Понятие и виды общей собственности

Понятие общей собственности. Общая собственность охватывает такие отношения принадлежности материаль­ных благ, когда имущество принадлежит на праве собст­венности одновременно нескольким лицам (субъектам гражданского права). Возможность появления таких пра­воотношений предусмотрена п. 4 ст. 4 Закона о собствен­ности (ср. ст. 46 Основ гражданского законодательства).

Следует подчеркнуть, что общая собственность—от­нюдь не «смешанная форма собственности», которая мо­жет образовываться путем объединения имущества, на­ходящегося в собственности граждан, юридических лиц и государства (п. 2 ст. 4 Закона о собственности).

«Смешаннаяфор м а^обственности» — категория _сугубо ⁾ экономическая, ьсли при объединении имущества разных; собственников ими создается новая правоспособная орга­низация для использования такого имущества (например, государственно-кооперативная, или «совместное пред приятие» с иностранным участием), то в большинстве слу чаев именно она и становится новым и единственны-собственником имущества (см., например, п. 1 ст. 14, п. ст. 15, п. 1 ст. 16, ст. 27 Закона о собственности).

Поэтому юридически здесь появляется один, хотя и hi вый собственник (организация) и никаких отношений об» щей собственности обычно не возникает. Лишь в случаях когда по воле самих собственников, объединяющих т< или иное имущество, либо по прямому указанию закона создаваемая ими для использования объединенного иму щества организация не становится собственником (ил) собственники вообще не создают новой правоспособно! организации, а заключают договор' о совместной хозяйс-венной деятельности), между ними могут возникнуть отн шения общей собственности.

Например, кооператив в соответствии с п. 3 ст. 7 За

?64

кона о кооперации остается собственником создаваемых с его участием организаций «в соответствии с его долевым участием». Таким образом, экономические отношения «сме­шанной собственности» юридически могут реализоваться как S единоличной собственности отдельных юридических лиц, так и (реже) в общей собственности.

В отношениях общей собственности имеется право соб­ственности на определенный объект (имущество), но у дан­ного права нет единого субъекта.

Иными словами, общая собственность характеризуется, во-первых, тем. 4To'OHa"HeJjMeeT^^JHHoro носителя (субъ­екта). права, я приралдржит одновременно нёСКОлН(им~л'и- ца»1; •BOsBItU^L-SS?.. ^не можёт^рассматриватьсу^атта^о^ стоятедьная форма собственности (наряду("собствен­ность^ гра2кд^,^сфйдичес^ ""

Она — не особое экономическое отношени? Принадлеж­ности материальных.йдаг. а всего ^лииГь~та"риант; pastto'-Бидноссь—кай.ш:0:либо самостоятельного экономического отношения собственности, "заключающийся в Ъднбвремен-нои^ррисНЙ^рноста.матераа льнызПБдаУнёакоДЕкиТИГ лЙЦа-ми, сохраняющими полную имущественную самостоятель-носпГпо of'HumeHHffl^p^k Др^гу (не ВбрГзу^ими^ика;

кОТ§лсобого коллектива)"? '" --——•--

В зависимости от конкретных обстоятельств это могут быть_и «смешанные» отношения '{например, государствен-но-коопёратИвтяоУ^ли^ибй~^суларственно-коллектив1М)й собственности), и «однородные» (например, собственность нескольких граждан или нескольких юридических длц-собственников).

Можно сказать, что общая собственность в сущности является особым юридическим способом закрепления од­новременной принадлежности материальных благ не од­ному, а нескольким вполне самостоятельным лицам. С этой точки зрения общая собственность всегда представляет собой юридическое, а не экономическое отношение.

Виды общей собственности. В отличие от ранее дейст-ьовавшего законодательства, прямо предусматривавшего (перечислявшего) допустимые варианты общей собствен­ности (ст. 26 Основ гражданского законодательства 1961 г.) Закон о собственности в п. 4 ст. 4 допускает любые вари­анты общей собственности, исходя из равенства всех форм собственности.

Поэтому теперь стало возможным появление общей собственности граждан и государства, граждан и юриди­ческих лиц и любых других сочетаний собственников. Все

прежние ограничения отпали. Следовательно, с точки зре­ния субъектного состава разрешены и возможны любые виды общей собственности.

Вместе с тем с точки зрения характера взаимоотноше-^ ний самих участников (субъектов) общей собственности различается общая собственность с определением долей, или долевая, и без определения долей, или совместная (п. 4 ст. 4 Закона о собственности, п. 1 ст. 46 Основ граж­данского законодательства 1991 года).

Конкретное имущество в зависимости от нахождения в общей долевой или в общей совместной собственности приобретает различный правовой режим (независимо ot| субъектного состава).

Именно различие долевой и совместной собственности имеет решающее значение для определения конкретного порядка владения, пользования и распоряжения соответ­ствующим имуществом несколькими собственниками од­новременно, поскольку каждый из них в отдельности, оче­видно, не может решать указанные вопросы только «по своему усмотрению» (как единоличный собственник), а должен учитывать волю других сособственников. Данное различие и составляет основу классификации видов об­щей собственности.

Общая долевая собственность

Понятие общей долевой собственности. Общая долевая собственность характеризуется тем, что право собствен­ности на конкретное имущество принадлежит нескольким лицам сообща по долям, т. е. каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собст­венности на имущество. Иначе говоря, между участниками общей долевой собственности делится именно право соб­ственности, а не само имущество в натуре. „ Г~' Такое понимание права общей долевой собственности

J соответствует его смыслу как праву собственности не-лУ У'скольких лиц на одно и то же имущество. Если бы по до-^л, лям делилось конкретное имущество (вещь), то у каждо-J ' го участника был бы собственный объект права и никакой.' общей собственности вообще не возникло бы. •

Если, например, двум братьям по наследству досталсяД жилой дом, то с момента оформления наследственных правд каждый из них становится собственником равной доли.Ц т. е. имеет '/а долю в праве собственности на дом. KaicJ

только дом будет разделен между ними в натуре (напри­мер, каждый из них будет иметь отдельный вход в дом), это будег означать прекращение общей собственности, мо каждый станет собственником определенного имущест­ва—половины дома. Пока такой раздел не произведен, между ними сохраняются отношения общей собственности.

Притом не всегда дом имеет две равные комнаты. Ча­ще всего д&ло обстоит как раз по-другому: двоим наслед­никам достается дом с одной или с тремя комнатами или с двумя комнатами неравной площади. Тогда, сохраняя равенство долей в праве собственности на дом, наследни­цам придется определить конкретный порядок пользования находящимися в нем помещениями (особенно если дом невозможно переоборудовать и перепланировать в точном соответствии с приходящимися на новых собственников долями). За кем-то из них придется закрепить одни (или одно) помещения, а за другим—другие, отнюдь не обя­зательно строго равные по площади.

Такая практически наиболее часто встречающаяся си­туация будет означать несовпадение долей в праве на дом и на его конкретные помещения (точнее, долей в праве собственности и конкретных прав пользования). Поэтому в правоприменительной практике доли в праве собствен­ности на общее имущество принято называть идеальными, а доли в конкретном имуществе (т. е. распределение прав пользования) — реальными.

«Реальные доли», т. е. конкретный порядок пользова­ния общим имуществом, устанавливаются по соглашению сособственников, а при его недостижении—судом (или арбитражем) по иску любого из участников (ст. 117 ГК, РСФСР).

Определение «реальных долей» означает, следователь­но, что имущество по-прежнему принадлежит на праве об­щей собственности нескольким лицам (в «идеальных до­лях»), но его отдельные части закреплены в пользование («реальная доля») за отдельными сособственниками.

Такое «закрепление в пользование» ничего не меняет в существе отношений долевой собственности. Если, напри­мер, соответствующая часть имущества («реальная до­ля») погибла не по вине пользовавшегося ею сособствен-ника (часть дома в виде, положим, верхнего этажа сго­рела от пожара), он все равно остается сособственником Уменьшившегося имущества—участником общей собствен­ности.

Сказанное означает, что в «идеальных долях» подле-167

жат распределению между всеми сособственниками и страЗ ховое возмещение, и расходы по восстановлению дома, а также пользование сохранившимися жилыми и другими помещениями. Это происходит именно потому, что, не­ смотря на определение порядка пользования имущесттом "(т7 е установление «реальных долей»), сособственники продолжают сохранять свою долю в праве собственности на общее имущество («идеальную долю»), а вовсе не раз­деляют имущество в натуре. Ведь общая долевая собст­венность и означает установление долей в праве на иму­щество, а не в конкретном имуществе.

Данное обстоятельство, к сожалению, не учитывает эстонский Закон о собственности. Согласно ст.ст. 3 и 39 на­званного Закона, общей собственностью считается не пра­во, а имущество, принадлежащее одновременно несколь­ким собственникам. Тем самым в регламентацию отноше­ний общей собственности вносится неразрешимая пута­ница.

Более того, принятый одновременно с ним, 13 июна 1990 г., Закон «О внесении изменений в Гражданский ко­декс Эстонской ССР» (Ведомости Верховного Совета и Правительства Эстонской Республики. 1990. № 20. Ст. 300) установил новую редакцию ч. 1 ст. 121 ГК. Она допускает возможность принимать решения о владении, пользовании и распоряжении «общей долевой собственностью» боль­шинством голосов ее участников, т. е. полностью игнори­руя мнение одного или меньшинства сособственников, ка­сающееся в том числе и принадлежащего ему (или им) имущества.

Осуществление права общей долевой собственности. Из сказанного выше становится ясным решающее значение «идеальной доли», т. е. доли в праве собственности на имущество. Именно в соответствии с ней определяется объем прав и обязанностей, принадлежащих каждому из сособственников, В соответствии с этими долями между участниками общей долевой собственности делятся все расходы и доходы, приносимые общим имуществом. Про­порционально им, хотя бы приблизительно, определяется и порядок пользования общим имуществом («реальные доли»).

Поскольку каждый из сособственников имеет здесь оп­ределенную часть правомочий владения, пользования hi распоряжения общим имуществом, т. е. ему в определен-j ном объеме принадлежат все правомочия собственника, осуществляются они не иначе, как по принципу единогла-

сия (взаимного согласия) всех сособственников. Каждый •из сособственников, независимо от размера своей доли, участвуег в реализации права общей собственности. При отсутствия его согласия спор может быть разрешен в су­дебном или арбитражном порядке.

Правовой режим общей долевой собственности лучше всего рассматривать на примере общей долевой собствен­ности граждан на жилой дом. При этом надо иметь в ви­ду, что данные отношения, помимо общих норм закона (Основ и ГК), специально регулируются также постановле­нием Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. «.О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» (см.: Бюл­летень Верховного Суда СССР. 1981. № 5) и постановле­нием Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственни;-ку и определении порядка пользования домом, принадле­жащим гражданам на праве общей собственности» (в ре-1 дакции от 20 декабря 1983 г.—см.: Бюллетень Верховно-" го Суда РСФСР. 1980. № 9; 1984. № 4).

В случае невозможности выделить каждому из сособст­венников в пользование часть имущества, строго соответ­ствующую его доле в праве на имущество, например, пре­доставить соответствующую жилую комнату или комна­ты в жилом доме, возникает несовпадение «идеальных» и «.реальных» долей. Тогда такое несовпадение, неравенст­во по соглашению участников может быть ликвидировано, например, путем выкупа некоторой части доли одним сособственником у другого (при соответствующем измене­нии долей) либо компенсировано путем взыскания платы за пользование одним из сособственников частью помеще­ния, превышающей его долю (п. 15 постановления Плену­ма Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г., п. 7 поста­новления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня

1980 г.).

Такая ситуация чаще всего складывается из-за невоз­можности раздела или переоборудования дома в натуре в точном соответствии с «идеальными» долями сособствен­ников (например, по причине ветхости дома, его малого

размера к т. п.).

Если же из-за незначительной доли одного из сособст­венников выделить ему в пользование конкретное поме­щение вообще не представляется возможным, ему может быть выплачена денежная компенсация другими сособст-

венниками при одновременном прекращении его доли в| праве общей собственности на дом. В исключительных! случаях это может быть сделано в судебном порядке да­же и без согласия такого сособственника, особенно когда I он обеспечен другим жильем для постоянного проживания.!

Так, дом, состоявший из двух жилых комнат площадью 13 и 11 кв. м, оказался во владении трех собственников, из которых одному принадлежало ^/з, а двум другим — по '/б права на дом каждому. При этом первый собственник постоянно проживал в доме, а двум другим жилье было нужно лишь для летнего отдыха.

Однако народный суд, рассматривавший первоначаль­но спор сособственников об определении порядка пользо­вания жилыми помещениями в доме, принял решение о закреплении за двумя сособственниками в соответствии с их долями 8 кв. м в 11-метровой комнате дома, а за пер­вым из сособственников, имевшим ²fз доли,—комнаты в 13 кв. м и дополнительно 3 кв. м в 11-метровой комнате, добившись тем самым полного совпадения «идеальных» и «реальных» долей.

Это «соломоново решение» было, разумеется, впослед­ствии отменено Верховным Судом РСФСР и возвращено на новое рассмотрение с предложением обсудить вопрос о выплате двум соответчикам денежной компенсации и прекращении их долевой собственности на спорный дом (см.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1981. № 12. С. 9—10).

В аналогичном споре сособственнице, обладавшей 23/200 права общей собственности, на жилой дом, также было отказано в иске о выделении в пользование конкрет­ного жилого помещения, так как общая площадь дома не­многим превышала 32 кв. м, а на ее долю приходилось всего 4,2 кв. м, причем и ее она не собиралась использо­вать для постоянного проживания (см.: Бюллетень Вер­ховного Суда РСФСР. 1989. № 1. С. 2—3).

Доля в праве на имущество сама по себе является объектом права собственности (для ее обладателя), мо­жет быть предметом различных сделок—купли-продажи, мены, дарения, передачи по наследству и т. д., а также объектом претензий кредиторов. Следовательно, сособст-венник вправе сам распоряжаться своей долей в праве общей собственности. Однако отчуждение доли всегда за-трагиваег и право общей собственности в целом, касает­ся интересов всех остальных сособственников. Поэтому продажа такой доли регулируется законом особо.

В данном случае у других участников отношений доле­вой собственности возникает преимущественное право по­купки отчуждаемой одним из сособственников доли. Оно состоит в том, что сособственник, желающий продать свою долю в праве общей собственности постороннему лицу, должен в письменной форме предварительно предложить ее по той же цене и на тех же условиях другим сособст-венникам (ч. 3 ст. 120 Г1< РСФСР). Если они откажутся от преимущественного права на покупку доли либо не осуществят его в течение месяэда в отношении дома, а в отношений прочего имущества—в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Установлены и своеобразные последствия нарушения данного права—участник долевой собственности в тече­ние трех месяцев вправе требовать в судебном порядке пе­ревода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 4 ст. 120 ГК). Право преимущественной покупки не возни­кает, если сособственник желает продать свою долю дру­гому (конкретному) сособственнику, либо подарить ее по­стороннему лицу или обменять на иное имущество. Такое право распространяется только на случай продажи доли.

Следует упомянуть и о том, что к числу оснований пре­кращения общей долевой собственности относится выдел доли или раздел общего имущества между его участни­ками.

При выделе доли (ст. 121 ГК) прекращается общая собственность на выделенную одним из сособственников часть (которая затем может отчуждаться собственником свободно, без соблюдения правил о преимущественном праве покупки бывшими сособственниками). Доля долж­на выделяться без нанесения несоразмерного ущерба хо­зяйственному назначению имущества (ч. 2 ст. 121 ГК), а для жилого дома требуется наличие изолированной части с отдельным входом, либо, по крайней мере, технической возможности превращения выделяемой части в изолиро­ванное помещение путем переоборудования (п. 11 поста­новления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г., п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г.). В случае отсутствия этих условий выделяющийся сособственник может получить только денежную компенсацию.

Раздел общего имущества происходит путем выделе­ния долей каждому из сособственников (по тем же пра-

вилам), что означает прекращение общей собственности на имущество в целом.