Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования 


Мы поможем в написании ваших работ!



ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Виды жилых помещений, их назначение и пределы использования



Жилое помещение — это обобщенное понятие, приме­няемое в законодательстве. В ст. 16 ЖК РФ жилые поме­щения подразделяются на отдельные виды. Так, к жилым помещениям относятся:

- жилой дом, часть жилого дома;

- квартира, часть квартиры;

- комната.

Из приведенной в указанной статье классификации жи­лых помещений следует, в частности, что жилым помещени­ем является не только целое (отдельное) жилое помещение (жилой дом, квартира), но и изолированные части жилого дома или квартиры.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связан­ных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное поме­щение в многоквартирном доме, обеспечивающее возмож­ность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, пред­назначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обосо­бленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места не­посредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Из ст. 15 ЖК РФ, на чем мы уже неоднократно акценти­ровали внимание, следует, что единственным объектом жи­лищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение о том, что других объектов в жилищных отношениях нет, представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя такое положение, законода­тель выводит из сферы регулировании жилищного законо­дательства другие объекты. Например, в гл. 3 (ст. 22—24) ЖК РФ говорится о нежилых помещениях и условиях и порядке их перевода в жилые помещения.

В ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части данной статьи. Так, в отдельный вид жилого помещения выделяются ком­наты (п. 3 ч. 1). В то же время они признаются частью жи­лого дома или квартиры (ч. 4). Обратимся к ЖК РСФСР и ГК РФ в части регламентации данного вопроса. Статьей 52 ЖК РСФСР было установлено, что предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Иначе говоря, в многоквартирном доме объектом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение: отдельная квартира или комната (комнаты). Это положение нашло закрепление и в п. 1 ст. 673 ГК РФ, согласно которо­му объектом договора найма жилого помещения является изолированное жилое помещение, пригодное для постоян­ного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Кроме того, в ст. 52 ЖК РСФСР подчеркивалось, что самостоятельно (отдельно) по договору социального найма не могут быть использованы смежные комнаты (связанные общим входом, т.е. неизолированные комнаты), подсобные помещения (кухни, коридоры, ванные и др.). Конечно, не рассматривалась как жилое помещение, которым можно пользоваться по договору социального найма, часть комна­ты. Вместе с тем разрешалась сдача в поднаем гражданам и части жилого помещения (ст. 76 ЖК РСФСР).

На основании изложенного выше следует сделать вывод, что жилым помещением может быть:

- жилой дом для индивидуального проживания (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);

- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.

Касаясь потребительских качеств жилого помещения, необходимо отметить, что в соответствии с прежним и дей­ствующим законодательством жилое помещение предна­значено для проживания граждан и, как правило, должно использоваться для этих целей, т.е. по назначению.

В ст. 17 ЖК РФ, содержащей конкретные нормы и по­ложения по данному вопросу, предусмотрено следующее:

«1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осущест­вления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти».

Указанная статья посвящена назначению жилого поме­щения и пределов его пользования. В ней подчеркивается, что жилое помещение прежде всего предназначено для про­живания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Конечно, жилое помещение может быть ис­пользовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на безвозмезд­ной основе).

До мая 2002 г. жилищное и гражданское законодатель­ство вообще не предусматривало использование жилых помещений для иных целей, т.е. не для проживания граж­дан. Использование жилья не по назначению влекло соот­ветствующие последствия. Например, ст. 98 ЖК РСФСР и ст. 293 ГК РФ предусматривали выселение граждан из жи­лого помещения за данное правонарушение (здесь следует сделать уточнение — нормы ГК РФ продолжают действо­вать).

В мае 2002 г. ст. 10 ЖК РСФСР была дополнена двумя частями, которые предусматривали возможность размеще­ния в жилом помещении адвокатского кабинета. Статьей 21 ФЗ от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» закреплено право адвоката индивидуально учреждать адвокатский кабинет для осуществления адвокатской деятельности (как одну из форм адвокатских образований наряду с коллегией ад­вокатов и др.), а также право использовать для этих целей жилые помещения. Указанное дополнение в ЖК РФ не со­держало конкретных указаний, какие жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи, могут исполь­зоваться под адвокатский кабинет. Следовательно, адвокатский кабинет стало возможно размещать не только в от­дельной квартире, но и в комнате коммунальной квартиры, где проживают адвокат и члены его семьи, что существенно ухудшает условия их проживания, а также создает неудоб­ства для соседей.

Теперь на основании ч. 2 ст. 17 ЖК РФ использование жилья не для проживания стало не исключением, а общим правилом. По существу, формулировка о возможности ис­пользования жилья для осуществления «профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности» вряд ли имеет какие-либо пределы. Единственным исключением является запрет на размещение в жилых помещениях про­мышленных производств (п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Под промыш­ленностью подразумевается отрасль производства, охватыва­ющая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содер­жится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям. Однако если руководствоваться формулировкой указанной выше части (не допускается размещение в жилых помещениях промыш­ленных производств), то с учетом норм ст. 16 ЖК РФ можно сделать вывод, что в многоквартирном доме в нежилом по­мещении можно разместить и промышленное производство. Иначе говоря, ред. ч. 3 ст. 17 ЖК РФ является явно неудач­ной. Однако в ГК РФ сохранился такой запрет: согласно п. 3 ст. 288 размещение в жилых домах промышленных произ­водств не допускается. В данном пункте также закреплено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допуска­ется только после перевода такого помещения в нежилое.

В ч. 2 ст. 17 ЖК РФ говорится о том, что при исполь­зовании жилья не по назначению не должны нарушаться права и законные интересы других граждан. В связи с этим следует отметить, что это пожелание имеет в большей сте­пени декларативный характер, а в реальности новый по­рядок использования жилья создает почву для многочис­ленных нарушений прав и интересов не только граждан, но и других лиц, например юридических лиц (организаций), иностранных граждан и лиц без гражданства.

В ч. 4 ст. 17 ЖК РФ установлена обязанность прожи­вающих граждан соблюдать правила пользования жилым помещением. В соответствии с указанной статьей Кодек­са постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 утверждены Правила пользования жилыми помещениями. Они определяют порядок пользования жилыми помещения­ми государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственно­сти жилыми помещениями в многоквартирных домах.



Поделиться:


Последнее изменение этой страницы: 2017-02-10; просмотров: 139; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы!

infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 54.163.221.133 (0.018 с.)