Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Понятие, предмет и форма договора социального найма жилого помещения



Договору социального найма жилого помещения посвя­щена гл. 8 (ст. 60-91) ЖК РФ.

Обеспечение жилыми помещениями по договору соци­ального найма и в настоящее время является одной из основ­ных форм удовлетворения жилищной потребности граждан. Однако количество выделяемого «социального» жилья рез­ко сократилось.

Установлено, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномо­ченный государственный орган или уполномоченный ор­ган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установ­ленных ЖК РФ (ст. 60).

В ст. 60 также говорится о том, что жилое помещение предоставляется гражданам во владение и пользование для проживания в нем. При этом необходимо иметь в виду, что в ст. 17 ЖК РФ предусмотрено использование жилого по­мещения не только для проживания граждан, но и для осу­ществления профессиональной и индивидуальной пред­принимательской деятельности.

Как известно, в настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства.

В ГК РФ найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена гл. 35 «Наем жилого по­мещения» (ст. 671—688). Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государ­ственном или муниципальном жилищном фонде социаль­ного использования только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с це­лью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности.

Порядок владения и пользования жилым помещени­ем, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя — собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно, по сравнению с договором соци­ального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более пяти лет), и обязательное сохра­нение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмо­трено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищ­ного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма.

Следует также иметь в виду, что законодательством раз­решается и в государственном, и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых по­мещений на условиях договора коммерческого найма. Од­нако заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия «коммер­ческий наем», то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется «договором найма жилого помещения».

Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жи­лого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодатель­ством. Как уже отмечалось в гл. 5, ранее договор социаль­ного найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключался на основа­нии ордера, т.е. административного акта. Ордер выполнял две функции: был основанием для вселения в жилое поме­щение и одновременно для заключения договора социаль­ного найма жилого помещения.

Договор социального найма и ранее заключался в пись­менной форме, сторонами договора были государствен­ная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определялись права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением, которые содержались в ЖК РСФСР, а также в Правилах пользования помещениями и Типовом договоре найма жи­лого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 № 415.

В настоящее время действуют новые Правила пользова­ния жилым помещением, утв. постановлением Правитель­ства РФ от 21.01.2006 № 25, также принят новый Типовой договор социального найма жилого помещения (постанов­ление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315).

В ст. 60 ЖК РФ дается понятие договора социального найма (ч. 1), в том числе указываются стороны данного до­говора. Прежде всего называется собственник жилого поме­щения. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (ст. 212—215 ГК РФ). Ко­нечно, указанные публично-правовые образования непосред­ственно не участвуют в этих договорных отношениях, в том числе не являются наймодателями. Как правило, стороной и, следовательно, наймодателем по договору социального най­ма выступают соответствующие органы (государственные или муниципальные) или управомоченное им лицо.

Нанимателем может быть только гражданин Российской Федерации, который получил жилое помещение в качестве нуждающегося в нем.

Кроме того, впоследствии нанимателем жилого поме­щения может быть член семьи нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) или гражданин, вселившийся в жилое помещение по обме­ну (ст. 72 ЖК РФ). Иностранным гражданам и лицам без гражданства, как следует из ч. 5 ст. 49 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма не предоставля­ются. Однако это не означает, что в конкретных случаях, например в случае смерти первоначального нанимателя, указанные лица не могут стать нанимателем жилого поме­щения, в котором они проживают.

Согласно ч. 2 ст. 60 ЖК РФ по данному договору жилые помещения предоставляются в бессрочное пользование (без установления определенного срока его действия). Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ подчеркивается, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения, не является основанием для расторжения договора социаль­ного найма. Это означает, что изменение норм гл. 7 (ст. 49— 59) ЖК РФ не повлечет прекращение данного договора.

В ст. 61 ЖК РФ установлено, что пользование жилым помещением осуществляется на основании норм гл. 8 (ст. 60—91) данного Кодекса и конкретного договора со­циального найма жилого помещения, который заключен на данное жилое помещение. В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ указано, что наниматель жилого помещения в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться его общим имуществом. Из ст. 69 ЖК РФ следует, что члены семьи нанимателя имеют рав­ные с ним права. Следовательно, и они вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (лестничные клетки, лифты и др.).

В ст. 62 ЖК РФ определен предмет договора социаль­ного найма жилого помещения. Она изложена с учетом ст. 673 ГК РФ, п. 1 которой установлено, что объектом дого­вора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В ст. 63 ЖК РФ определена форма договора социально­го найма — она должна быть письменной. Речь идет, конеч­но, о простой письменной форме (не нотариальной). Ранее на практике письменная форма договора социального най­ма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающим право на данное жилое по­мещение (наряду с решением органа, предоставившего жи­лое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

Теперь основанием заключения договора социально­го найма, как мы уже не раз отмечали, является решение органа местного самоуправления о предоставлении кон­кретного жилого помещения (ч. 4 ст. 57 и ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение и договор социального найма, оформленный в письменной форме, служат документа­ми, подтверждающими право гражданина-нанимателя на вселение в данное жилое помещение. В частности, это следует из ч. 1 ст. 60 ЖК РФ: наймодатель обязуется передать нанимателю жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем, т.е. передача жило­го помещения (вселение в него) осуществляется в соот­ветствии с заключенным договором. Было бы нелишним практиковать передачу в этих случаях жилого помещения по акту. Во-первых, наличие такого документа исключило бы возможность передачи жилого помещения гражданину с какими-либо дефектами (недостатками), например без санитарно-технического оборудования и т.п. Во-вторых, законодательством предусмотрена сдача жилого помеще­ния по акту при его освобождении. В связи с этим логично и принимать предоставленное гражданину жилое помеще­ние с оформлением соответствующего акта.

В ст. 64 предусмотрено сохранение договора социально­го найма жилого помещения при переходе права собствен­ности, а также права хозяйственного ведения или опера­тивного управления на жилое помещение к другим лицам. Указанные режимы имущества, в том числе жилья, принад­лежат соответственно государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 и 294 ГК РФ) и учреж­дениям (ст. 120 и 296 ГК РФ). Иными словами, названные юридические лица не являются собственниками жилищно­го фонда.



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2017-02-10; просмотров: 130; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 54.210.143.119 (0.009 с.)