Договор управления многоквартирными домами

Порядок и условия заключения договора управления многоквартирным домом определены ст. 162 ЖК РФ.

Договор управления многоквартирным домом заклю­чается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управ­ляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собствен­ником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления ЖК или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять ра­боты по надлежащему содержанию и ремонту общего иму­щества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную на­правленную на достижение целей управления многоквар­тирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом долж­ны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту об­щего имущества в многоквартирном доме, порядок измене­ния такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников по­мещений в многоквартирном доме. Такой договор заключа­ется на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. В определенных случаях (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ) он может заключаться на срок от одного года до трех лет. При отсут­ствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Если иное не установлено договором управления мно­гоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, пре­дусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме в од­ностороннем порядке вправе отказаться от исполнения до­говора управления многоквартирным домом, заключаемого по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений также вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия та­кого договора.

Управление многоквартирным домом, который нахо­дится в собственности ЖК или в котором создано ТСЖ, должно осуществляться с учетом положений разд. V и VI (ст. 110-134 и 135-152) ЖК РФ, в частности, необходимо иметь в виду, что в этих организациях имеются свои органы управления, в компетенцию которых входит решение всех вопросов, касающихся деятельности кооперативов либо то­вариществ. Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом доку­менты вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо ЖК или иному специализированному потребительско­му кооперативу либо в случае непосредственного управле­ния таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года обязана представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении до­говора управления за предыдущий год, если иное не установ­лено договором управления многоквартирным домом.

Из приведенных положений следует, что порядок за­ключения договора управления многоквартирным домом подробно регламентирован ст. 162 ЖК РФ. Приказом Госстроя России от 26.06.1998 № 17-125/1 «Об утвержде­нии нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства» было утверждено Примерное положение о конкурсном от­боре претендентов на организацию (управление) процес­сов предоставления коммунальных услуг и услуг по со­держанию и ремонту жилищного фонда. Этим положением определяется порядок проведения конкурса для выбора управляющей организации. Договоры управления много­квартирным домом должны заключаться управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме либо избранной на конкурсной основе органами местного самоуправления.

В данном разделе, касающемся управления домами, го­ворится о собственниках помещений и об общем собрании собственников в многоквартирном доме. Указанные вопросы получили правовую регламентацию в гл. 6 разд. II ЖК РФ, в том числе относительно общего собрания в ст. 44—48.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание соб­ственников помещений в многоквартирном доме является органом его управления.

К компетенции общего собрания собственников поме­щений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в много­ квартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земель­ного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников по­мещений в многоквартирном доме определен ст. 45 ЖК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме обя­заны ежегодно проводить годовое общее собрание собствен­ников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения такого собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Прово­димые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме явля­ются внеочередными. Такое собрание может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее со­брание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представи­тели, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартир­ном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о его проведении не позднее чем за 10 дней до назна­ченной даты. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме должно быть направлено каждому собствен­нику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собствен­ников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

- форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня данного собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) мате­ риалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на го­лосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1—3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (о реконструкции, строительстве хозяйственных постро­ек, ремонте общего имущества в доме; об использовании земельного участка, на котором расположен жилой дом; о передаче в пользование общего имущества дома), кото­рые принимаются большинством не менее ²/₃ голосов от общего числа голосов собственников помещений в много­квартирном доме. Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять его по­вестку дня.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голо­сования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответ­ствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания в данном доме и доступном для всех собственников помещений в нем, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением дан­ного собрания. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в уста­новленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в го­лосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме впра­ве обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого ре­шения и если таким решением нарушены его права и за­конные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосова­ние указанного собственника не могло повлиять на резуль­таты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В многоквартирном доме, все помещения в котором при­надлежат одному собственнику, решения по вопросам, от­носящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим соб­ственником единолично и оформляются в письменной фор­ме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего со­брания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведе­ния собрания (совместного присутствия собственников по­мещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на го­лосование) путем проведения заочного голосования — пере­дачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окон­чания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

- сведения о лице, участвующем в голосовании;

- сведения о документе, подтверждающем право соб­ственности лица, участвующего в голосовании, на помеще­ние в соответствующем многоквартирном доме;

- решения по каждому вопросу повестки дня, выражен­ные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Статья 48 ЖК РФ посвящена голосованию на общем со­брании собственников. Правом голосования на общем со­брании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают соб­ственники помещений в данном доме. Голосование на таком общем собрании осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в дан­ном доме действует в соответствии с полномочиями, осно­ванными на указаниях федеральных законов, актов уполно­моченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голо­сование должна содержать сведения о представляемом соб­ственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Количество голосов, которым обладает каждый соб­ственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, про­порционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания может осуществляться по­средством оформленных в письменной форме решений соб­ственников по вопросам, поставленным на голосование.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме заочного голосования, осуществляет­ся только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на го­лосование.

При голосовании, осуществляемом посредством оформ­ленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосова­нии собственником оставлен только один из возможных ва­риантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействитель­ными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по во­просам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение дан­ного требования в отношении одного или нескольких во­просов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Какие способы управления многоквартирными домами предусмотрены законодательством?

2. Кто и в каком порядке заключает договор управления мно­гоквартирными домами?

3. В чем заключаются особенности управления многоквартир­ными домами, находящимися в государственной или муници­пальной собственности?

4. Расскажите о формах непосредственного управления много­ квартирным домом.

5. Назовите условия, которые должны быть созданы органами местного самоуправления для управления многоквартирными до­мами.

6. Какова роль общего собрания собственников помещений в решении вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом?

 

 

Примерная программа курса «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»