Понятие и правовая характеристика объекта жилищных правоотношений

Под объектом правоотношения обычно понимают то, на что направлено данное правоотношение. Иначе говоря, это материальные и нематериальные блага, в отношении кото­рых возникают права и обязанности.

В ЖК РФ данному вопросу посвящена гл. 2 «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд» (ст. 15—21). В указан­ной главе дается правовая характеристика многих понятий; в их числе — объект жилищных прав, жилое помещение, жилищный фонд и др., касающиеся назначения жилого помещения и пределов его использования. В частности, в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Впервые о жилом помещении как объекте гражданских (жилищных) прав говорилось в ст. 673 ГК РФ (это жилой дом или часть жилого дома, квартира или часть квартиры). В ст. 52 ЖК РСФСР также упоминалось о жилом помеще­нии: «...предметом договора найма может быть лишь изо­лированное помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат». По сути, в ГК РФ, ЖК РСФСР и ЖК РФ говорится об одном и том же объекте жилищных прав (жилищных правоотношений) — жилом помещении, которое может быть в виде жилого дома, квартиры или их изолированных частей.

Как указывалось выше, в ст. 15 ЖК РФ в качестве объ­екта жилищных прав признается только жилое помещение. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежит государственной регистрации в установленном порядке (ст. 18 ЖК РФ). Кроме того, оно должно отвечать установленным законодательством требованиям, которые содержатся в соответствующих статьях ЖК РФ. Напри­мер, предоставляемое по договору социального найма жи­лое помещение должно быть, как правило, благоустроен­ным (ст. 89 ЖК РФ).

Следует отметить, что отнесение жилого помещения к недвижимости не является новеллой. В ст. 1 Основ было дано понятие «недвижимость в жилищной сфере». Это не­движимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещения­ми, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые на­саждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и дру­гих строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфра­структуры жилищной сферы. Иными словами, к недви­жимому имуществу в жилищной сфере прежнее законо­дательство относило не только жилые помещения, но и другое имущество.

Понятие недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ и в развитие положений данной статьи в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав. Недвижи­мое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, — это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объ­екты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Заметим, что не­движимость в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая необязательна для объектов в других сферах народного хозяйства. Все объекты в жилищной сфе­ре действительно являются недвижимыми, т.е. они связа­ны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В других отраслях на­родного хозяйства к недвижимости отнесены и фактически перемещаемые вещи (воздушные и морские суда, автомо­бильный транспорт и др.), которые также подлежат госу­дарственной регистрации.

Правовой базой для признания помещения жилым и установления требований, которым должно оно отвечать, служат ЖК РФ и другие федеральные законы. Конкретную регламентацию эти вопросы находят в актах уполномочен­ного Правительством РФ федерального органа исполни­тельной власти. Основания и порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для прожива­ния также устанавливаются данным федеральным органом (ст. 15 ЖК РФ).

В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не­пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. по­становлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Данное Положение устанавливает требования к жило­му помещению и порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания независимо от формы их собственности.

Требования, которым должно отвечать жилое помеще­ние, содержатся в разд. II названного Положения, напри­мер, жилое помещение должно быть обеспечено инженер­ными системами (электросвещением, отоплением и др.).

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

—находящиеся в ветхом состоянии;

—находящиеся в аварийном состоянии;

—в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания;

—в других случаях, предусмотренных указанным Положением.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются Межведомствен­ной комиссией, создаваемой органами исполнительной вла­сти либо органами местного самоуправления (в зависимо­сти от принадлежности жилищного фонда).

В состав Комиссии включаются представители органа ис­полнительной власти субъекта РФ и (при необходимости) органа местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осу­ществляющих федеральный надзор в области промышлен­ной безопасности, организации технической инвентариза­ции и других органов и организаций.

К участию в работе привлекается собственник жилищно­го фонда или его представитель, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания (далее име­нуется — уполномоченный собственника), а в случае необ­ходимости — представители проектно-изыскательских орга­низаций, производивших обследование данного помещения.

Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания или на основании заявления собственника или гражданина (нанимателя), или на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контро­ля и надзора.

Для рассмотрения вопроса о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания в Комиссию представ­ляются соответствующие документы.

Комиссия после изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений:

- о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

- пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);

- непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение Комиссии оформляется в виде заключения. На основании полученного заключения орган исполнительной власти, орган местного самоуправления принимает реше­ние и издает распоряжение с указанием о дальнейшем ис­пользовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необходимости про­ведения ремонтно-восстановительных работ.

Один экземпляр распоряжения и заключения в пяти­дневный срок, а в определенных случаях — не позднее дня, следующего за днем принятия решения, направляется зая­вителю.

В ч. 5 ст. 15 ЖК РФ уточняется, что балконы, лоджии, веранды и террасы не включаются в общую площадь жи­лого помещения. Иначе говоря, общая площадь жилого по­мещения состоит из жилых комнат и помещений вспомо­гательного использования (подсобных помещений): кухни, коридора и др. Соответственно к жилой площади в жилых домах и квартирах можно отнести только площадь жилой комнаты (комнат).

Мы рассмотрели жилое помещение как объект жи­лищных правоотношений (жилищных прав). Из ЖК РФ (в частности, ст. 15) следует, как было сказано выше, что в данных отношениях объектом является только жилое помещение (имущество, материальное благо). Вместе с тем жилые помещения с точки зрения гражданско-правовой классификации являются сложными вещами. Например, П. В. Крашенинников отмечает:

«По своей сути жилые помещения относятся к сложным объ­ектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены ис­кусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи вхо­дит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо иму­щественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специ­альную регламентацию некоторых отношений, складывающих­ся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под кварти­ру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома».

Полагаем, что объектом жилищных прав являются не только материальные (имущество, вещи), но и нематери­альные блага. Например, право граждан на неприкосно­венность жилища (ст. 3 ЖК РФ) имеет нематериальный характер.