Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Вопросы, касающиеся обмена жилыми помещениями, урегулированы ст. 72—75 ЖК РФ.

В ст. 72 ЖК РФ установлено, что наниматель жилого по­мещения по договору социального найма с согласия в пись­менной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставлен­ное по договору социального найма другому нанимателю.

При этом проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимае­мого ими жилого помещения по договору социального най­ма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения и прожи­вающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осу­ществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются за­служивающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей на­нимателей данных жилых помещений, допускается с пред­варительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями на­рушает права или законные интересы указанных лиц. Ре­шения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставля­ются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

В ст. 72—75 ЖК РФ во многом сохранен действовавший ранее порядок обмена жилыми помещениями. Вместе с тем в законодательстве появилось много новых положений.

1. Запрещен так называемый родственный обмен жилых помещений, который предусматривался ст. 70 ЖК РСФСР (совершеннолетний член семьи нанимателя был вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов се­мьи (в том числе и временного отсутствующих, за которы­ми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения).

2. Требуется обязательное согласие наймодателя на обмен занимаемого гражданами жилого помещения (ч. 1 ст. 72 и ч. 4 ст. 74 ЖК РФ).

3. Не предусмотрен обмен жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве собственности, а также занимаемое в доме ЖК и ЖСК. Иначе говоря, обмен возможен только с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).

4. Обмен жилыми помещениями оформляется путем заключения (в письменной форме) соответствующего договора (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ). Указанной статьей установлено, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в его даче оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с граж­данами, обменивающимися жилыми помещениями в соот­ветствии с указанным договором, и одновременного заклю­чения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с граж­данином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им предусмотренных законодательством документов.

Касаясь в целом данного вопроса, следует отметить, что сужение прав граждан при обмене жилых помещений связа­но с установлением нового режима использования жилья по договору социального найма. Он заключается в том, что жи­лищный фонд социального использования не должен утра­чиваться. Однако, на наш взгляд, следовало бы сохранить обмен жилых помещений, представленных по договору со­циального найма на частное жилье, в том числе в домах ЖК и ЖСК, поскольку в таких случаях происходит вселение в указанные жилые помещения других жильцов, которые бу­дут проживать по договору социального найма, т.е. режим использования жилых помещений не изменяется.

Для защиты жилищных прав несовершеннолетних, неде­еспособных или ограниченно дееспособных граждан сохра­нено требование закона об обязательном предварительном согласии органов опеки и попечительства на проведение обмена жилых помещений, в которых проживают указан­ные выше граждане (ранее ч. 3 ст. 67 ЖК РСФСР, теперь ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Данное положение основано на нормах п. 4 ст. 292 ГК РФ:

«Отчуждение жилого помещения, в котором проживают на­ходящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законо­дательством интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства».

Часть 3 ст. 72 ЖК РФ регулирует вопросы принуди­тельного обмена жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. (Аналогичную норму содержала ст. 68 ЖК РСФСР.)

В постановлении Пленума № 2 указано, что при рас­смотрении дел о принудительном обмене жилого помеще­ния судам надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внима­ния доводами и интересами членов семьи следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возрас­та, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляе­мым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор возник между бывшими членами семьи, зани­мающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одно­го или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие нани­матели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, по­влекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

В ст. 73 ЖК РФ установлено, что обмен жилыми поме­щениями между нанимателями данных помещений по до­говорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилых поме­щений может быть признан недействительным. Это имеет место по основаниям, установленным ГК РФ для призна­ния сделки недействительной (ст. 166—181). В частности, в ст. 166 ГК РФ предусмотрено:

«1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействитель­ной может быть предъявлено лицам, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтере­сованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе».

В ст. 167 ГК РФ указаны последствия недействительно­сти сделки и предусмотрены общие положения по данному вопросу:

«1. Недействительная сделка не влечет юридических послед­ствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействи­тельностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обя­зана возвратить другой все полученное по сделке, а в слу­чае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законодательством.

3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, при­знавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время».

Из названных выше статей ГК РФ вытекает, что сдел­ки с жилыми помещениями могут быть оспоримыми, т.е. вопрос об их недействительности устанавливается судом, либо ничтожными, когда с момента совершения сделки (обмена) она является недействительной. В таких случаях суд, констатируя данный факт, принимает решение лишь о последствиях недействительности сделки (обмена жилых помещений).

Обмен жилыми помещениями будет оспоримым, если он совершен несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей или других законных представите­лей (ст. 175 ГК РФ), или ничтожным, если совершен граж­данином, признанным недееспособным вследствие психи­ческого расстройства (ст. 171 ГК РФ). В соответствии со ст. 75 ЖК РФ:

«1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если такой обмен совершен с нарушением требо­ваний, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. В случае признания обмена жилыми помещениями, предо­ставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

3. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена».

Из ч. 1 ст. 75 ЖК РФ следует, что обмен жилыми поме­щениями может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Это может иметь место, например, в случае оформле­ния обмена без письменного согласия наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), без предварительного согласия на обмен жилого помещения органа опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ) и т.п.

В ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК РФ предусмотрены последствия признания обмена жилых помещений недействительным: граждане, участвующие в обмене, подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. При этом виновная сторона, совершившая неправомерные действия, обязана возместить другой стороне соответствующие убытки (сто­имость переезда, произведенного ремонта и др.). Нормы, касающиеся возмещения убытков (ущерба), содержатся в ст. 15 ГК РФ.