В ближайшее время Госдума займется рассмотрением новой редакции Жилищного кодекса

Кому достанется освободившаяся комната в коммуналке?

«При продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему... жилого помещения остальные собственники... не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения» (статья 44.7).

Статья в сущности защищает интересы собственника - владельца комнаты в коммуналке, «разрешая» ему продавать свою жилплощадь кому угодно, невзирая на интересы и аппетиты соседей. Сегодня практика (в том числе судебная) такова, что приоритетное право улучшить свои жилищные условия в первую очередь получают жильцы той же коммунальной квартиры. И некоторые эксперты полагают, что такой подход более правильный. Особенно если учесть, что речь идет о ликвидации таким необременительным для государства способом коммунальных квартир. Но почему владелец комнаты не может продать ее не прописанному с ним родственнику?

Можно ли поселить мать и взрослого сына в одну комнату?

При предоставлении социальной жилплощади «заселение одной комнаты несовершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, не допускается, а заселение одной комнаты совершеннолетними лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия» (статья 62.1).

Если понимать эту формулировку буквально, статья больше печется о детях, которых нельзя, если речь идет о мальчике и девочке, селить в одну комнату. В то же время «с согласия» могут оказаться в одной комнате «совершеннолетние лица разного пола», то есть мать и взрослый сын.

Разрешить ли перепланировку квартиры?

«Переустройство и (или) перепланировка... осуществляются на основании решения собственника жилого помещения по согласованию с органом местного самоуправления в соответствии с федеральными законами и техническими регламентами... Отказ... в согласовании... может быть обжалован в судебном порядке» (статья 29).

Сегодня по факту перепланировкой занимаются очень многие, и это требует кучи согласований, денежных, временных затрат и железных нервов. Казалось бы, ерунда — соединить холл с комнатой, снеся «лишнюю» стену. Но если эта стена - несущая? Некоторые эксперты предлагали максимально защитить владельца квартиры от чиновников, возложив на него ответственность за возможное нарушение интересов «третьих лиц» (проще говоря - соседей). То есть, грубо говоря, если соседи не страдают - устанавливай хоть джакузи, хоть полотенцесуштель. Менее радикальное предложение - достаточно выполнить проект предполагаемой переделки у профессионалов, имеющих лицензию, а чиновников ставить в известность не обязательно. Законодатели тем не менее посчитали такой путь опасным: все-таки при перепланировке или переустройстве квартиры должны соблюдаться строительные нормы, а следить за этим должен орган местного самоуправления.

Правда, остался открытым вопрос: проект был, муниципалитет его согласовал, а соседи пострадали - кто в ответе? По-видимому, все равно, несмотря на соблюдение всех формальностей, отвечать придется хозяину квартиры.

Разведенный супруг отправится па улицу?

«В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи» (статья 34.2).

С точки зрения бесчисленного множества судебных разбирательств, когда после развода бывший муж или жена требуют долю в квартире супруга, такой подход выглядит справедливым. Слишком много сегодня развелось «охотников» за чужими метрами - женятся, чтобы через год-другой расторгнуть в сущности фиктивный брак, но прихватить при этом часть недвижимости бывшей «половины». С другой стороны, если норма будет введена, супруг, приходящий на чужую площадь, всю жизнь будет жить там «на птичьих правах». Тоже повод для дискуссии.

Ирина Невинная

 

КОРРЕСПОНДЕНЦИЯ

 

«Огонек», 2004, 22-28 марта

Осторожно, жилищный бум!

 

Покупка жилья - прекрасная прачечная для заработанных в «теневой» экономике денег. Когда деньги шальные, мало кто обращает внимание, что же он покупает.

Государственное строительство для «отмывания» «черного нала» никак не годится. Здесь самое милое дело - частное жилищное строительство. Например, инвестор продает квартиру, строительство которой обошлось ему в двадцать тысяч долларов, своей дочерней фирме (или родственнику, неважно) за сорок тысяч. В итоге у него на счету появляются двадцать тысяч «чистых зеленых», а квартира тоже остается в его собственности. То есть цены на квартиры высоки не потому, что они так дорого обходятся, но потому, что огромен объем денег, которые нужно «отмыть»! То, что жилищный бум наблюдается именно в Москве, еще раз подтверждает сказанное. Ведь все денежные потоки «теневой» экономики сходятся в столице нашей Родины. Попытки перевести их в Санкт-Петербург, скорее всего, в ближайшее время будут бесплодны.

«Хорошо, - спросите вы. - А что же граждане? Если они покупают квартиры по явно завышенным ценам - значит, спрос соответствует предложению?» Разберемся и в этом.

Первые потребители дорогостоящего жилья в Москве и ближнем Подмосковье - богатые люди со всей России, обладающие капиталом (в том числе и чиновники, предоставляющие земельные участки под строительство без учета развития городской инфраструктуры). Хоть и не нужна квартира, но все же имя гордое какое: «недвижимость»! А при случае, мол, продам ее - и деньги уже чистые («отмывание» денег идет как бы с двух сторон: и со стороны продавца, и со стороны покупателя)!

Вторые - это пресловутые обитатели московских рынков, как правило, выходцы с Юга. С одной стороны, федеральный бюджет каждый год шлет в эти дотационные регионы много денег, которые в какой-то своей части и возвращаются на московский рынок недвижимости. Но главное, что те, кто пользуется и распоряжается московскими рынками, и имеют огромные неучтенные средства. Им нужны квартиры за любую цену, потому что надо где-то жить, а окупится жилье в столице очень быстро.

Третьи - нефтяники и газовщики Тюмени, Уренгоя и других «северов». Они сами достаточно зарабатывают. Их тоже можно понять: хочется пожить на «большой земле» как людям.

Хотелось бы остеречь и тех и других. По двум причинам.

Первая и главная: строительный жилищный бум идет вне всяких житейских правил. Многоэтажные здания возводятся на старых инженерных коммуникациях, которым осталось служить пять-десять лет. Нет новых котельных, водозаборных узлов и так далее. Нет никакой социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник, даже магазинов и кафе. Никто не планирует новые потоки общественного транспорта. Конечно, в Ханты-Мансийске при заочной покупке квартиры об этом особо и не думается, но вот после переезда...

Другая причина, пожалуй, покажется теоретической, но если теория будет проверена на практике, то и она станет явью.

В Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые помещения (читай: квартиры и комнаты) отнесены к недвижимому имуществу. Но если я приобрел в собственность квартиру, то что тогда, рассуждая по уму (или, если хотите, по понятиям), - что же является моей собственностью? Потолок? Но это собственность моего соседа по верхнему этажу, только он у него называется полом. А мой собственный пол с аккуратно уложенным паркетом? Это тоже чей-то потолок. О стенах и говорить нечего. Получается, что у меня в собственности только наружная оконная рама да воздушное пространство между окном и дверью. Однако стекло могут выбить, а воздух вообще не относится к недвижимому имуществу!

В правовых государствах к недвижимому имуществу, как правило, относят только земельный участок. Если на участке стоит небоскреб - цена участка такая-то, а если на нем построена только собачья конура, то и цена будет другая. В некоторых странах здания, сооружения числятся как объекты недвижимого имущества отдельно от земельных участков, но чтобы недвижимостью признавались части зданий - это только у нас!

Что из этого может последовать?

По Земельному кодексу РФ земельные участки в собственность для целей, связанных со строительством, могут предоставляться только на торгах (конкурсах, аукционах) за плату. Собственник купленного земельного участка, естественно, будет платить за него земельный налог. Но зачем предоставлять в собственность, возиться с аукционами, если для тех же самых целей земельный участок можно предоставить безо всяких торгов (за астрономическую взятку, конечно!) в аренду? Земельный кодекс это разрешает. Инвестор построит дом, распродаст квартиры (точнее - воздух между стенами), потом прекратит договор аренды земельного участка, который благополучно вернется в государственную собственность, и налог за него уже никто платить не будет.

Однако действующее законодательство имеет свойство меняться. Возможно, будущим государственникам-законодателям не понравится, что земельный налог под бесчисленными многоэтажными постройками, в которых все жилые помещения принадлежат частным лицам, никто не платит, и они в одночасье скажут собственникам межперегородочного воздуха: «А ну-ка, выкупайте землю под домом! Не то снесем!» Ну а какую наше государство умеет назначать цену выкупа, объяснять не надо...

Цены на жилье в Москве и Подмосковье могут резко пойти вниз по следующим гипотетическим обстоятельствам:

когда вся экономика выйдет из тени (ясно, что это вариант из области фантастики!);

когда новостройки будут заселены покупателями квартир в массовом порядке и аварии на прогнивших инженерных коммуникациях станут не ежедневными, а ежечасными (это случится очень скоро);

когда законодатели примут закон о том, что объектом права собственности на недвижимость может, являться только здание в целом, а не воздух в нем.

Вот почему, наверное, умные люди вкладывают деньги не в недвижимость, а в движимость: например, в футбольные команды... или в яйца Фаберже.

Борис Уткин

 

«Храните деньги в квадратных метрах»

 

Сотрудник крупной риелтерской компании на условиях анонимности признает, что на рост квартирных цен в Москве влияют не только застройщики, но и агентства, действующие на рынке жилья.

- Я работаю в крупной риелтерской компании, которая, как указывается в рекламе, предоставляет весь спектр услуг на рынке недвижимости. На самом деле основная сфера нашей деятельности - рынок новостроек. Если три-четыре года назад мы покупали квартиры в строящихся домах, когда были отстроены несколько этажей, то сейчас фирма вкладывает деньги еще на «донулевом» цикле, то есть после утверждения проекта. Покупая квартиры на этой стадии в среднем по 500 долларов за метр, продаем их уже от 900 до 1200 у. е. Сам я за месяц провожу по три-четыре сделки по продаже квартир. И это только через агентство. Есть еще «левые» сделки - агентству человек платит от 3 до 5 тысяч долларов за услуги, из которых я получаю от 15 до 30 процентов - скромно беру свои 1500, и все нормально. Еще год назад я за два месяца одну сделку проводил, и это считалось счастьем. А сейчас на квартиры в новостройках просто очередь стоит. Выгодней всего покупать квартиры еще на стадии закладки фундамента. Уже при сдаче дома твои вложения возрастают на 30-40 процентов. Большинство моих клиентов приобретает жилье не потому, что им негде жить. Просто хотят деньги вложить. Сдают квартиры в аренду и имеют ежемесячно от 500 до 1000 долларов, в зависимости от района и метража. Так мало того, клиентура сейчас пошла юридически подкованная. У одной моей клиентки-старушки квартир двадцать уже в разных районах Москвы. А начала она свой бизнес так: продала свою «двушку» в центре и на эти деньги купила сразу две двухкомнатные в строящихся домах. Продала их и пошла дальше - купила еще несколько квартир на стадии фундамента. А потом какой-то юрист, видимо, надоумил ее потребовать с застройщика выплаты дивидендов. На том основании, что, вложив деньги в начале строительства дома, бабуля выступила инвестором. Что из этого у нее получится, одному Богу и судье известно. Но прецедент создала. Причем, похоже, что по закону она и есть инвестор. И другие жильцы этого дома - тоже. И они имеют полное право принимать участие в решении вопроса, кому продавать или сдавать в аренду нижние нежилые этажи. Фирмы-застройщики, естественно, стараются этот факт скрыть. Сейчас все кричат о том, что цены на недвижимость обрушатся, и это повлечет за собой новый дефолт. Я считаю, что такая угроза существует только для так называемых элитных домов. А квартиры в типовых домах в спальных районах людям не только для спекуляции нужны, но и для жизни. Так что в завтрашний день я спокойно смотрю.

Владимир Никулин

 

ЖУРНАЛИСТСКОЕ РАССЛЕДОВАНИЕ

 

«Российская газета», 2004, 30 марта