Права и обязанности собственника жилого помещения

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственно­сти жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого по­мещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, до­говора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании до­говора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным за­конодательством. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное поме­щение является квартирой, общего имущества собственни­ков помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено фе­деральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в над­лежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обра­щения с ним, соблюдать права и законные интересы сосе­дей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников по­мещений в многоквартирном доме.

Анализируя нормы ст. 30 ЖК РФ, необходимо отметить следующее.

В ч. 2 данной статьи установлено, что собственник жи­лого помещения может предоставлять его гражданам по до­говору найма (коммерческого найма) и другим договорам, а юридическим лицам — по договору аренды. Из ч. 2 ст. 671 ГК РФ следует, что договор аренды может применять­ся лишь в отношениях с юридическими лицами, которые должны использовать жилое помещение только для прожи­вания граждан.

При этом ст. 30 ЖК РФ не установлены требования (условия) предоставления жилья другим лицам, в том числе условие о соблюдении нормы площади жилья. Однако такие требования закреплены в отношении членов семьи нанимателя жилого помещения (ст. 70 ЖК РФ).

Собственник несет бремя содержания жилого помеще­ния, а также бремя содержания общего имущества много­квартирного дома или коммунальной квартиры (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Данная норма базируется на положениях ст. 210 ГК РФ, которой установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Кроме того, ст. 211 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу и риск случайной гибели (повреждения) имущества несет его собственник.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ на собственника жи­лого помещения возложены обязанности (они сформулиро­ваны в общем виде). В частности, он не должен допускать бесхозяйного обращения с жильем, нарушать права и инте­ресы соседей. В связи с этим следует обратить внимание, что ст. 293 ГК РФ установлена ответственность собствен­ника жилого помещения. Если собственник жилого поме­щения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган мест­ного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, назначить также собственнику со­размерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и ин­тересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного само­управления может принять решение о продаже с публич­ных торгов такого жилого помещения с выплатой собствен­нику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

За нарушение правил пользования жилыми помещения­ми ст. 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудо­вание жилых домов и (или) жилых помещений либо ис­пользование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан.

Статьей 7.22 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Нарушение лицами, ответствен­ными за содержание жилых домов и (или) жилых помеще­ний, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нани­мателя (собственника), если переоборудование существен­но изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц, а также на юридических лиц. В указанной статье ЖК РФ называется «собственник» жи­лого помещения, т.е. подразумевается одно лицо. Прежде всего, имеется в виду гражданин Российской Федерации, а также собственником жилого помещения может быть ино­странный гражданин или лицо без гражданства. Между тем жилое помещение может находиться в общей собственно­сти (долевой или совместной). Наличие нескольких соб­ственников одного жилого помещения предполагает их совместное участие в осуществлении прав и исполнении обязанностей по отношению к данному жилому помеще­нию (ст. 244-256 ГК РФ).