Специфика жилищных отношений

В ЖК РФ, который, как уже отмечалось, является од­ним из основных источников жилищного права, говорится о том, что жилищное законодательство регулирует жилищ­ные отношения. В частности, в ст. 1 подчеркивается, что жилищные отношения основаны на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жи­лыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, дру­гого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспе­чения сохранности жилищного фонда и использования жи­лых помещений по назначению.

Согласно ч. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда;

- содержания и ремонта жилых помещении;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- создания и деятельности ЖК и ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Обратим внимание, что в этой статье определяется, ка­кие отношения регулируются жилищным законодатель­ством и, следовательно, считаются «жилищными».

Традиционно к жилищному законодательству относили вопросы пользования жилыми помещениями, учета жи­лищного фонда, его содержания и ремонта. Необходимо отметить, что, несмотря на отсутствие в ЖК РСФСР ана­логичного перечня, из содержания прежнего Кодекса было ясно, что жилищное законодательство регулирует именно жилищные отношения. Не следует забывать, что жилищные отношения могут регулироваться иным законодательством, в том числе гражданским. Однако ЖК РФ и принятые в соответствии с ним другие правовые акты жилищного за­конодательства осуществляют свое действие лишь в сфере жилищных отношений. Круг этих отношений, как следует из сказанного выше, определен ст. 4 и содержанием ЖК РФ. В данной статье названы и новые отношения, которые регу­лируются жилищным законодательством: пользование жи­лыми помещениями частного жилищного фонда, создание и деятельность товариществ собственников жилья и др.

Этот перечень «жилищных отношений» представлен как закрытый (полный). На наш взгляд, данный подход являет­ся спорным, поскольку вряд ли могут быть учтены все во­просы, относящиеся к этой сфере правового регулирования. Например, в этой статье говорится только о пользовании частным жилищным фондом, а вопросы, касающиеся пере­вода жилого помещения в нежилое и наоборот (гл. 3 ЖК РФ), вообще не упоминаются.

В юридической литературе высказывались различные мнения о правовой природе жилищных отношений, их ви­дах и содержании.

П. И. Седугин отмечал:

«Жилищные отношения» — это общее, родовое понятие, кото­рым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. Необходимость выработки такого понятия обусловлена, пре­жде всего, потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях существенного изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем. Это позволяет решать в комплексе и во взаимосвязи вопросы использования и сохранности жилищного фонда и вопросы обеспечения жилищных прав граждан».

По мнению Ю. К. Толстого:

«...понятие "жилищные отношения" является собирательным. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья».

Многими авторами отмечается разнообразие жилищных отношений, т.е. их можно подразделять на виды по различ­ным критериям. Однако они осуществляются по отноше­нию к единственному объекту — жилому помещению:

«Общественные отношения, которые по принятой ЖК тер­минологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жили­ще, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отно­шений жилищное законодательство четко отличается от других отраслей законодательства и права».

П. И. Седугин подразделял жилищные отношения (пра­воотношения) на семь видов. Среди них можно выделить следующие отношения:

—по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям (иному договору; членству в жилищном кооперативе и др.);

—обеспечению граждан жилыми помещениями;

— эксплуатации, обеспечению сохранности жилищного фонда.

П. В. Крашенинников считает, что названные в ст. 4 ЖК РФ жилищные отношения можно подразделять на три группы:

«Первая группа отношений относится к гражданско-правовым отношениям, поскольку и возникновение, и прекращение права пользования жилым помещением осуществляются на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены, дарения, договора найма жилого помещения и т.д.) и со­ответственно регулируются гражданским законодательством, преимущественно ГК РФ.

Вторая группа частично также относится к гражданско-право­вым отношениям (срок, целевое назначение), частично — к ад­министративным правоотношениям.

Третья, четвертая и пятая группы отношений являются орга­низационными и управленческими и во многом выполняют вспомогательную, служебную роль по отношению к первым двум группам».

Как уже отмечалось, жилищные отношения можно клас­сифицировать. Однако, на наш взгляд, в этих случаях пра­вильнее говорить о том, что жилищные отношения могут иметь гражданско-правовой, административный и иной ха­рактер. В противном случае отрицается самостоятельность жилищных отношений. Такой подход (о том, что жилищные отношения состоят из гражданско-правых, административ­ных и других отношений) в конечном счете может привести к умалению таких правовых категорий, как «жилищное за­конодательство» и «жилищное право».

Жилищные правоотношения

Важную роль в понимании жилищно-правового регу­лирования этих общественных отношений играет понятие жилищного правоотношения. В результате урегулирования нормами права жилищных отношений они приобретают правовую форму и становятся правоотношениями. Иначе говоря, жилищное правоотношение — это общественное от­ношение, урегулированное нормами жилищного права.

Данные нормы, как указывалось выше, преимуществен­но содержатся в жилищном законодательстве: ЖК РФ и других правовых актах, принятых в соответствии с этим базовым отраслевым законом.

В юридической литературе не существует единого мне­ния относительно самого определения понятия «правоот­ношение», элементов его структуры и других вопросов.

Так, В. В. Лазарев и С. В. Липень дают следующее опре­деление правоотношения: «Правоотношение — это возни­кающая на основе правовых норм и вследствие наступле­ния определенных юридических фактов связь субъектов права, обладающих взаимными субъективными правами и обязанностями», т.е. это своеобразная правовая связь, воз­никающая между участниками (субъектами) жилищных отношений. Из теории права следует, что обязательными элементами любого правоотношения являются субъекты (участники жилищных отношений) и содержание (их субъ­ективные права и обязанности), а также объекты (матери­альные и нематериальные блага). В частности, в ст. 15 ЖК РФ в качестве объекта жилищных прав (жилищных отно­шений) называется жилое помещение. Однако существует и иная точка зрения, которая заключается в том, что объекты не относятся к элементам самого правоотношения: «...они суть того, на что правоотношения воздействуют»².

Правоотношения возникают, изменяются и прекраща­ются на основании различных жизненных обстоятельств и фактов, с которыми право связывает определенные юриди­ческие последствия. Эти обстоятельства и факты именуют­ся юридическими фактами. Они классифицируются по раз­личным критериям. В частности, это могут быть действия граждан или юридических лиц (например, заключение до­говора) и юридически значимые события (например, сти­хийные явления природы, смерть человека).

В ст. 10 ЖК РФ перечислены основания возникновения жилищных прав и обязанностей (жилищных правоотноше­ний). Жилищные права и обязанности возникают из осно­ваний, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не пред­усмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

- из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

- из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

- из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

- в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

- из членства в ЖК или ЖСК;

- вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Названные в указанной статье основания (юридические факты) возникновения жилищных прав и обязанностей нахо­дят закрепление в соответствующих главах и статьях ЖК РФ, в частности судебные решения могут быть основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Она осуществляется путем:

- признания жилищного права;

- восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

- признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральным законом, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

- неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральным законом, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нор­мативный правовой акт государственного органа или нор­мативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

- прекращения или изменения жилищного правоотношения;

- иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом.

Названные в ст. 10 ЖК РФ юридические факты являют­ся основаниями не только для возникновения жилищного правоотношения, но и для его изменения и прекращения. Зачастую основаниями для изменения жилищного право­отношения служат действия граждан, которые выражаются, например, в следующем:

- вселении граждан в жилое помещение (ст. 70 ЖК РФ);

- объединении граждан — нанимателей по договору социального найма в одну семью (ст. 82 ЖК РФ).

Прекращение жилищного правоотношения влечет пре­кращение жилищных прав и обязанностей его участников (субъектов). Для нанимателей по договору социального найма это означает прекращение (расторжение) данного договора. В соответствии со ст. 83 ЖК РФ:

«1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя».

Во многих случаях договор социального найма расторга­ется (прекращается) в связи с выселением граждан из жи­лых помещений.

Выселение граждан из жилых помещений, предостав­ленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

- с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

- с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

- без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).