Выселение граждан из жилых помещений

В разд. II ЖК РФ содержатся нормы, касающиеся права собственности и других вещных прав на жилые помещения. Вместе с тем следует иметь в виду, что соответствующие нор­мы имеются в ГК РФ: ст. 218 посвящена основаниям при­обретения права собственности на имущество, в том числе на жилые помещения, а основания прекращения права соб­ственности предусмотрены в ст. 235. Наряду с доброволь­ным прекращением данного права (например, на основании сделки с жилым помещением) в ст. 235 и других статьях ГК РФ содержится перечень оснований (случаев) принуди­тельного прекращения права собственности на жилое поме­щение. По отношению к собственнику жилого помещения могут быть применены, например, правила ст. 293 ГК РФ, которые допускают в случае виновных действий граждани­на продажу принадлежащего ему жилого помещения с пу­бличных торгов (если он использует его не по назначению, нарушает права и законные интересы соседей и др.), т.е. гражданин — собственник жилого помещения может быть в принудительном порядке лишен права на жилое помещение. Необходимо иметь в виду, что данная санкция применяется к собственнику жилого помещения и в случае самовольных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (см. 3.3.7 настоящего учебника). По отношению к другим гражданам, совершившим аналогичные виновные действия, применяются правила, содержащиеся в ст. 35 ЖК РФ.

В указанной статье ЖК РФ установлено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым по­мещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, дру­гими федеральными законами, договором, или на основа­нии решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользо­ваться им). Если в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, он не освобождает указанное жилое помещение, то подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда или завещательного отказа, ис­пользует это жилое помещение не по назначению, систе­матически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помеще­ния. В случае если данный гражданин после предупрежде­ния собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных при­чин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин но требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Названной статьей определен порядок прекращения пользования жилым помещением двух категорий граждан:

а) лиц, которые утратили законные основания пользоваться данным жилым помещением (ч. 1);

б) лиц, которые продолжают сохранять право пользования жилым помещением, однако допускают нарушения правил пользования жилыми помещениями (ч. 2).

Указанные лица по иску собственника жилого помеще­ния могут быть выселены из жилого помещения на основа­нии решения суда.

Согласно разъяснению Верховного Суда РФ в случае спора по поводу выселения граждан по основаниям, преду­смотренным ч. 2 ст. 35 ЖК РФ, в суд могут быть пред­ставлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие наруше­ния (см.: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.).

В установленных законодательством случаях право соб­ственности на жилое помещение, а также другое вещное право может быть прекращено. В случае возникновения спора данный вопрос подлежит разрешению в судебном порядке. При рассмотрении вопроса о выселении собствен­ника из жилого помещения (лишении его права собствен­ности на занимаемое жилое помещение) следует руковод­ствоваться нормами ст. 446 ГПК РФ.

Указанной статьей установлено, что взыскание по ис­полнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для последнего и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежа­щем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного имущества, если оно является предметом ипоте­ки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Следовательно, во многих случаях на единственное жилое помещение, в котором про­живает собственник, не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Однако если единственное жилое помещение используется гражданином в качестве средства обеспечения обязательства (залог недвижимого имущества — ипотека), то он может потерять и данное по­мещение. В таких случаях гражданин (он и члены его се­мьи) вправе временно поселиться в жилых помещениях ма­невренного фонда (ст. 95 и 106 ЖК РФ). Статьей 78 Закона об ипотеке по данному вопросу установлено следующее:

«1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества яв­ляются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квар­тира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной органи­зацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществля­ется в порядке, установленном федеральным законом.

2. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации».