Глава 4. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в этом помещении

Общие положения о вещных правах

Раздел II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ЖК РФ прежде всего посвящен пра­ву собственности на жилье, которое занимает центральное место среди других вещных прав (аренда, ипотека, право оперативного управления и др.). Если собственник жилого помещения имеет полный объем жилищных прав по отно­шению к принадлежащему ему жилому помещению (владе­ет, пользуется и распоряжается), то члены его семьи имеют ограниченное вещное право по отношению к данному по­мещению (им принадлежит только право пользования).

В ст. 30 ЖК РФ не дублируются нормы ГК РФ, а за­креплено жилищно-правовое правомочие собственника по отношению к жилому помещению: он владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. В ст. 17 ЖК РФ установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан, а также может быть использовано для осуществления профессиональной деятельности или инди­видуальной предпринимательской деятельности. Следует отметить, что в жилищных отношениях граждане и другие участники могут иметь как вещные права, т.е. права, свя­занные с использованием имущества (жилья), так и права, основанные на обязательствах, например в договоре найма жилого помещения и др.

В ЖК РФ делается ссылка на гражданское законода­тельство. В первую очередь имеется в виду ГК РФ, в разд. II (ст. 209—306) которого содержатся основные нормы, касаю­щиеся вещных прав. Конечно, среди этих прав особое место занимает право собственности на имущество, закрепленное в ст. 209 ГК РФ:

«1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в от­ношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушаю­щие права и охраняемые законодательством интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, рас­поряжаться им иным образом».

Все остальные права по сравнению с правом собствен­ности являются ограниченными вещными правами. Осно­вания приобретения права собственности на любое иму­щество (в том числе на жилье) определены ст. 218 ГК РФ. В ней записано, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено дру­гим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на при­надлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законода­тельством.

Положения о приобретении права собственности на иму­щество в полной мере распространяются на жилые помеще­ния. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторон­ними. Сделки признаются действительными при условии со­блюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153—165) и другими статьями ГК РФ. Эти требования касаются содержа­ния и формы сделки, правоспособности и дееспособности сто­рон и т.п. К числу основных сделок с жилыми помещениями (договоров) относятся следующие договоры: купли-продажи (гл. 30 ГК РФ), мены (гл. 31 ГК РФ), дарения (гл. 32 ГК РФ), рентные договоры, в том числе договор пожизненного содер­жания с иждивением (гл. 33 ГК РФ).