Глава 9. Товарищество собственников жилья

Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Общие положения о товариществе собственников жилья

До принятия ЖК РФ отношения, касающиеся создания и деятельности товарищества собственников жилья, регу­лировались специальным Законом о ТСЖ, который был принят во исполнение ст. 291 ГК РФ (в н/в утратил силу). Теперь в ЖК РФ содержится отдельный разд. VI «Това­рищество собственников жилья», включающий гл. 13 и 14 (ст. 135-152).

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом соб­ственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартир­ном доме для совместного управления комплексом недви­жимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Статьей 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартир­ным жилым домом может осуществляться товариществом собственников жилья. То есть объединение собственников помещений в ТСЖ является одним из основных способов управления многоквартирным домом.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании, большин­ством голосов от общего числа голосов собственников по­мещений в многоквартирном доме в порядке, установлен­ном ст. 45-48 ЖК РФ.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собствен­ников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Оно яв­ляется юридическим лицом с момента его государственной регистрации; имеет печать со своим наименованием, рас­четный и иные счета в банке, другие реквизиты.

По своим обязательствам ТСЖ отвечает всем принад­лежащим ему имуществом. Оно не отвечает по обязатель­ствам членов товарищества. Последние не отвечают по обя­зательствам товарищества.

Из приведенных положений следует, что ст. 135 ЖК РФ установлено, что ТСЖ является некоммерческой органи­зацией, т.е. основная цель ее деятельности — достижение общественных благ, а не извлечение прибыли. Иначе гово­ря, эта некоммерческая организация призвана обеспечить соответствующее управление многоквартирным домом и другим недвижимым имуществом и его эксплуатацию.

На ТСЖ как некоммерческую организацию распростра­няется действие Закона о некоммерческих организациях, в том числе относительно ее правового положения.

ТСЖ может объединять граждан и других собственни­ков жилых помещений в многоквартирном жилом доме. В отличие от прежнего законодательства ч. 1 ст. 136 ЖК РФ запрещено создание нескольких ТСЖ в одном много­квартирном доме. Следует напомнить постановление Кон­ституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П, которым подтверждено только добровольное объединение граждан в ТСЖ.

Учредительным документом товарищества является устав. Он принимается на общем собрании собственников помещений по правилам, установленным ст. 45—48 ЖК РФ. В частности, подсчет голосов при принятии устава должен осуществляться пропорционально доле каждого собствен­ника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), т.е. количество голосов может не совпадать с числом собственников.

Для создания ТСЖ необходимо большинство голосов собственников помещений (более 50%). Решение принима­ется собственниками жилых и нежилых помещений.

По общему правилу ТСЖ создается без ограничения срока (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ). Однако уставом может быть установлен конкретный срок его деятельности. Оно явля­ется юридическим лицом с момента государственной реги­страции в этом качестве (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ), имеет свое обособленное имущество (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ). Одним из основных признаков юридического лица является наличие своего имущества, которое отделено от имущества других лиц (в данном случае от имущества собственников поме­щений в многоквартирном доме). Только этим имуществом, принадлежащим юридическому лицу, ТСЖ несет ответ­ственность по обязательствам юридического лица.

Созданию ТСЖ и его государственной регистрации по­священа ст. 136 ЖК РФ:

«1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками поме­щений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартир­ном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участ­ками, расположенными на общем земельном участке или не­ скольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для прожива­ния одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического, обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц».

Положения данной статьи базируются на нормах граж­данского законодательства (ст. 51 ГК РФ). ТСЖ считает­ся созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Госу­дарственную регистрацию ТСЖ осуществляют территориальные органы федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества.

Права ТСЖ как юридического лица перечислены в ст. 137 ЖК РФ. Товарищество вправе:

- заключать в соответствии с законодательством дого­вор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквар­тирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ;

- определять смету доходов и расходов на год, в том чис­ле необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капиталь­ ный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, спе­циальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 13 ЖК РФ и уставом товарищества цели;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственно­сти на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законо­дательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, об­менивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях если это не нарушает права и законные инте­ресы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное поль­зование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобре­тать в общую долевую собственность собственников по­мещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хо­зяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуа­тации;

- осуществлять в соответствии с требованиями законо­дательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- заключать сделки и совершать иные отвечающие це­лям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребо­вать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате не­исполнения собственниками помещений в многоквартир­ном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

В частности, ТСЖ вправе заключать договор управле­ния многоквартирным домом, а также договоры о содержа­нии и ремонте общего имущества в доме. В связи с этим необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным до­мом является его управление ТСЖ.

Обязанности ТСЖ названы в ст. 138 ЖК РФ. Товарище­ство обязано:

- обеспечивать выполнение требований настоящей гла­вы, положений других федеральных законов, иных норма­тивных правовых актов, а также устава товарищества;

- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками поме­щений в этом доме, не являющимися членами товарищества;

- выполнять в порядке, предусмотренном законодатель­ством, обязательства по договору;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками по­мещений в многоквартирном доме обязанностей по содер­жанию и ремонту общего имущества в нем в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное иму­щество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников поме­щений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Реализация данных обязанностей ТСЖ в отношении его членов и других собственников должна осуществляться через соответствующие органы товарищества, в том числе председателя правления, который действует от имени ТСЖ без доверенности.

Наличие прав у товарищества предполагает наличие соответствующих обязанностей у членов ТСЖ. Однако указанные в ч. 1 и 2 ст. 137 ЖК РФ права товарищество должно реализовывать с учетом прав и законных интересов собственников помещений, которые не являются членами ТСЖ. Например, выполнять работы для собственников по­мещений товарищество может только с их согласия. Части 3 и 4 указанной статьи об ответственности собственников помещений в многоквартирном доме касаются не только членов ТСЖ, но и других собственников помещений, если последние в соответствии с законодательством не выполня­ют свои обязанности. В первую очередь говорится об обя­занности соблюдать законодательство и устав (учредитель­ный документ).

В ст. 139 ЖК РФ, как и ранее в ст. 48 Закона о ТСЖ, предусмотрена возможность образования ТСЖ на стадии строительства дома. Так, в этой статье установлено:

«1. В строящихся многоквартирных домах товарищество соб­ственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

2. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45—48 на­стоящего Кодекса.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной реги­страции юридических лиц».

Участниками такого товарищества могут быть лица, которым будет принадлежать право собственности на по­мещения в этих домах. Перечень указанных лиц определя­ется на основании данных государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответ­ствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в неко­торые законодательные акты Российской Федерации». В качестве таких лиц могут выступать застройщик, органы государственной власти или органы местного самоуправ­ления и другие лица при условии, что они будут иметь право собственности на помещения в многоквартирном доме. Прежнее законодательство допускало возможность создания ТСЖ одним лицом, например заказчиком или застройщиком.