Финансовая и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

В соответствии со ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижи­мое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства товарищества состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взно­сов членов товарищества;

 

2) доходов от хозяйственной деятельности товарище­ства, направленных на осуществление целей, задач и вы­полнение обязанностей ТСЖ;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего иму­щества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товари­щества в ТСЖ могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок их образования определяется общим собранием членов то­варищества.

Правление товарищества имеет право распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, в соот­ветствии с финансовым планом товарищества.

Из приведенных положений очевидно, что ст. 151ЖК РФ посвящена средствам и имуществу ТСЖ. Из данной статьи и гражданского законодательства (ст. 48, 50 и др. ГК РФ) следует, что товарищество является некоммерческой орга­низацией (юридическим лицом) и имеет свое обособленное имущество. При этом необходимо иметь в виду, что источ­ники образования имущества (поступления средств) могут быть различные (ч. 2 ст. 151 ЖК РФ).

Также следует разграничивать имущество самого ТСЖ (как юридического лица) и членов данного товарищества.

В ст. 152 ЖК РФ говорится о хозяйственной деятельно­сти товарищества. Установлено, что для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяй­ственной деятельностью:

- обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижи­мого имущества в многоквартирном доме;

- строительством дополнительных помещений и объек­тов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдачей в аренду, внаем части общего имущества в мно­гоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов товари­щества доход от его хозяйственной деятельности использу­ется для оплаты общих расходов или направляется в спе­циальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотрен­ные ЖК РФ и уставом товарищества.

В связи с этим следует отметить, что в ряде случаев речь идет о предпринимательской деятельности юридического лица (понятие этой деятельности дано в п. 1 ст. 2 ГК РФ). Для некоммерческих организаций предпринимательская деятельность не является основной. Однако такая деятель­ность им не запрещается и служит одним из источников материального обеспечения, например, ТСЖ может сдавать нежилые помещения (в жилом доме) по договору аренды.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. В каком порядке создается ТСЖ?

2. Дать характеристику товарищества как коммерческой орга­низации.

3. Какие права и обязанности установлены законодательством для ТСЖ?

4. Каковы порядок и условия реорганизации и ликвидации то­варищества?

5. Назвать особенности правового положения членов товари­щества.

6. Какие органы управления ТСЖ предусмотрены ЖК РФ?

7. Какие вопросы относятся к компетенции общего собрания и управления товарищества?

8. Какой хозяйственной деятельностью вправе заниматься ТСЖ?

Глава 10. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Общие положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Вопросам, касающимся платы за жилое помещение и коммунальные услуги, посвящен разд. VII (ст. 153—160) ЖК РФ. В данном разделе содержатся нормы и положения, относящиеся ко всем пользователям, которым предоставля­ются жилищно-коммунальные услуги. К ним относятся и наниматели, и арендаторы жилого помещения, и собствен­ники жилого помещения, и члены ЖК (ЖСК). При этом установлены как общие правила, так и особенности внесе­ния платы за жилое помещение и коммунальные услуги в зависимости от правового положения конкретного потре­бителя (плательщика): нанимателя, собственника и т.п.

В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и органи­зации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

1) у нанимателя жилого помещения по договору соци­ального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена ЖК с момента предоставления жилого помеще­ния жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возник­новения права собственности на жилое помещение (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

До заселения жилых помещений государственного и му­ниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной вла­сти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ).

Из приведенных положений следует, что ст. 153 ЖК РФ установлена обязанность по внесению платы за жилое по­мещение и коммунальные услуги. В ней закреплены прин­ципы оплаты жилья и коммунальных услуг — оплата долж­на производиться в установленный срок и в полном объеме (ч. 1). В ч. 2 указанной статьи перечислены виды платель­щиков — лица, которые имеют самостоятельное право на жилое помещение (наниматели, арендаторы и др.). Подна­ниматели и другие лица, не пользующиеся таким правом, в перечне плательщиков не указаны. В ч. 3 этой статьи определено, что до заселения в жилое помещение указан­ные в ч. 1 лица не несут расходы на содержание жилого по­мещения и не оплачивают коммунальные услуги. В данном случае необходимо иметь в виду, что по общему правилу плату за коммунальные услуги вносят граждане, если они фактически пользуются этими услугами. В ч. 11 ст. 155 ЖК РФ предусмотрен перерасчет в таких случаях платы за ком­мунальные услуги.

В ст. 154 ЖК РФ определена структура платы за жи­лое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управ­лению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Ка­питальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включа­ет в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капиталь­ ному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содер­жание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осу­ществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за коммунальные услуги включает в себя пла­ту за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Таким образом, здесь законодательно опреде­лен перечень услуг, которые относятся к коммунальным.

Непосредственно порядок внесения платы за жилое поме­щение и коммунальные услуги установлен в ст. 155 ЖК РФ.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен дого­вором управления многоквартирным домом. Она вносится на основании платежных документов, представленных не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим меся­цем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Наниматели жилых помещений по договору социаль­ного найма и договору найма жилого помещения государ­ственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. Наниматели жи­лых помещений в многоквартирном доме, управление ко­торым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее — управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установлен­ный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласован­ном с управляющей организацией порядке.

Члены ТСЖ либо ЖК или иного специализированно­го потребительского кооператива, созданного в целях удо­влетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с ФЗ о таком кооперативе (далее — иной специализирован­ный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего иму­щества в многоквартирном доме, а также с оплатой комму­нальных услуг, в порядке, установленном органами управ­ления ТСЖ либо органами управления ЖК или органами управления иного специализированного потребительского кооператива. Не являющиеся членами ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в кото­ром созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализирован­ный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с до­говорами, заключенными с ТСЖ либо ЖК или иным спе­циализированным потребительским кооперативом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализи­рованный потребительский кооператив и управление ко­торым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Собственники помещений в многоквартирном доме, осу­ществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услу­ги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за ком­мунальные услуги в соответствии с договорами, заключен­ными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Собственники помещений в многоквартир­ном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, за­ключенными с лицами, осуществляющими соответствую­щие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и ины­ми лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдель­ные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерас­чета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.

Плата за коммунальные услуги, предоставляемые вре­менным жильцам, вносится нанимателем жилого помеще­ния в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Наймодатель, управляющая организация обязаны ин­формировать в письменной форме соответственно нанима­телей жилых помещений государственного и муниципаль­ного жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое по­мещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

В ст. 155 ЖК РФ предусмотрена ответственность в связи с несвоевременной или неполной оплатой за жилое по­мещение и коммунальные услуги.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (долж­ники), обязаны уплатить кредитору пени в размере ¹/₃₀₀ ставки рефинансирования Центрального банка РФ, дей­ствующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается.

Согласно ч. 15 ст. 155 ЖК РФ наймодатель жилого поме­щения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимате­лями жилых помещений государственного и муниципаль­ного жилищных фондов и собственниками жилых помеще­ний и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятель­ность в соответствии с законодательством о банках и бан­ковской деятельности.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что согласно ст. 90 ЖК РФ допускается выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, если плата за жилое поме­щение и коммунальные услуги не внесена в течение более шести месяцев без уважительных причин. Речь идет о пере­селении этих граждан в другое жилое помещение (по норме общежития).

Размер платы за жилое помещение определяется в ст. 156 ЖКРФ.

Предусмотрено, что плата за содержание и ремонт жило­го помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за пользование жилым помещением (пла­ты за наем),* платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется, исходя из занимаемой общей площади (в от­дельных комнатах в общежитиях, исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Размер платы за пользование жилым помещением (пла­ты за наем), платы за содержание и ремонт жилого поме­щения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправ­ления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ). Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государ­ственного или муниципального жилищного фонда уста­навливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Установление размера платы за пользование жилым по­мещением (платы за наем) не должно приводить к возник­новению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральным законом, законами субъектов РФ, устанавли­вающими порядок предоставления жилых помещений госу­дарственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут быть установлены другие (по сравнению с указанным выше) условия опреде­ления размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Порядок определения размера платы за жилое поме­щение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, жилых поме­щениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в об­щежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками ука­занных жилых помещений.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помеще­ния в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственни­ков помещений в таком доме, которое проводится в уста­новленном порядке, (ст. 45—48 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартир­ном доме определяется с учетом предложений управляю­щей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потреби­тельского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартир­ном доме, определяется органами управления ТСЖ либо органами управления ЖК или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в со­ответствии с уставом ТСЖ либо уставом ЖК или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Граждане, признанные в установленном порядке мало­имущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Изменение размера платы за содержание и ремонт жило­го помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжи­тельность, определяется в порядке, установленном Пра­вительством РФ. По данным вопросам действуют Прави­ла, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Размер платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном ст. 157 ЖК РФ.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается, исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, опре­деляемого по показаниям приборов учета, а при их отсут­ствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти со­ответствующего субъекта РФ), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном уполномо­ченным Правительством РФ федеральным органом испол­нительной власти.

Правила предоставления коммунальных услуг гражда­нам утверждены постановлением Правительством РФ от 23.05.2006 № 307. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами го­сударственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государ­ственной власти соответствующего субъекта РФ) в поряд­ке, установленном федеральным законодательством.

В ст. 157 ЖК РФ также закреплено, что изменение фор­мы собственности на жилое помещение, оснований пользо­вания жилым помещением, образования или ликвидации ТСЖ либо ЖК или иного специализированного потреби­тельского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. Предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с пе­рерывами, превышающими установленную продолжитель­ность, влечет изменение размера платы за коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания общего имущества в жилом доме. В связи с этим расходам собственника в много­квартирном доме в ЖК РФ посвящена отдельная ст. 158.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помеще­ния, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем вне­сения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капиталь­ный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимо­сти материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собствен­ников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в нем. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство пред­ыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установле­нии размера платы за содержание и ремонт жилого поме­щения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государ­ственной власти соответствующего субъекта РФ).

Относительно прежнего законодательства, нужно отме­тить следующее.

В ст. 55 ЖК РСФСР (об установлении платы за жилое помещение) содержались устаревшие положения и в те­чение 10 лет практически не применялись. В связи с этим в последние годы руководствовались ст. 15—15 Основ, а также постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите на­селения». Указанными актами было предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги долж­на устанавливаться в размере, обеспечивающем возмеще­ние издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществлялся постепенно. Граждане, проживающие в жилых помещениях, возмещали лишь часть затрат наймодателя. Для малоимущих граждан были предусмотрены меры социальной защиты.

Названные правовые акты в настоящее время не дей­ствуют.

Указом Президента РФ от 28.04,1997 № 425 была одо­брена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Концепция реформы ЖКХ), содержащая основные направления пре­образований в этой отрасли.

Определялся способ преодоления кризиса в жилищной сфере — изменение системы финансирования, т.е. пере­ход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания. В Концепции реформы ЖКХ предусматривалось резкое сокращение бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих расходов у населения. В соответствии с Концепцией реформы ЖКХ доля плате­жей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг должна возрасти с 35 до 100%.

Концепцией реформы ЖКХ было предусмотрено созда­ние эффективной системы мер воздействия на должников, которые в срок не вносят плату за жилье и коммунальные услуги. В связи с этим следует отметить, что в ст. 155 Основ было установлено: если оплата жилья и коммунальных услуг не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлени­ем жилого помещения, отвечающего санитарным и техни­ческим требованиям, по нормам общежития (аналогичное положение содержит и ст. 90 ЖК РФ). Такие меры при­менялись к должнику — нанимателю жилого помещения. Взамен занимаемой благоустроенной квартиры ему предо­ставлялось жилье, в том числе в коммунальной квартире и с меньшими коммунальными удобствами, по 6 кв. м жилой площади на человека.

Ранее реформирование правоотношений в жилищной сфере и системы управления жилищным фондом сочета­лось с адресной социальной защитой населения. Иными словами, повышение размера оплаты жилья и коммуналь­ных услуг осуществлялось с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нор­мативов потребления коммунальных услуг с учетом прожи­точного минимума, совокупного дохода семьи и действую­щих льгот.