Глава 5. Новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан

5.1. Договор найма (коммерческого найма) жилого помещения

Общие положения

Относительно прав и обязанностей собственника иму­щества ГК РФ установлено, что ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209). Применительно к жилым помещениям в ст. 288 ГК РФ конкретизировано, что собственник осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения принадлежа­щим ему жилым помещением в соответствии с его назна­чением (т.е. для проживания граждан). В настоящее время данным вопросам посвящен разд. II ЖК РФ «Право соб­ственности и другие вещные права на жилые помещения» (ст. 30—48). При этом предусмотрено, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками (физическими и юридическими лицами) другим лицам на основании до­говора. Основная форма такого гражданско-правового дого­вора — договор найма жилого помещения. Он содержится в гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения». Как указывалось выше, в юридический литературе и законодательстве субъ­ектов РФ он получил название «договор коммерческого найма жилого помещения». В жилищном законодательстве, в частности в ЖК РФ, речь идет о другом договоре найма жилого помещения — договоре социального найма жилого помещения. Первоначально такое понятие стало использо­ваться в ГК РФ (ст. 672), но в жилищное законодательство соответствующие изменения не были внесены, т.е. в период действия ЖК РСФСР этот договор назывался по-старому «договор найма жилого помещения», что создавало путани­цу с точки зрения разграничения этих договоров.

Вначале познакомимся с основными положениями до­говора коммерческого найма и его содержанием.

Понятие договора (ст. 671 ГК РФ): собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обя­зуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1).

При этом юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора; использование жилого помещения разрешается только для проживания граждан и не допускается для иных целей, в том числе в качестве нежилого помещения (п. 2). Иначе говоря, данный договор предназначен только для граждан.

Объект договора (ст. 673 ГК РФ): изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квар­тира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома); при­годность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством.

Форма договора (ст. 674 ГК РФ):

- договор заключается в письменной форме (простой письменной форме — не нотариальной);

- соблюдение указанного требования (о письменной форме) является обязательным как с теоретической, так и с практической точки зрения.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ):

а) наниматель:

- только гражданин может быть нанимателем;

- несет ответственность перед наимодателем за действия граждан, совместно проживающих с ним, которые нарушают условия договора;

б) граждане, постоянно проживающие с нанимателем:

- имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением;

- должны быть указаны в договоре;

- могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наимодателем (т.е. являются сонанимателями).

Наймодатель (п. 1 ст. 671 ГК РФ):

- собственник жилого помещения или управомоченное им лицо;

- наимодателем может быть как юридическое, так и физическое лицо (гражданин).

Срок договора (ст. 683 ГК РФ):

- договор заключается на срок не более пяти лет;

- если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет;

- договор может быть заключен на срок до одного года (краткосрочный наем).

Плата за жилое помещение (ст. 682 ГК РФ):

- устанавливается соглашением сторон, кроме случаев, когда законодательством предусмотрен максимальный размер платы за жилое помещение;

- одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законодательством или договором.

Права и обязанности сторон:

а) наймодатель обязан (ст. 676 ГК РФ):

- передать нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома;

предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату коммунальных услуг;

- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором (ст. 681 ГК РФ);

б) наймодателъ имеет право:

- требовать от нанимателя и других пользователей жилым помещением соблюдения условий договора;

- настаивать на изменении условий договора в порядке и случаях, установленных законодательством;

- требовать расторжения договора (п. 2 ст. 687 ГК РФ);

в) наниматель обязан (ст. 678 ГК РФ):

- использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- своевременно вносить плату за жилое помещение;

- самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное;

- осуществлять текущий ремонт, если договором не предусмотрено иное (ст. 681 ГК РФ);

г) наниматель не вправе: производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ);

д) наниматель имеет право:

- преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

- передать по договору поднайма жилого помещения часть или все нанятое помещение с согласия наймодателя в пользование поднанимателю (ст. 685 ГК РФ);

- с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с предварительного уведомления наймодателя разрешить проживать временным жильцам (ст. 680 ГК РФ);

- с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

В гл. 35 ГК РФ дается общее определение договора найма жилого помещения коммерческого назначения (п. 1 ст. 671). Вместе с тем в указанной главе называется и другая разновидность найма жилья — договор социального найма жилого помещения (ст. 672). Эта статья содержит основ­ные положения о договоре социального найма, которые нашли развитие в жилищном законодательстве — ЖК РФ, введенном в действие с 1 марта 2005 г. Следовательно, дого­вор социального найма — это прежде всего сфера правового регулирования жилищного законодательства.