Глава 11. Управление многоквартирными домами

Общие положения об управлении многоквартирными домами

Управлению жилыми домами посвящен разд. VIII (ст. 161-165) ЖК РФ.

В ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление много­квартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления им:

1) непосредственное управление собственниками поме­щений в многоквартирном доме. В этих случаях договоры по оказанию услуг и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома заключаются на основа­нии решения общего собрания собственников помещений (см. также ст. 164 ЖК РФ);

2) управление ТСЖ либо ЖК или иным специализиро­ванным потребительским кооперативом (см. также ст. 110 и 135 ЖК РФ);

3) управление управляющей организацией. Этот способ управления предусмотрен, например, для многоквартирных домов, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. также ст. 163 ЖК РФ).

Способ управления многоквартирным домом выбирает­ся на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собра­ния о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления много­квартирным домом, заключаемого по результатам открыто­го конкурса, не выбран способ управления этим домом или если решение о выборе способа управления этим домом было не реализовано.

Орган местного самоуправления в порядке, установлен­ном уполномоченным Правительством РФ федеральным ор­ганом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками поме­щений в многоквартирном доме не выбран способ управле­ния этим домом или если принятое решение о выборе спосо­ба управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, за­ключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализо­вано. Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех соб­ственников помещений в многоквартирном доме о резуль­татах указанного конкурса и условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам от­крытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. В данной статье установлено:

«1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (про­ект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течении тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение об ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту дого­вора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодеком или иными законами заключение договора обязательно для сто­роны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении про­токола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе пере­дать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоя­ щей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законодательством, иными правовыми актами или не согла­сованы сторонами.

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обяза­тельно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения дого­вора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки».

Здесь приводятся случаи заключения договора в обяза­тельном порядке.

Кроме того, ст. 161 ЖК РФ предусмотрено следующее:

- орган местного самоуправления не позднее чем через месяц до окончания срока действия указанного договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопро­са о выборе способа управления этим домом;

- любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организа­цию в соответствии с указанными выше положениями;

- заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодатель­ством признан несостоявшимся

- многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В соответствии со ст. 163 ЖК РФ порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципаль­ного образования, устанавливается соответственно упол­номоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления. Управ­ление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности указанных территориальных образований, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осу­ществляющими соответствующие виды деятельности, соб­ственники помещений заключают на основании решений их общего собрания. При этом все или большинство соб­ственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помеще­ния, осуществляющим непосредственное управление мно­гоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих не­посредственное управление таким домом, от имени этих соб­ственников в отношениях с третьими лицами вправе действо­вать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ст. 164 ЖК РФ).

При этом органы местного самоуправления должны соз­давать условия для управления многоквартирными дома­ми. В целях создания таких условий органы местного са­моуправления:

- обеспечивают равные условия для деятельности управ­ляющих организаций независимо от организационно-право­вых форм;

- могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо ЖК или иным специализированным потреби­тельским кооперативам бюджетные средства на капиталь­ный ремонт многоквартирных домов;

- содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осущест­влять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие орга­низации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных до­мов и жилых помещений в них, размерах оплаты в соот­ветствии с этими ценами и тарифами, объеме, перечне и ка­честве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Необходимо отметить, что разд. VIII «Управление жи­лыми домами» впервые предусмотрен ЖК РФ. В ЖК РСФСР не устанавливались принципы и процедура управ­ления многоквартирными домами. Теперь конкретные нор­мы о многоквартирных жилых домах содержатся не только в ст. 161-165, но и в гл. 5 (ст. 30 и 32), гл. 6 (ст. 36-48); о многоквартирных жилых домах говориться также в гл. 12 (ст. 129) и гл. 13 (ст. 135-152) ЖК РФ.

Рассмотрим некоторые вопросы подробнее.

Вопрос об улучшении управления многоквартирными жилыми домами рассматривался ранее соответствующими органами неоднократно и находил отражение в законода­тельстве, в том числе в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно этой Концепции в основе системы управления в отрасли должно быть рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником, управляющей организацией, подрядными организациями, осуществляющими обслуживание жилищного фонда, ор­ганами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, независи­мо от форм собственности. Предусматривалось перевести отношения собственника жилищного фонда с управляющей организацией и субъектами хозяйствования и потребления в жилищно-коммунальной сфере на договорную основу, осуществить переход на конкурсный отбор организаций-подрядчиков любой формы собственности. Предполагалось, что функции государственного контроля и регулирования качества обслуживания будет выполнять государственная жилищная инспекция, контролирующая не только обеспе­чение минимальных стандартов обслуживания, но и факт заключения договоров, отражающих эти нормативы.

В соответствии с постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм техни­ческой эксплуатации жилищного фонда» управление жи­лищным фондом включает в себя:

- организацию эксплуатации;

- взаимоотношения со смежными организациями и по­ставщиками;

- все виды работы с нанимателями и арендаторами.

Согласно указанному постановлению граждане, непра­вительственные, общественные организации и иные добро­вольные объединения нанимателей, арендаторов и собствен­ников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе экс­плуатационных и ремонтных организаций.

Управлению многоквартирными домами в ЖК РФ по­священо несколько статей. В частности, в ст. 161 указаны способы управления этими жилыми домами. Их перечень является исчерпывающим.

При этом в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ закреплено важное по­ложение — многоквартирный дом может управляться толь­ко одной управляющей организацией. Ранее ст. 23 Закона о приватизации разрешалось собственникам жилых поме­щений самостоятельно определять организацию для об­служивания этих помещений (государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений. Если кон­кретный способ управления не выбран или не был реализо­ван, то данный вопрос решают органы местного самоуправ­ления (ч. 4—8 ст. 161 ЖК РФ). Управляющая организация определяется органом местного самоуправления на основа­нии открытого конкурса. Согласно ст. 18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ор­ган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбрали способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Статья 163 ЖК РФ касается порядка управления много­квартирными домами, находящимися в государственной и муниципальной собственности, который был описан при рассмотрении положений данной статьи.

В ст. 164 ЖК РФ предусматривается непосредственное управление многоквартирным домом собственниками по­мещений в таком доме. Данный способ управления жилым домом предпочтителен в тех случаях, когда в доме неболь­шое количество квартир. Порядок проведения общего со­брания собственников в этих случаях определяется ст. 45 ЖК РФ. Заключение договора с лицами, осуществляющи­ми оказание услуг по содержанию и (или) выполнение ра­бот по ремонту общего имущества, осуществляется, как уже отмечалось, всеми собственниками либо одним из них по доверенностям, выданным другими собственниками либо уполномоченным ими лицом.

Таким образом, указанная статья предусматривает два вида договоров, обеспечивающих:

- содержание и ремонт общего имущества в многоквар­тирном доме;

- коммунальные услуги.

Они заключаются каждым из собственников от своего име­ни. Однако это не мешает собственнику выдать доверенность на заключение договора иному лицу (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Во многих субъектах РФ имеется определенная право­вая база по вопросам, названным в ст. 165 ЖК РФ. В част­ности, в г. Москве действует распоряжение Мэра Мо­сквы от 18.01.1995 № 21-РМ «О финансовой поддержке граждан, проживающих в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов», которым предусмотрены меры по финансированию из бюджета капитального ремон­та в домах жилищных кооперативов.