетям и являются их составной частью.
На момент осмотра, здание было завершено строительством и введено в эксплуатацию. Внутренняя отделка произведена с использованием импортных отделочных материалов.
План помещений объекта оценки
8.13.1. ИСТОРИЯ ОБЪЕКТА.
Настоящий владелец является первым собственником объекта оценки. На отведенном земельном участке площадью 767 кв.м., в 1993 году было начато строительство жилого дома. В мае 1999 года строительство было завершено, а объект введен в эксплуатацию.
Формы собственности частная, на земельный участок и улучшения имеются полные права собственности.
Понятие лучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется, как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наилучшей отдачей (причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий), которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.
Понятие лучшего и наиболее эффективногоиспользования подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу.
Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективногоиспользования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.
Анализ лучшего и наиболее эффективногоиспользования представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:
1) Юридическая правомочность - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о функциональном зонировании, ограничениями на частную инициативу.
2) Физическая возможность -рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
3) Экономическая целесообразность - рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый потенциальный доход владельцу.
4) Максимальная доходность - рассмотрение того, какое из всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов использования будет приносить наибольшую доходность.
Проводимый анализ должен выявить лучшее и наиболее эффективное использование участка, как незастроенного. Если же площадка уже застроена, то сделать допущение, что строения отсутствуют и участок свободен. Только после получения выводов при данном допущении, необходимо переходить к анализу лучшего и наиболее эффективного использования уже застроенного участка.
|
