Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма определены ст. 65 ЖК РФ. В ней установлено, что наймодателъ жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своев­ременного внесения платы за жилое помещение и комму­нальные услуги.

Наймодателъ жилого помещения по договору социаль­ного найма обязан:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жи­лое помещение;

- принимать участие в надлежащем содержании и в ре­монте общего имущества в многоквартирном доме, в кото­ром находится сданное внаем жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социаль­ного найма помимо указанных в ст. 65 ЖК РФ обязанно­стей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма установлена ст. 66 ЖК РФ.

Наймодатель жилого помещения по договору соци­ального найма, не исполняющий обязанностей, предусмо­тренных жилищным законодательством и договором соци­ального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого по­мещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления ком­мунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе по­требовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартир­ном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, при­чиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены ст. 67 ЖК РФ.

Предусмотрено, что наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении времен­ных жильцов;

- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социально­го найма помимо указанных выше прав может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социально­го найма обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого поме­щения;

- проводить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя в установленные дого­вором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору соци­ального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социально­го найма помимо указанных выше обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федераль­ными законами и договором социального найма.

В ст. 68 ЖК РФ установлено, что наниматель жилого по­мещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодатель­ством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодатель­ством.

В названных статьях определены основные права и обя­занности сторон договора социального найма жилого поме­щения: наймодателя и нанимателя.

В ст. 66 ЖК РФ говорится об ответственности наймодателя жилого помещения, который не выполняет свои обязанности. Она установлена ч. 2 данной статьи, где предусмотрена гражданско-правовая (материальная) ответ­ственность наймодателя, если он своевременно не проводит капитальный ремонт жилого помещения (жилого дома) и соответствующих устройств. В таких случаях наниматель жилого помещения вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением либо возмещения его расходов на устранение имеющихся недостатков либо воз­мещения убытков.

В ст. 67 ЖК РФ перечислены основные права и обязан­ности нанимателя. Другие его права и обязанности содер­жатся в соответствующих статьях ЖК РФ (например, о вселении других лиц в жилое помещение — в ст. 70, о его обмене — в ст. 72 и т.п.), иных федеральных законов и до­говоре социального найма жилого помещения. Его права не ограничиваются только жилым помещением. Например, наниматель имеет право пользования общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 61 ЖК РФ), заменить занимае­мую площадь на меньшую (ст. 81 ЖК РФ) и др.

В соответствии со ст. 60 ЖК РФ нанимателю передается жилое помещение во владение и пользование. Вместе с тем законодательством предоставлено ему право в определен­ных случаях распоряжаться жилым (сдавать его в поднаем, обменивать), что является ограниченным правом по срав­нению с правом собственности.

В ст. 68 ЖК РФ в общей форме говорится об ответ­ственности нанимателя жилого помещения, которая (как и ответственность наймодателя) может заключаться, напри­мер, в возмещении убытков за причиненный ущерб, связан­ный с разрушением или порчей жилого помещения (жилого дома), соответствующего оборудования и устройств. В таких случаях возможно выселение нанимателя и членов его се­мьи из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). Аналогичная статья, предусматривающая выселение граждан из жилого помещения, содержалась в ст. 98 ЖК РСФСР. Переселение на меньшую площадь предусмотрено в случае задолженно­сти нанимателя по оплате за жилье и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК РФ).

Наиболее подробно права и обязанности сторон догово­ра социального найма определены в Типовом договоре со­циального найма жилого помещения, утв. постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» (ст. 63 ЖК РФ).